多位開發商人士對記者表示，2013年以來的地價暴漲，尤其是在一線城市，已經不能支撐開發商生產普通住宅，眾多項目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉剛需產品的開發商，也被迫變身為豪宅開發商。

　　在對頂級豪宅進行梳理的過程中，令人驚訝的是，以開發白領住宅著稱的萬科，今年在京滬深竟有數個頂豪項目在售。

　　這正是當前豪宅市場一個尷尬悖論的縮影：高地價導致的樓盤“被”豪宅，逼得萬科這樣的開發商也進入了這一市場。

　　多位開發商人士對記者表示，2013年以來的地價暴漲，尤其是在一線城市，已經不能支撐開發商生產普通住宅，眾多項目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉剛需產品的開發商，也被迫變身為豪宅開發商。

　　這帶來的結果是，豪宅供應突然暴漲，競爭白熱化；而開發豪宅重資產的流動性風險，也因此凸顯。

　　3000萬級的豪宅暗戰

　　在上半年北京白盆窯地塊出讓成功后，原萬科高級副總裁毛大慶便說，京城房價將進入6萬元時代。

　　這說的是普通住宅的價格。水漲船高，豪宅的價格便順勢上漲到了10萬+。

　　一般而言，豪宅的成交相對穩定。泰禾集團總裁助理兼品牌總監沈力男指出，在北京的豪宅市場中，3000萬元總價是個檻。總價3000萬元以上的頂級豪宅相對穩定，5000萬元以上總價的房源鳳毛麟角，去化速度也相應更慢。

　　據某地產研究機構房價研究數據顯示，2011年-2014年總價在3000萬以上的頂級豪宅銷量均在180套以內，哪怕是年景最好的2013年也只是銷售了175套，其中2012年最低為127套，2014年與2011年基本持平為167套。

　　以單價計，2011-2014年，北京均價10萬以上的頂豪項目，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。

　　然而，成交量波動較小，未來供應驟然放大。據中原地產統計，未來一年，北京將有20多個10萬+頂豪出現。目前在售的項目有：潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。最近入市或將入市的單價10萬+豪宅項目則包括：萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個項目。

　　整體看，北京待售的頂豪項目達到了2000套以上，其中10萬+豪宅則在1000套以上！按照此前年均銷售16套來算，要消化62年。

　　某地產研究機構指出，目前，北京市高端項目存量偏高、去庫存周期漫長、價格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅項目，最壞也是最可能發生的情況就是：有價而無市。

　　深圳市場也是一樣。去年深圳還僅有一個單價10萬的豪宅深圳灣1號，今年便冒出了10個左右，且最高單價一路攀升至20萬以上。據監測，目前深圳市單價超10萬元的在售項目存量在千套左右，在頂級富豪群體有限的情況下，去化速度較慢。

　　宋輝說，過去兩年高價地王不斷涌現，加上之前幾年累積的豪宅產品陸續入市，現階段總價3000萬元以上的頂級產品競爭十分激烈。

　　在上海，庫存問題同樣嚴峻。中原地產數據顯示，嘉定和崇明的豪宅庫存消化周期均超過了50個月，而普陀、浦東和虹口等區域的庫存消化周期與新房總體情況基本相當，僅為11個月，區域分化明顯。同時隨著年初以來遠郊豪宅成交低迷，預計嘉定、崇明等區域的豪宅成交情況將更加嚴峻。

　　中原預計，2015年上海新房豪宅成交量將達到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話來說，在供應零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來16個月消化。

　　高價拿地后的尷尬

　　看了豪宅供應的天量數字，會有一個疑問，為什么要建這么多的豪宅？

　　在國內，知名的專業豪宅開發商并不多，如綠城、龍湖、融創、星河灣等。而當前京滬深眾多的豪宅項目，卻是由多個非豪宅開發商操盤。

　　眾多開發商可以說是被迫進入了這個市場。“政府出讓的宅地越來越少，大家都在搶，價格就越來越貴。”深圳一大型開發商人士說。

　　統計顯示，2013年4月截至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平米。

　　在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，這部分大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進入了豪宅化加速期。

　　上海的商品房豪宅化趨勢也很明顯。2012年以后，上海出現了多個地王，并在2015年繼續出讓高價地。萬科總裁郁亮指出，開發商已無力拿這樣的地，因此今年的土地市場上往往閃現著金融機構的影子。

　　在深圳，去年龍華片區出讓的一幅宅地地王單價達到25000元/平方米，此前周邊的房屋售價也不過是這個水平；對開發商而言，后續產品售價必須達到5萬才能盈利，由此傳導到其他片區，導致整個城市房價也出現豪宅化的趨勢。