片區改造至少三成面積要做公建

　　舊村改造獲批前禁自選開發企業

　　去年底的機構改革中，廣州推出了國內首個以城市更新為主要職責的政府職能部門——廣州市城市更新局。昨日，廣州城市更新1+3系列文件——《廣州市城市更新辦法》及《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》、《廣州市舊城鎮更新實施辦法》，在市法制辦和市城市更新局官網上掛出征求公眾意見。

　　上述文件實施后，廣州現有的“三舊”改造系列文件將廢止。相較于舊版文件，新的城市更新1+3文件有不少新思路，如：更加注重補齊公共服務設施短板，規定片區策劃方案中公建設施面積占比不能低于30%；更加注重被改造對象利益保障，確定了“先安置再拆遷”的原則。同時也吸取了此前的教訓，規定舊村改造項目實施方案獲批前，村集體不得自行選擇合作企業，以保障充分的市場競爭。

　　關鍵詞1

　　公益優先

　　公共服務設施應同步配套

　　注重城市基礎設施等公益項目建設是城市更新1+3系列文件顯著特點之一。在主體文件第一條的立法宗旨中，共有8個目的，其中“完善城市功能”、“改善人居環境”被排在第二、三位。

　　主體文件表示，城市更新應當推動成片連片更新。城市更新片區策劃方案編制三個原則之一即“優先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目”。并具體要求，公共服務設施以及市政公用設施等用地面積結合片區策劃面積規模，原則上不少于策劃方案總面積的30%。

　　主體文件還表示，公建配套建設時，應加快城市更新項目范圍內水、電、氣、排污、環衛、通信等公共服務設施的建設，解決區域水浸隱患，實現“雨污分流”和“三線”下地。道路、公交、公共服務設施建設應當與全面改造項目同步建設、同步配套。城市更新項目改造范圍內，由改造主體負責的公建配套和市政基礎設施未在規定的時限內啟動建設，除安置房外，其他建設項目不得啟動。

　　關鍵詞2

　　利益保障

　　涉及拆遷應先安置后拆遷

　　在城市更新中，拆遷安置既是難點，也是決定項目進度重要因素之一。主體文件對此也釋放了較大的善意，規定：城市更新項目涉及房屋拆遷安置的，應當堅持先安置后拆遷的原則。城市更新片區應同步推進市政、公建、公用、公交等配套設施建設，積極引進優質的教育、醫療、商業等社會資源。

　　主體文件還表示，有關單位和個人在開展城市更新意愿調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規劃編制與審批等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄露商業秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、受賄、行賄等行為的，相關部門應當及時查處，責令改正，并納入誠信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

　　在《廣州市舊村莊更新實施辦法》征求意見稿中，更是明確規定：舊村莊改造拆遷補償安置工作中，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。發生重大惡性事件的，嚴肅查處并追究責任。

　　關鍵詞3

　　保障知情權

　　引入公咨委和村民理事會

　　在強化公眾參與方面，主體文件配置了專家論證、公咨委、村民理事會等制度。市城市更新部門組織設立城市更新專家庫，城市更新重大項目實行專家論證制度；舊城鎮更新涉及重大民生事項的，可以設立公眾咨詢監督委員會；舊村莊更新改造可以設立舊村改造村民理事會，協助村集體經濟組織，協調村民意見征詢、利益糾紛和矛盾沖突等。

　　而在具體的工作環節中，主體文件要求：城市更新片區策劃方案應當按程序公示、征求意見和組織專家論證；此后的城市更新項目實施方案也應經過專家論證、征求意見、公眾參與等程序，方可由區政府上報市城市更新部門審核。城市更新項目實施方案批復應在市城市更新部門工作網站上公布。以舊村莊改造為例，項目實施方案征求意見稿應當向相關村集體經濟組織、村民和相關權屬人征求意見，征求意見時間不得少于30日。

　　關鍵詞4

　　規范舊村改造

　　禁合作企業事先介入改造

　　根據主體文件，今后廣州三舊改造仍將堅持政府主導，但在分工上市、區兩級政府有所側重。市級層面主要負責開展政策研究制定、統籌城市更新計劃、規劃，以及審議和批復，區級層面主要負責基礎數據和項目實施監管。

　　值得注意的是，城市更新1+3系列文件還對舊村改造合作企業的引入作出規范。現“三舊”政策對舊村改造引入合作企業規定較為籠統，僅規定以公開招標方式引入。新的城市更新1+3系列文件則總結既往經驗教訓，強化引入合作企業的程序和相關條件要求：在改造方案批復前，村集體不得自行選取合作企業；引入合作企業應當在公共資源交易平臺上公開招投標，并充分披露信息，禁止設置傾向性、不合理條件，預留合理時間；參與投標的企業應當未參與與改造相關的策劃、摸查、顧問工作，保障有意向的企業充分參與競爭。