【環宇雜談】

　　香港居住條件大幅落后新加坡及內地“北上廣深”等大城市，而且與人均GDP4萬美元的國際大都市不相符。

　　提到香港，大家一定想到這八個字，“人多地少、寸土寸金”。香港人均住房面積僅16平方米，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，甚至還有20萬人居住在“劏房”(相當于內地的“隔斷房”)，其人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監獄囚倉的人均標準高27%。香港居住條件大幅落后新加坡及內地“北上廣深”等大城市，而且與人均GDP4萬美元的國際大都市不相符。

　　事實上，香港不缺地，在深圳河對岸，就是香港新界北大片的鳥類自然保護區，很大一片其實并沒有很高的保護價值。這只是香港可利用土地的一角。香港1100平方公里土地，2/3規劃為不可開發的林地、草地、荒地、濕地和灌叢等郊野土地，私人和公共住宅用地僅占可憐的4%。香港糧食100%靠進口，卻保留比住宅用地還多的農地(占土地面積的5%)。事實上，這些農地只是用來堆積集裝箱的。即便不動保護區，僅將農地轉做住宅用地，就可將存量住宅增加一倍。

　　但是，自港英時代就已劃定的“法定圖則”，已經把香港不同區域土地的用途完全“框死了”。在這片被諾獎得主弗里德曼譽為自由經濟典范的區域內，一旦涉及動用土地，或政府回收土地，自由團體、環保人士、立法會議員就會通過咨詢、法定程序來阻擾。最典型的就是“新界東北發展計劃”，本意為建設6萬個住宅單位(6成為保障房)，增加港人急需的中小型住宅，但因社會團體反對而擱淺。

　　開放為建設用地的部分，近年來已所剩無幾，直接造成了土地供需平衡惡化。本世紀以來的13年(2000-2013年)，香港住宅用地僅增加了9平方公里，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃，平均每年僅增加70公頃，僅僅是上海一年供應的1/14。土地供應縮減不必然是房價上漲的罪魁禍首，但當土地達到“稀缺”的狀態時，無疑將是房價上漲的主因。

　　土地供應緊縮，直接造成住宅新增單位不斷萎縮。回歸前10年，香港年均新房供應規模為24918套，完全能滿足新結婚組建家庭的需求。回歸后的7年(1997-2003年)，每對新婚夫婦更是有1.37套新房可以選擇。但在2004年-2011年，香港每年就有48841對新人注冊結婚，而期間可供銷售的單位每年僅13650套，造成過去8年中每3對夫婦搶購1套新增房屋的情形。

　　除了自然保護的訴求外，要求政府打擊“炒家”造成的空置和貧富差距、開發商囤積土地造成的短缺、全球投資者進入香港，檢討政府“土地財政”等，也是反對者不讓步“開發郊野”的原因。事實上，香港是完全的自由市場經濟體，港內開發商和個人投資者的行為完全是自主的，房價上漲已讓稅收抑制部分失效了；為保護港人，資本投資移民香港的計劃從2015年1月15日就完全停止了。

　　于是，香港的土地供應、高房價、住宅短缺已經陷入一個“死結”。能開發的土地在向“枯竭”線逼近，房價不斷創新高，政府不得不將公屋和居屋的面積一再縮小，導致目前香港年輕人“居住無尊嚴”。事實上，土地困局不僅影響普通百姓，也影響“下一代”成長。香港很多學校沒有校園，一些幼兒園甚至位于地下或高層建筑的一個小角落，孩子們很少有機會能看到陽光和綠茵。

　　政府顯然意識到了問題，特別是土地、房價對于香港新生代成長、香港競爭力的沖擊。近年來，香港的土地政策已經趨向于解決年輕人、底層群眾的住房問題，開發無生態價值的郊野、陸上荒地、新市鎮建設等等，都在于供應更多的公屋和居屋。但是，夾雜著“怨氣”的環保訴求、有意阻撓，讓美好愿望難以落實。

　　就像高租金、自由港和維多利亞的美麗能夠并存一樣，生態和自然保護與香港居民有尊嚴的居住也可以共存。相比較土地賦予的向上空間和住宅技術革新，一個人的居住空間是很小的。能夠在資源匱乏、一窮二白的一小塊土地上創造出“東方奇跡”，住房問題難不倒智慧的港人。關鍵是，政府和百姓要相互理解、良好互動。

　　(作者供職于深圳市房地產研究中心)