中國社會科學院財經戰略研究院3日發布《中國住房報告(2015-2016)》。報告指出，2015年房地產市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

　　報告稱，2016年中國樓市內部條件與外部環境并不樂觀，在此背景下，房價存在較大幅度下跌的波動運行可能性，但由于宏觀政策進一步寬松，房地產市場不會硬著陸。

　　加劇 現房庫存去化周期高達24個月

　　報告指出，今年以來，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉。作為代表開發商預期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標，雖然整體趨緩，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。

　　具體來看，新開工方面，自年初以來同比持續下滑，2月到9月之間累計額的同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%。竣工方面，則僅維持在-10%到-20%。

　　盡管投資、施工等數據大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚，仍未扭轉庫存高企的現實，也再次說明了庫存的嚴峻性。

　　“商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。”倪鵬飛說。報告指出，目前現房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。

　　以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現房庫存去化周期18個月，面積為3.21億平方米，期房去化24個月，涉及15.78億平方米。

　　去化周期方面，目前現房庫存高達23至24個月，遠高于6至18個月的合理區間，較2012年的11個月左右更是大幅上漲。

　　失衡 住房市場步入“結構性過剩”時代

　　報告指出，當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

　　社科院財經戰略研究院鄒琳華博士表示，過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的推動下，城鎮住房整體呈現供不應求態勢。但2014年以來，住房總量“供不應求”時代淡出，“結構性過剩”時代到來。

　　鄒琳華表示，雖然住房總量短缺時代已過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現階段仍存部分短缺。

　　同時，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結構性短缺問題嚴重。而許多二線城市如西安、青島等，都出現了大戶型優質住宅銷售狀況較好，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面。