深圳速凍的天氣并未冷卻購房者的熱情，投資客今年蜂擁而入深圳樓市。11月最后一個(gè)周末全市入市房源約3000套，超過7000個(gè)購房者參與了購房排號(hào)搖號(hào)，相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，部分新盤的投資客比例高達(dá)九成。而深圳鏈家市場(chǎng)研究中心的一項(xiàng)最新數(shù)據(jù)顯示，二手房買方市場(chǎng)的投資客比例已經(jīng)從2010年的9.2%大漲至26.4%。

　　新房、二手房投資客比例都大增

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新建商品住房每平方米成交均價(jià)已達(dá)到44761元，同比上漲68.7%，繼續(xù)領(lǐng)漲全國。無論是新房還是二手房市場(chǎng)，在深圳房?jī)r(jià)一路高歌的大環(huán)境下，都吸引了大量投資客。

　　新房市場(chǎng)方面，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2014年深圳一手房市場(chǎng)購房者需求中，投資需求占比在10%至15%之間。今年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火熱，投資客也隨之蜂擁入市，4月之后投資占比已經(jīng)高達(dá)20%至25%，雖然6、7月份受股市大跌影響這一比例有所回落，但整體趨勢(shì)依然走高，近4個(gè)月來一直維持在20%以上。

　　“現(xiàn)在整體市場(chǎng)的投資客比例較高，主要是因?yàn)榇蠹覍?duì)深圳房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增加。而由于此前深圳樓市新房成交有所回落，最近幾個(gè)新盤入市價(jià)格比購房者預(yù)期或者周邊在售項(xiàng)目要低，造成了近期新房投資客的比例回升。”深圳中原研究中心經(jīng)理王飛向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，最近深圳南山區(qū)某項(xiàng)目新開盤后發(fā)現(xiàn)，大部分購房者都是投資需求。

　　王飛表示，“9·30”新政后，深圳市場(chǎng)釋放了大量改善型需求，加上投資客進(jìn)入，導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)上漲。而更為夸張的是，目前的深圳投資客不僅是針對(duì)深圳本地樓市，東莞的臨深片區(qū)如松山湖，部分樓盤的深圳購房群體比例也高達(dá)九成。

　　而在二手房方面，據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，2010年投資客占比僅為9.2%，隨后緩慢上升，在2013年之前該比例還在15%以上，而到了2015年11月，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)上升至26.4%了，甚至個(gè)別月份達(dá)到30%。而今年9月開始，深圳市場(chǎng)還出現(xiàn)了新增二手房源中部分來自于投資客“轉(zhuǎn)手出貨”的情況。

　　“‘3·30’新政出臺(tái)后，我以2.4萬元每平方米買了龍華新區(qū)一處房子，結(jié)果周邊出了新地王，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4.4萬元每平方米，根本沒想到增值得幾乎翻番了。”投資客陳先生對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“買房最重要的是多做功課，自己一開始想把閑錢投資房產(chǎn)，就算持有時(shí)間長也沒關(guān)系，沒想到看準(zhǔn)區(qū)域、時(shí)點(diǎn)能賺這么多”。

　　“短炒”族比例翻倍增長

　　值得關(guān)注的是，目前深圳樓市存在大量的“短炒”群體。

　　“短炒”群體部分是因?yàn)榻琛胺科薄辟I房，迫切著賣房套現(xiàn)；還有的是因?yàn)榍捌诜績(jī)r(jià)大漲，目前已經(jīng)獲得超額收益，希望短期內(nèi)資金入袋為安。

　　據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，今年買入又迅速賣出的“短炒”一族比例占到全部置業(yè)者的10%左右，一些熱點(diǎn)區(qū)域甚至接近30%，而去年僅有3%~5%，這個(gè)現(xiàn)象在火爆的6、7月較為明顯。

　　投資客劉小姐對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，自己在4月初買入一套約200萬元的房子，簽約后房?jī)r(jià)立刻快速上漲，6月初交房時(shí)已經(jīng)漲到250萬至260萬元，便選擇果斷套現(xiàn)，短短兩月收益30%以上。

　　對(duì)此類投資客，深圳鏈家市場(chǎng)研究中心主任肖小平認(rèn)為：“短炒非常考驗(yàn)實(shí)力和運(yùn)氣，如果前期沒有做充足的市場(chǎng)調(diào)查而隨手買進(jìn)，按照目前賣房并不容易的情況，想在半年內(nèi)套現(xiàn)也比較困難。”肖小平對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者坦言，短炒客是不太健康的投資行為，很多都不惜通過多方借貸，利用高杠桿資金湊齊首付，一旦信貸收緊，深圳房?jī)r(jià)漲幅慢或者不漲，對(duì)于資金緊張的投資客來說，將難以支撐。

　　投資客或推升房?jī)r(jià)

　　對(duì)于隨行就市的投資客來說，在從上漲的深圳房?jī)r(jià)中獲利的同時(shí)，也在推動(dòng)著深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　“由于深圳住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的根本性原因，預(yù)計(jì)明年全年深圳新建商品房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持10%左右的上漲。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，深圳合理房?jī)r(jià)應(yīng)該在3.6萬~3.8萬元/平方米之間。下半年股市的震蕩下行加上樓市已經(jīng)進(jìn)入高位，抑制了部分購房需求。第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定調(diào)整，但第四季度開始又有所回暖。

　　“5年后深圳的房?jī)r(jià)有可能比北京的房?jī)r(jià)還高，”花樣年控股董事局主席潘軍在近日出席深圳論壇上表示，也特別看好深圳房?jī)r(jià)上漲空間。他認(rèn)為今年地產(chǎn)的拐點(diǎn)不是周期性的，而是歷史性的，國內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)堅(jiān)挺或上漲，三四線城市的房?jī)r(jià)則要保持謹(jǐn)慎態(tài)度。