在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。按照這個(gè)指標(biāo)劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導(dǎo)的新時(shí)期。

　　當(dāng)開發(fā)商在提起房地產(chǎn)庫存的時(shí)候，他們一般認(rèn)為，一線城市不必?fù)?dān)憂。

　　然而，今年以來，一線城市凸顯的結(jié)構(gòu)性矛盾點(diǎn)醒了他們：大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔(dān)動(dòng)輒9、10萬甚至15萬每平方米的價(jià)格，在投資投機(jī)需求已經(jīng)基本退出市場的情況下，這部分房源面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　未來可能打開這一市場的銷路的，是改善型需求和二手房市場的充分流動(dòng)。

　　“面粉貴過面包”

　　火爆的樓市，激進(jìn)的開發(fā)商，成為了這一年一線城市樓市的縮影。

　　截至11月25日，北京土地市場成交地塊達(dá)到100宗，成交金額高達(dá)1920.77億；與此并行的是，今年北京拍出了約20宗地王。而地王之上，將蓋出數(shù)千套單價(jià)10萬＋豪宅。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉推算，未來北京售價(jià)預(yù)期10萬以上的項(xiàng)目多達(dá)50多個(gè)，北京商品房住宅將出現(xiàn)高端化的趨勢。

　　京城遍地地王，上海灘也不甘落后。11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格拿下上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)推算，該地塊實(shí)際樓面價(jià)已超過6.1萬／平方米，刷新了上海住宅樓面價(jià)的新紀(jì)錄。而此前，上海已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了5個(gè)以上地王。這些地王的出現(xiàn)，也將加大未來上海的豪宅供應(yīng)。

　　在幾乎已經(jīng)沒有土地供應(yīng)的深圳，截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項(xiàng)目鹿丹村，最終以8.88億元的價(jià)格成交。根據(jù)深圳克爾瑞研究中心的推算，這幅土地的實(shí)際樓面價(jià)在4萬元/平方米以上。獲得該地塊的中海地產(chǎn)表示，該樓盤入市的價(jià)格在10萬/平方米以上。

　　即使在市場相對(duì)理性的廣州，11月25日番禺市橋一地塊也拍出了超過1.6萬/平方米的樓面價(jià)。而根據(jù)廣州房管局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，番禺的一手房均價(jià)目前在1.5萬元/平方米左右，樓面價(jià)已經(jīng)高過房屋均價(jià)。

　　進(jìn)入年末，一線城市又將迎來土地供應(yīng)的小高峰。根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，下個(gè)月北京將有7塊土地待售，上海則將有13幅經(jīng)營性土地入市。深圳預(yù)計(jì)也將有三幅住宅用地出讓。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，這些土地出讓的溢價(jià)率將不會(huì)低。這意味著，在一線城市，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供應(yīng)將大規(guī)模放量。

　　供應(yīng)與需求的錯(cuò)配

　　一線城市“豪宅”供應(yīng)量放大的背后，隱藏著需求不足的隱憂，豪宅市場出現(xiàn)了供應(yīng)與需求的錯(cuò)配。

　　在2011年開始實(shí)施限購政策以來，住宅投資投機(jī)基本已經(jīng)離場。亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海和深圳的高端市場消費(fèi)人群自住需求占大部分，投資客已經(jīng)大幅減少，深圳市場今年的高端住宅成交買家中自住客更是占比八成。

　　投資客流失，需求被提前釋放，則未來豪宅去化堪憂。以北京為例，中原地產(chǎn)和亞豪機(jī)構(gòu)均預(yù)測，明后年北京單價(jià)10萬以上的豪宅供應(yīng)將達(dá)4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算，這些豪宅項(xiàng)目的消化周期在20年以上。