中國(guó)指數(shù)研究院1月21日發(fā)布《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，2015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，多家龍頭房企完成全年目標(biāo)。其中，綠城以120%的目標(biāo)完成率行業(yè)領(lǐng)先；值得一提的是，恒大11月10日銷(xiāo)售目標(biāo)由1500億元上調(diào)至1800億元，并于12月再次超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。2015年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，成功進(jìn)軍千億軍團(tuán)的有5家，分別是萬(wàn)科、恒大、保利、中海和碧桂園。全年錄得銷(xiāo)售額分別為2614.8、2013.4、1541.0、1475.0及1401.6億元。

　　1、2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況

　　1.1 2015樓市多項(xiàng)政策助力去庫(kù)存，成交回暖一線領(lǐng)漲

　　1.1.1 2015樓市政策環(huán)境：金融財(cái)稅政策頻出力促消費(fèi)，市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境日趨寬松

　　2015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行的政策環(huán)境顯著改善。從需求端來(lái)看，中央多輪降準(zhǔn)降息、降首付、減免稅費(fèi)等降低購(gòu)房成本，推動(dòng)需求入市；地方政策靈活調(diào)整，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購(gòu)限外等多措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來(lái)看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。

　　多輪政策推動(dòng)下，樓市整體已平穩(wěn)回暖，熱點(diǎn)城市住房需求旺盛、財(cái)富人群聚集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的城市改善性需求明顯釋放，高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)，房?jī)r(jià)上漲較快；也有一些城市受政策紅利影響，未來(lái)發(fā)展前景可期，成為購(gòu)房者選購(gòu)熱點(diǎn)，住房成交表現(xiàn)突出，房?jī)r(jià)有所上漲；但多數(shù)城市對(duì)政策反應(yīng)并不敏感，市場(chǎng)需求仍表現(xiàn)乏力，較高的庫(kù)存壓力下，房?jī)r(jià)多呈下跌態(tài)勢(shì)。近期，樓市去庫(kù)存戰(zhàn)略再度被提上日程，為樓市釋放了新一輪政策信號(hào)，未來(lái)隨著相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策陸續(xù)出臺(tái)，多數(shù)城市的庫(kù)存壓力將有所緩解，房?jī)r(jià)有望止跌企穩(wěn)。

　　1.1.2 2015樓市交易狀況：年度成交量上漲20.56%，一線城市領(lǐng)漲

　　2015年樓市總體成交量較2014年上漲20.56%。公積金、金融等多重政策推動(dòng)下，樓市整體已平穩(wěn)回暖，熱點(diǎn)城市住房需求旺盛、財(cái)富人群聚集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的城市改善性需求明顯釋放，近5個(gè)月以來(lái)，樓市成交持續(xù)回暖。

　　成交：一線城市樓市總體成交量相比2014年上漲34%，二線城市樓市總體成交量同比上漲17%，三線城市樓市總體成交量同比亦上漲22%。

　　價(jià)格：2015年樓市成交價(jià)格整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，一線城市由于市場(chǎng)需求旺盛，全年價(jià)格整體上漲，二三線城市則分化明顯，其中政策利好的熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，而另一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)需求前期透支，人口吸附能力較弱的二三線城市則房?jī)r(jià)有所下降。

　　1.1.3 2016年樓市展望：中央定調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存基調(diào)下，城市間房?jī)r(jià)走勢(shì)分化

　　在中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)未來(lái)政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件；同時(shí)也將加快落實(shí)戶籍改革促進(jìn)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對(duì)企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。而長(zhǎng)期來(lái)看，三四線高庫(kù)存區(qū)域去庫(kù)存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項(xiàng)措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。

　　當(dāng)前，銷(xiāo)售持續(xù)回暖，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力得到緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，存在需求空間，庫(kù)存壓力較小，房?jī)r(jià)具有上漲動(dòng)力；部分二線城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫(kù)存去化壓力，仍需要多種手段助力庫(kù)存去化，房?jī)r(jià)存下跌預(yù)期，但個(gè)別城市具有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)仍存上漲空間。

　　2、2015年重點(diǎn)企業(yè)整體情況

　　2.1 2015年重點(diǎn)企業(yè)拿地情況

　　2.1.1 2015年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，龍頭房企一二線積極補(bǔ)倉(cāng)

　　2015年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)、均價(jià)上漲，不同城市分化加劇土地市場(chǎng)以首月收金逾兩千億元火熱開(kāi)局，隨后受供需走低影響陷入低迷，上半年主要指標(biāo)普遍下行；下半年以來(lái)，品牌房企強(qiáng)化重點(diǎn)城市布局，土地供需同比降幅收窄，樓面均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)影響持續(xù)上漲，京滬等熱點(diǎn)城市地價(jià)攀升帶動(dòng)宅地價(jià)格走高。整體來(lái)看，今年主要城市供需仍處低位，出讓金不及去年，樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率上漲，不同城市分化加劇。一線城市土地市場(chǎng)再次呈現(xiàn)“U”型走勢(shì)，年末優(yōu)質(zhì)地塊集中放量；二線城市以分化為主，整體均價(jià)及溢價(jià)率同比上漲；三四線城市受樓市庫(kù)存壓力影響，土地市場(chǎng)仍顯低迷。

　　碧桂園強(qiáng)勢(shì)囤地蟬聯(lián)2015年拿地金額Top1根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，2015年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企中，碧桂園以全年新增土地面積1970.3萬(wàn)平方米奪得2015年冠軍，今年首度進(jìn)駐上海、深圳，高調(diào)回歸一線城市，購(gòu)地金額升至402.22億元；萬(wàn)科也積極囤地，全年新增土地面積1357.79萬(wàn)平方米，較去年大幅提升，購(gòu)地金額683.92億元；保利地產(chǎn)則以1167.77萬(wàn)平方米屈居第三，拿地金額639.44億元。

　　2015年，重點(diǎn)企業(yè)拿地表現(xiàn)出以下趨勢(shì)：

　　1）樓市升溫投資信心增強(qiáng)，土地儲(chǔ)備普增2015年，隨著首套房貸利率調(diào)整，降息、降準(zhǔn)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖，房企投資信心得以提振，增加土地儲(chǔ)備成為既定戰(zhàn)略。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企中，7家拿地面積較去年有所增加，僅中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)和世茂房地產(chǎn)有所下降。其中碧桂園、萬(wàn)科和保利地產(chǎn)拿地均超過(guò)1000萬(wàn)平方米，下半年積極囤地領(lǐng)跑龍頭企業(yè)。

　　2）積極補(bǔ)倉(cāng)一二線城市，樓面價(jià)持續(xù)上漲今年一二線城市仍為房企在土地市場(chǎng)的投入重點(diǎn)，平均樓面地價(jià)持續(xù)上漲。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企中，僅富力地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)平均樓面地價(jià)下跌，碧桂園回歸一二線城市，全年平均樓面地價(jià)2041元/平方米，比去年上漲102.68%，其次為世茂房地產(chǎn)，漲幅也高達(dá)92.19%。而恒大和富力降幅分別為31.24%和14.63%。

　　3）下半年積極囤地，投資金額大幅提升和去年相比，2015年房企在土地市場(chǎng)上的投入大幅增加。CREIS數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企除中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)和世茂房地產(chǎn)外，今年各房企拿地金額均有不同程度的上升。碧桂園拿地投入翻兩倍，同比上漲214.70%；龍湖地產(chǎn)和萬(wàn)科漲幅也超過(guò)100%。

　　2.1.2重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)2015年新增土地儲(chǔ)備分布情況

　　2.1.2.1一線城市

　　十大房企一線城市2015年新增地塊50宗，較去年有所增加，新增土地儲(chǔ)備885.45萬(wàn)平米，拿地金額1210.53億元，十大房企在一線城市拿地的平均樓面價(jià)達(dá)到13671元/平米。

　　分企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科2015全年一線拿地面積達(dá)231.42萬(wàn)平方米，仍居十大房企之首；保利地產(chǎn)升居第二，拿地面積198.06萬(wàn)平方米，但從拿地出讓金來(lái)看，保利以316.59億元高居榜首；拿地第三名的為中海地產(chǎn)，共獲一線地塊119.94萬(wàn)平方米。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企中，僅世房未布局一線城市，另外綠城、恒大、富力在一線城市的布局較少，三企業(yè)2015年一線城市拿地面積均不到30萬(wàn)平方米。

　　2.1.2.2二線城市

　　十大房企二線城市2015年新增地塊205宗，新增土地儲(chǔ)備3458.66萬(wàn)平米，新增土地儲(chǔ)備稍有上升。拿地金額1412.69億元，十大房企在二線城市拿地的平均樓面價(jià)為3028元/平方米，同比增長(zhǎng)34.89%。

　　分企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科奪得拿地面積和金額雙料冠軍，全年在二線城市拿地面積共891.91萬(wàn)平方米，投資金額達(dá)409.97億元；值得一提的是，恒大地產(chǎn)15年積極布局二線城市，拿地面積548.47萬(wàn)平方米；碧桂園以不到20萬(wàn)平方米的差距險(xiǎn)勝保利奪得探花，斬獲二線城市地塊418.69萬(wàn)平方米。綠城今年在二線城市的布局力度明顯不如其他企業(yè)，拿地面積僅為15.66萬(wàn)平方米。

　　2.1.2.3三、四線城市

　　十大房企三、四線城市2015年新增地塊228宗，新增土地儲(chǔ)備3076.26萬(wàn)平米，拿地金額579.28億元，十大房企三四線城市拿地的平均樓面價(jià)1883元/平米。

　　分企業(yè)來(lái)看，碧桂園以1435.2萬(wàn)平方米的拿地面積及193.69億元的出讓金再奪雙料冠軍；保利地產(chǎn)奪得亞軍，拿地面積568.88萬(wàn)平方米；季軍則為恒大地產(chǎn)，三、四線城市新增土地儲(chǔ)備402.87萬(wàn)平方米。由于2015年三四線城市受樓市庫(kù)存壓力影響，土地市場(chǎng)仍顯低迷。