隨著上半年房地產(chǎn)行業(yè)各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)的出爐，當前樓市整體企穩(wěn)并不斷升溫的走向已初現(xiàn)端倪。同時，近期一二線城市土地市場持續(xù)升溫，成交溢價率屢創(chuàng)新高。

　　專家提示，宏觀政策已逐漸從“調(diào)控”、“抑制”轉(zhuǎn)向以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進”為核心導(dǎo)向的“新常態(tài)”，當前樓市開始步入上升通道。

　　成交上漲

　　“樓市成交上漲已成不爭的事實。”一家樓盤銷售負責(zé)人表示，以北京為例，近來無論是自住房、還是普通商品房，甚至豪宅項目的銷量都有明顯增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月第二周，北京住宅市場共實現(xiàn)成交3650套，相比之前一周增長2%，打破上周紀錄再創(chuàng)年內(nèi)周度成交新高。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，北京7月第二周成交繼續(xù)上漲，其中自住房貢獻較大，3650套成交中自住房占比為36%。為完成半年業(yè)績，大量房企在6月以各種途徑“促簽約”，透支了部分客戶儲備。進入7月，純商住宅成交難以繼續(xù)維持較快速度增長，但成交依舊呈現(xiàn)出階段性企穩(wěn)。

　　本周內(nèi)，北京成交均價超過6萬元的公寓豪宅項目有16個實現(xiàn)成交。業(yè)內(nèi)人士分析，近期股市反彈企穩(wěn)，進入“慢牛”狀態(tài)下，利于獲利資金的套現(xiàn)出逃，也有利于高端市場購買力的增強。

　　實際上，除了北京，全國樓市也開始出現(xiàn)整體上升的跡象。

　　統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售額34259億元，增長10%，增速提高6.9個百分點。其中，住宅銷售額增長12.9%。

　　據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，上半年一線城市累計簽約21萬套，同比2014年上漲42.9%，二線城市也上漲16.9%。

　　“北京、上海、深圳等城市，都再次出現(xiàn)久違的日光盤。”一位行業(yè)觀察家說，與一線城市量價齊升相比，二線城市中，大多數(shù)城市新房市場呈現(xiàn)價跌量穩(wěn)的趨勢。三四線城市的成交量基本平穩(wěn)，整體市場回升明顯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場的運行與貨幣環(huán)境的變化息息相關(guān)。繼去年末開啟降息周期之后，2015年上半年又經(jīng)歷了三次降息、兩次降準，調(diào)整力度堪比2008年。隨著6月末“雙降”齊現(xiàn)，流動性進一步釋放將助推下半年樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。

　　土地溢價率走高

　　與成交量相伴的還有土地價格持續(xù)攀升。

　　7月以來，一線城市土地成交溢價明顯上漲。截止到7月12日，成交的14宗土地平均溢價率高達38.14%，其中的住宅類土地溢價率高達54.81%，均處于年內(nèi)最高紀錄。二線城市成交的328宗土地平均溢價率也達到了23.69%，整體看，土地市場趨勢明顯向好。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，供應(yīng)減少是溢價率上漲的主因。包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。

　　“一二線土地市場出現(xiàn)地塊上市即遭房企爭搶的現(xiàn)象體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。”一家公司相關(guān)負責(zé)人表示，樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市土地市場的“新常態(tài)”。另外，房企規(guī)避三四線城市的策略也令一二線城市土地價格看漲。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，降息后一二線城市的樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房價已經(jīng)全面上漲。三四線城市因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也遠低于一二線城市。

　　各地新一輪新政利好

　　實際上，樓市及土地市場的升溫表現(xiàn)與各地新政出臺以及新政帶來市場預(yù)期變化關(guān)系密切。

　　7月13日，浙江發(fā)布穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的《通知》提出，要落實2015年度商品房銷售目標任務(wù)，特別是商品房庫存壓力較大，銷售企穩(wěn)回升不明顯的城市，要研究出臺有針對性的政策措施。

　　實際上，近來推出新一輪新政的不只有浙江。

　　7月5日，上海發(fā)布新政，對達到上海市居住證積分標準分值且繳納個人所得稅達到一定數(shù)額或職工社會保險繳費基數(shù)達到一定標準的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策；7月3日，國家稅務(wù)總局公布了“關(guān)于簡化個人無償贈予不動產(chǎn)土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告”，為減輕納稅人負擔(dān)，決定不再要求相關(guān)人員提交贈予公證材料；6月28日，同時降息、降準；6月24日，北京發(fā)布了簡化規(guī)范外籍購房的通知。

　　張大偉分析，房地產(chǎn)投資下滑影響當?shù)睾暧^經(jīng)濟指標，是一些地區(qū)推出新一輪政策的主因。隨著各地相關(guān)政策有所微調(diào)，對市場會再次釋放新一波利好。

　　當前政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上正在摒棄“調(diào)控”、“抑制”的姿態(tài)，代之以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進”為導(dǎo)向。隨著財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，下半年房地產(chǎn)市場量價齊升的局面有可能出現(xiàn)。