深圳樓市今年還會“瘋狂”下去嗎？

　　雖然2016年股市不再可能有類似于2014年至2015年那樣的財富效應，深圳樓價客觀上有回調的訴求，不過，由于貨幣政策寬松不變，資產配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產的好時機。深圳樓市量價平穩或略有回調應是大概率事件。

　　盡管經濟在“尋底”、內需疲軟，但我國樓市2015年重歸火爆，重點城市地王頻出、樓市量價顯著上漲。作為樓市“優等生”和“風向標”的深圳，其樓市之火爆不僅超過了過去任何一年，也遠遠超過了其他重點城市。據國家統計局的數據，截至2015年11月，深圳房價連續12個月領漲全國，同比上漲44.6%，這一漲幅將其他城市遠遠甩在了后面。

　　房價高歌猛進，但購買力沒有被甩開。截至去年12月底，深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長65%和161.6%，不僅冠絕一線城市（京滬穗新房平均銷售增幅不足40%），也有望刷新本世紀以來深圳的成交新高，新房甚至超過2009年“擴大內需”時的規模。即便11月后是“金九銀十”后的淡季，二手房成交量此前已連續三個月下滑，10月成交不足7月高峰期一半，預示需求透支后進入回調期。但11、12月淡季不淡，兩月新房成交面積環比逆勢增長7.7%和24.4%、二手房成交增長16.2%和32.9%。11月還創造單體最大項目（1637套）被萬人瘋搶和6小時“日光”的歷史紀錄。

　　2016年，深圳樓市還將延續2015年的“高亢”走勢嗎？專家和機構的預測判若水火。“看多”的不在少數，甚至有人認為深圳房價將趕超香港。原因有兩條：一是基本面，比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三產業增長、適齡購房人群占比、創業主體占比、非主板上市企業總數等多個指標，深圳位居“全國第一”，但住房自有率僅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%，意味著無論首次購房，還是改善型購房，未來的需求潛力和支付能力都很大；第二是供求關系。CRIC數據顯示，2009年至2015年，深圳“招拍掛”出讓的住宅用地占比一直在下降，7年平均占比僅9.1%，2015年前10個月僅1.3%。近年來，深圳90%的新房依賴城市更新供應。易于推進的更新項目所剩無幾，剩下的都是談判周期長的“難啃骨頭”。因此，房價在中長期內上漲預期很強。中國指數研究院的數據顯示，截至去年12月30日，深圳商品住房可售面積411萬平方米、38420套，可售商品住房僅夠7個月消化，已連續11個月跌破供求警戒線。若后續推盤不足，可能會出現“無房可賣”的局面。

　　但同時“看空”的理由也很充足。近日有媒體列出2016年樓市降價壓力最大的20個城市，深圳赫然在列；也有業內人士認為，深圳房價收入比（20.2）高居全國榜首，很多人才和企業搬離深圳，高房價不可持續。

　　筆者認為，“看空”或“看多”前，要分析2015年深圳房價暴漲的原因。樓市基本面，如供求關系、人口年輕、貨幣政策寬松等，過去幾年也一直存在。通過樓盤調研和購買行為分析，筆者判斷，股市財富效應、資產配置荒、創業創新企業集中，疊加貨幣寬松、投融資便利，造成短期內購買力、購買需求迅速提升，才是本輪深圳房價暴漲的元兇。目前，深圳開戶股東賬戶超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶全國第一，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市，極大地享受了股市的財富效應，而房價去年上半年暴漲與股市大牛在時間上也匹配。

　　借助積淀的產業基礎和互聯網迅速發展契機，深圳從山寨之都轉向創業之都。狹小的空間集聚了2000萬人口、1000多個產業園區、185.8萬戶商事主體。大眾創業和萬眾創新的激勵，加上多層次資本市場支持，深圳迅速成為互聯網之都、創業之都。2014年，深圳新增中小企業19.6萬家，上市備案企業940家，中小板和創業板上市企業數連續8年居國內大中城市首位，迅速出現了一批富裕群體，他們是購房的主力。

　　同時，“三期疊加”背景下，新經濟（互聯網、高科技等）在體量上、動力上無法填補經濟下滑空白。經濟增速“下臺階”疊加轉型困境，部分企業選擇退出實體經濟。同時，購房成本降至歷史最低，貨幣政策極其寬松，京滬穗深的房子是既能防止貶值風險，又能獲得平均收益的最佳投資品。加上去年下半年股市波動、債市去虛熱、剛性兌付打破，資產顯現配置荒，這些城市的樓盤就進入了高凈值人群大類資產配置組合。由于深圳樓市體量較小（每年新房銷售規模僅為京滬穗的二分之一乃至三分之一），高凈值人群購房顯著抬升了房價，并改變了市場預期。由此，深圳房價在整體需求攀升的推動下不斷上揚。

　　據此，筆者認為2016年股市不再可能出現類似于2014年至2015年那樣的財富效應，高凈值人群購房熱情不會像2015年那樣高漲；改善型需求前期釋放較多，加上房價“上臺階”，新增需求釋放被制約；2014年深圳人社局發布的月工資平均數僅4360元，意味著目前的房價將絕大部分剛需甩出去了，有效需求空間收窄。因此，深圳房價客觀上有回調的訴求，這與2007年股市財富效應推動深圳房價上漲（連續數月領漲全國）后的回調是一個道理。

　　不過，由于貨幣政策寬松不變，資產配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產的好時機。深圳這樣人口和產業集聚能力繼續提升的特大城市，剛需和投資需求等購買力后勁很足，而且年底連續誕生地王，給市場對未來房價上漲預留更多想象空間，房價自也難以顯著下調。總之，貨幣寬松和自身調整訴求是作用深圳樓市2016年上下的兩股力量，量價平穩或略有回調應是大概率事件。

　　□李宇嘉（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）