在深圳樓市飆漲的同時，其他二線以下城市，正面臨著高居不下的地產庫存。截至今年10月，我國商品房待售面積約達6.9億平方米，再創歷史新高。地產高庫存如何破，互聯網+、地產證券化對行業影響如何？昨日，一眾地產、金融專家在平安銀行主辦的第三屆平安地產金融創新論壇上，為地產高庫存號脈獻策。

　　盡管高庫存，多個學者認為中國目前房地產是結構性過剩，而國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，明年和后年是一個很重要的結構調整期，對大部分房地產商來說是出清庫存的機會。

　　改善型需求未來將是主流

　　對于樓市，從需求來看，2013年城鎮戶均已經達到了1套房。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，當住房的戶均比已經超過1的時候，就意味著有可能對新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市場的發展。目前正在步入存量房時代。

　　平安銀行行長邵平則表示，從短期來看，高庫存就像是懸在眾多房企頭上的一把劍，嚴重威脅著房企實現再投資和新開工。中國房地產業協會會長劉志峰認為，當前房地產的高庫存并不是絕對過剩，而是相對過剩，產生相對過剩原因主要在于住房產品、產銷不匹配，地段、配套、質量等不適應需求，同時居民有購買意愿，但是收入支撐不了高房價。平安銀行副行長趙繼臣表示，現在房地產行業出現很大的問題就是出現結構性的問題，這個問題沒有很好地解決。

　　“中國目前的‘房子過剩’，本質上是一種結構性‘過剩’”，邵平也表示，與多數發達國家人均居住面積高達36-62平方米的情況相比，中國人均居住面積遠遠不足。盡管目前房地產的庫存居高不下，但是住房需求依然很大。劉志峰認為，大致每年城鎮需要蓋住房20億平方米，因為還包括改善現有城鎮不成套住房的需求，估計目前還有近3000萬戶居民居住在不成套住房當中。以及新型城鎮化帶來的住房需求。目前我國每年有3400萬人口在流動，相當于1000萬套住房的需求，即便扣除暫時性流動和就業性流動，住房需求仍是一個可觀的數字。

　　此外，大量的城市更新計劃中，也蘊含著相當龐大的重置需求。可以說，在未來很長一段時間內，改善型需求仍將是市場的主流需求。對此，王一鳴表示，可以從三個方面來考慮，一方面是加快推進農業人口轉移的市民化，使他們對未來在城市的居住有一個穩定的預期，這里面有一部分人對住房是有需求，也是有購買力的。另一方面是保障性住房更多地從“補磚頭”轉向“補人頭”，就是把存量房地產盤活。第三方面是給地方更大的自主權，讓他們根據當地的情況來調整相關的稅費政策，來進一步把存量的房地產消化掉。王一鳴認為，明年和后年是一個很重要的結構調整期，現在房地產市場有一定的回暖，對大部分房地產商來說是出清庫存的機會。房地產企業盡量把庫存消耗掉，而不是擴大投資規模。