過去的十年見證了中國房價的飛速上漲，而在此之前的房市低迷又引發了對于整體經濟的擔心。

　　然而，在過去十年中，中國的房價究竟上漲了多少？在中國的不同城市，房價上漲是否形式上有所不同？高漲的房價使得低收入群體排除在房市之外么？家庭買房的負擔就多大？這些問題至今仍然少有嚴謹的研究，而搞清楚這些問題對于理解中國的房市顯然是十分重要的。

　　以下內容總結自NBER論文《Demystifying the Chinese Housing Boom》：

　　|中國的房價到底有多高？

　　文章首先使用抵押貸款數據對中國120個主要城市的2003-2013年的房價進行了測算。這120個城市包括了四個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）、大部分二線城市以及眾多三線城市。

　　作者計算了2003-2013中國120個城市的房價指數（此處的房價指數為名義指數），而在此期間平均通脹率為2.68%，相對于房價上漲來說相對微小。

　　上圖是北、上、廣、深四座一線城市的房價指數、人均GDP、人均可支配收入。

　　首先北京市的房價上漲最為明顯，房價指數從2003年的1上漲到2013年的7.6，即在十年間房價翻了七倍，而與此同時北京市的人均可支配收入只翻了三倍。同時注意到，北京的房價出現了兩次短時間的下降，第一次出現在2008年金融危機之后，而第二次開始于2011年5月份，然而在2012年6月份即結束。

　　相比較于北京而言，上海的房價上漲更加溫和。十年之間上海的房價翻了4.43倍，遠小于北京，而上海的人均可支配收入也大約翻了三倍。

　　而與北京不同的是，上海經歷了三次房價下跌：第一次從2005年到2007年，下跌了13%；第二次同樣為金融危機之后；而第三次調整，從2011年六月到2012年三月，下跌了25%。

　　廣州在十年之內房價翻了5.1倍，而深圳則翻了3.65倍。與此同時，這兩座城市都經歷了數次房價調整，最嚴重的一次發生在金融危機之后的深圳，房價幾乎下跌了39%。

　　而對于二三線城市，房價上漲并沒有一線城市那么夸張。

　　對于二線城市而言，十年期間二線城市的房價平均翻了3.92倍，與此同時房價的波動也比一線城市平緩很多。然而注意到，盡管房價上漲了很多，而人均收入的變化也幾乎是同步的。作者認為人均收入的變化代表了家庭對房產需求的變化，而從二線城市的數據中，房價上漲雖然很快，但是似乎與實際需求的背離并不顯著。

　　而對于85個三線城市，平均而言十年期間房價翻了三倍，然而值得注意的是，在此期間人均收入的增長甚至快于房價的上漲速度。

　　那么中國的房價上漲與其他亞洲國家的房價上漲有不同特點么？為此作者比較了日本和新加坡房價上漲的經驗。

　　如上圖，日本從1955年到1990年，人均GDP翻了大約40倍，然而其土地價格卻翻了80倍。而隨后的25年期間，日本經濟增長停滯，土地價格水平也終于在2014年回歸了與其人均收入相當的水平。上圖也印證了日本戰后的房地產泡沫的產生與破滅。

　　而新加坡房價的上漲與其經濟發展水平有很高的同步性，除了兩段時間出現了偏離：上世紀八十年代以及亞洲金融危機之前的1995-1997年。在這兩段時間之前，新加坡都經歷了持續的經濟增長，然而當經濟下行時，房價水平又回復到了經濟增長水平上。

　　結合以上的經驗，與日本的房地產泡沫相比，中國的房價上漲有其自身的特點：除了少數幾個一線城市外，大量二三線城市的房價上漲與購買力的增長水平是相當的。這些國家的歷史經驗也許對中國的房地產市場的思考有一些歷史借鑒意義。