即便在深圳房價大漲58%后的10月，江西人黎志軍還在琢磨著如何籌措一筆錢再購置一套深圳房產。

　　和大多數從外地來深圳打拼的年輕人一樣，黎志軍并不是一個天生的炒房客。今年2月，畢業近7年的他才在寶安中心區購入花樣年花郡小區一套37平方米的小戶型，用于自住。誰知8個月后，這套物業的市場售價已經由130萬元漲到了220萬元。

　　即便在最近一片“深圳二手房成交量連續3個月下滑，房價要跌了”的警示聲中，10月23日深圳12個項目開盤，去化卻超過八成，很多省內的外地人，甚至有香港人組團來看房的。

　　如今，深圳的新房價格已經連續10個月領漲全國。國家統計局最新公布的70個大中城市房價數據顯示，9月深圳新房成交均價為36191元/平方米，比去年同期上漲了38.8%，遠超過京滬廣低于10%的增長。深圳市規劃和國土資源委員會的數據更加令人咋舌：同比暴漲58%。

　　中原地產市場部高級研究員盧文曦疑惑，上海房價上漲約40%，政府緊急叫停3宗土地出讓，北京通州房價暴漲約20%，通州版限購令亮相，為什么政府不抑制深圳房價的爆發式增長？

　　特區房價瘋漲的消息傳到北京市三里河路9號院，住建部官員鄭冰說，境外資金流入深圳，普通香港居民享受深圳樓市紅利，激活了香港和深圳的資金來往。“超級移民城市和國際創新城市不就是這樣成型的嗎？深圳房價僅香港的1/4，而南山區人均GDP約30萬元，早已超香港。就算深圳房價未來比肩香港，深圳也撐得住。”

　　香港投資客

　　35歲的香港全職太太曾昀一心想在深圳當一個“包租婆”。在看到身邊很多朋友在深圳買房投資后，她向中介機構提出了意向要求：總價不超過240萬元，房子在口岸附近，交通方便，戶型為受租客歡迎的中小戶，預計房租在4000元/月左右。她覺得“包租婆”并非炒房客，一定要從租客的角度出發買樓。

　　曾昀的事例并非個案。據中聯鏈家統計，今年來投資客重返市場勢頭明顯，購房成交中投資客的比例近3成，投資客50%來源于香港，40%來源于深圳周邊市縣。

　　其中政策原因是“827”限外令松綁后，港澳臺居民免1%契稅優惠已不掛鉤持有深圳房產數量。2014年港澳臺居民在深圳購買房屋，若想取得1%的契稅優惠必須提供結婚證明或單身證明，內地政府以家庭為單位限制境外人士置業，購房程序也較為復雜。而2015年4月開始，港澳臺居民在深圳購買房屋不再需要提供類似證明。

　　曾昀最終看上的樓盤是地鐵龍華線沿線的港鐵天頌項目，當即下定。由于是港鐵公司首次在香港以外獲得土地開發權的項目，而且龍華線與香港地鐵接駁，交通便利。該項目吸引了許多來自香港的投資客。

　　4月26日，港鐵天頌開盤，推出600套房源，3000多購房者涌入，開盤3小時被搶售一空。直到現在，仍有不少香港人組團過境來看房。

　　據統計，今年以來到深圳買樓的香港客大幅增加，較去年同期人數提高了約三倍。當下來深圳置業的香港人，有的用于投資賺取月租，有的迫于香港房價過高，過上了香港工作、深圳居住的雙城生活。深圳龍華線地鐵盤價格3.5萬元/平方米，香港東鐵線高達10萬元/平方米。

　　“隨后我又帶了幾個朋友過來，每個人認購兩個籌，他們都開心瘋了。香港人在樓市摸爬滾打這么多年，對房地產看得還是比較準的。”曾昀說。

　　在港鐵天頌駐場的招商銀行業務員告訴記者，銀行做香港客戶比較麻煩，需要提供更多的資料如香港銀行記錄、勞動合同等來證明他的信用和財力。但總體來說香港人在深圳買房手續也不復雜。

　　虹吸效應

　　國務院參事陳全生認為，實體經濟利潤不如房地產增值收益，所以造成資金流入到房地產領域。

　　這在深圳地區表現似乎尤為明顯。

　　廣州一家銷售影院食品器材公司的負責人李明，今年運用分公司一口氣在深圳購買了5套房產，發現房屋年增值溢價超過總公司利潤600萬元。

　　“整體經濟下行，但深圳樓市卻可能因禍得福，贏得這股資金洪流的追捧。未來5年，四處流竄的熱錢將涌入京滬深一線城市。深圳將成為吸金能力最強的地區。”深圳資深地產操盤手羅振坤。

　　去年10月，有關深圳直轄的傳聞，使得深圳與惠州、東莞的交界區房價跳漲，也吹響了深圳房價上漲的號角。幾個月后，深圳前海蛇口自貿區掛牌，蛇口、前海地區房價開始飆升。經濟觀察報采訪發現，像李明一樣在此期間將錢投入深圳樓市者不在少數。

　　近兩年，深圳在廣東的經濟中的地位愈發凸顯。2014年同期廣深兩地僅占全省GDP的47.7%，但現今該數值已提高0.6個百分點。而今年深圳的GDP增速，高出廣州5.19個百分點，兩三年內一舉超越省內老大哥廣州的態勢明顯。“過去幾年中，深圳騰籠換鳥之路，還是顯示出了成效。”招商局集團副總裁孫承銘說。

　　黎志軍也告訴記者，10月23日“雙降”之后，身邊的很多朋友又開始看房了。原因是股票虧錢，理財收益低，躺在銀行更加虧，還不如投資買房。像別墅這種投資屬性的產品，也已經成為投資客資產升值保值的一種方式了，自住需求非常少。投資客現在對樓市有很好的預期，有點類似于2007年。

　　移民、創新、國際化

　　“深圳的腳步太快了。”黎志軍說。記得2008年剛畢業，遇上金融危機，同事們紛紛買房。當時，黎志軍的銀行卡里只有幾千塊，哪怕去看一看的勇氣都沒有。

　　2014年年底，他記得老婆每天的情緒都很抑郁，剛好看到中意的房子，咬著牙把意向書簽了。“我自己一個人去的，簽之前，在中介門口的馬路牙子上坐了半個小時。不知道首付的缺口拿什么去填。簽完，感覺像在夢里一樣。”

　　蛇口區的地產中介小林告訴記者，目前在深圳買房的主要有三類人：一是過去已經買了一套房子的，這幾年也漲了不少錢，想換一套大一點的；二是企業老板、上市公司骨干或創業成功者；三是剛需，三四線城市的有錢人，家里補貼一點給首付或者全款。“本地人很少會買樓，要買也是幾千萬的豪宅、別墅，因為他們都有自己的房子收租。”小林說。

　　此前由新世界中國地產舉辦的一次樓市投資推薦會上，新世界中國地產董事長鄭家純曾提出一個觀點，深圳無論是城市地位經濟發展還是樓市價格，均會全面超越香港。

　　深圳市政府官網信息顯示：市委書記馬興瑞向深圳市各部門傳達了習近平精神，定位深圳是“移民超級大城市和國際創新城市”。“建成國際一流城市，需要國際一流法治，需要國際一流產權保護制度，移民城市里，讓每個人感覺到安全感。”這是中央權威人士在年初布局經濟工作時對深圳市領導班子的意見。

　　經濟觀察報記者從國土資源部獲悉：深圳市不動產登記在9月已經悄然執行，屆時香港居民在深圳持有房屋產權證和香港房屋產權證唯一差別是香港土地產權是99年產權，深圳是70年產權。香港人曾昀正是在這樣氛圍中，希望來深圳做“包租婆”。

　　空前的房價高漲和房價國際化道路，似乎還在房地產市場官員設定的可控范圍內。住建部官員鄭冰分析道，深圳年成交量不足200萬套，并不會存在樓市泡沫。

　　深圳是唯一供銷比大于1的城市，2014年9月，深圳新房去化周期是17.96個月，2015年1月新房去化周期是12.04個月，供應端穩定。

　　“深圳不存在庫存巨大現象，自然房地產市場波動不會太大，更何況2014年深圳人均GDP是14.95萬元，故居民對房價漲幅接受度程度比過去高。”鄭冰說。

　　公開資料顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人，其中非戶籍人口高達69.2%，是個典型的移民城市。到目前為止，依然是中國人口流入最穩定的大城市之一，潛在的需求隨時都有入市的可能。

　　現在最新城市定位中，北京城市定位是國際交往中心，上海定位是國際金融中心，深圳定位是國際創新城市，深圳是自己通過“親市場”式走向國際化。

　　政協委員、萬科企業總裁郁亮曾在今年深圳“兩會”上表示，更多的創業者來到深圳，也將加大剛需的比例，“產業決定一切，哪些人進來決定房價。所以，以后深圳的高新區房價最貴”。

　　有人進來，就有人“溢出”。深圳房價暴漲，一批買不起房的深圳客被不可避免的“擠出”深圳，最多遷至的區域是東莞和惠州。前9個月，東莞全市住宅成交同比增長8成，其中7成以上房源被深圳客買走。

　　在大漲58%之后，市場的警示聲音隨之傳來。10月24日，南開大學發布“中國住房消費發展指數體系”，其中深圳是“住房價格風險”排名第一的城市。

　　7月開始，深圳二手房成交量連續3個月出現下跌，業主放盤價也開始回落。中原研究中心預計，年內深圳房價相比今年6月份的高點，會有5%-10%左右的下調空間，但這都是正常的市場回調。到明年5月，則會重新進入上升通道。

　　漸漸地，黎志軍也想明白了，房地產市場從不會下調到每個人都買得起。從商品交易的角度，價格并不需要得到大多數人的認同，只要在大眾中找到有實力的特定人群，房子就交易出去了。

　　這和深圳這座城市很像，它從不主動迎合你，但是它是有“溢出效應”的，你必須努力讓自己脫穎而出，這才是深圳的現實。