中國指數研究院1月21日發(fā)布《2015年中國房地產企業(yè)監(jiān)測報告》，2015年房地產政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出促進市場量價穩(wěn)步回升，多家龍頭房企完成全年目標。其中，綠城以120%的目標完成率行業(yè)領先；值得一提的是，恒大11月10日銷售目標由1500億元上調至1800億元，并于12月再次超額完成業(yè)績目標。2015年重點監(jiān)測的10家品牌房企銷售業(yè)績顯示，成功進軍千億軍團的有5家，分別是萬科、恒大、保利、中海和碧桂園。全年錄得銷售額分別為2614.8、2013.4、1541.0、1475.0及1401.6億元。

　　1、2015年中國房地產企業(yè)整體經營狀況

　　1.1 2015樓市多項政策助力去庫存，成交回暖一線領漲

　　1.1.1 2015樓市政策環(huán)境：金融財稅政策頻出力促消費，市場運行環(huán)境日趨寬松

　　2015年房地產政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出促進市場量價穩(wěn)步回升，行業(yè)運行的政策環(huán)境顯著改善。從需求端來看，中央多輪降準降息、降首付、減免稅費等降低購房成本，推動需求入市；地方政策靈活調整，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。從供應端來看，土地供應控規(guī)模、調結構，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。

　　多輪政策推動下，樓市整體已平穩(wěn)回暖，熱點城市住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強的城市改善性需求明顯釋放，高端項目熱銷，房價上漲較快；也有一些城市受政策紅利影響，未來發(fā)展前景可期，成為購房者選購熱點，住房成交表現突出，房價有所上漲；但多數城市對政策反應并不敏感，市場需求仍表現乏力，較高的庫存壓力下，房價多呈下跌態(tài)勢。近期，樓市去庫存戰(zhàn)略再度被提上日程，為樓市釋放了新一輪政策信號，未來隨著相關財政、貨幣等支持政策陸續(xù)出臺，多數城市的庫存壓力將有所緩解，房價有望止跌企穩(wěn)。

　　1.1.2 2015樓市交易狀況：年度成交量上漲20.56%，一線城市領漲

　　2015年樓市總體成交量較2014年上漲20.56%。公積金、金融等多重政策推動下，樓市整體已平穩(wěn)回暖，熱點城市住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強的城市改善性需求明顯釋放，近5個月以來，樓市成交持續(xù)回暖。

　　成交：一線城市樓市總體成交量相比2014年上漲34%，二線城市樓市總體成交量同比上漲17%，三線城市樓市總體成交量同比亦上漲22%。

　　價格：2015年樓市成交價格整體呈現上漲趨勢，一線城市由于市場需求旺盛，全年價格整體上漲，二三線城市則分化明顯，其中政策利好的熱點二三線城市房價呈上漲態(tài)勢，而另一部分房地產市場需求前期透支，人口吸附能力較弱的二三線城市則房價有所下降。

　　1.1.3 2016年樓市展望：中央定調化解房地產庫存基調下，城市間房價走勢分化

　　在中央提出化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內未來政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件；同時也將加快落實戶籍改革促進住房消費，鼓勵產業(yè)地產、養(yǎng)老地產和旅游地產等發(fā)展。同時，房地產供應端調節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。而長期來看，三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機遇，推進多項措施發(fā)展產業(yè)吸引人口流入和就業(yè)保障，進而拉動地產需求。

　　當前，銷售持續(xù)回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，一線及部分熱點二線城市經濟發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，存在需求空間，庫存壓力較小，房價具有上漲動力；部分二線城市及多數三四線城市依然存在較大庫存去化壓力，仍需要多種手段助力庫存去化，房價存下跌預期，但個別城市具有經濟、產業(yè)、人口優(yōu)勢，房價仍存上漲空間。

　　2、2015年重點企業(yè)整體情況

　　2.1 2015年重點企業(yè)拿地情況

　　2.1.1 2015年土地市場先抑后揚，龍頭房企一二線積極補倉

　　2015年土地市場先抑后揚、均價上漲，不同城市分化加劇土地市場以首月收金逾兩千億元火熱開局，隨后受供需走低影響陷入低迷，上半年主要指標普遍下行；下半年以來，品牌房企強化重點城市布局，土地供需同比降幅收窄，樓面均價受成交結構影響持續(xù)上漲，京滬等熱點城市地價攀升帶動宅地價格走高。整體來看，今年主要城市供需仍處低位，出讓金不及去年，樓面均價及平均溢價率上漲，不同城市分化加劇。一線城市土地市場再次呈現“U”型走勢，年末優(yōu)質地塊集中放量；二線城市以分化為主，整體均價及溢價率同比上漲；三四線城市受樓市庫存壓力影響，土地市場仍顯低迷。

　　碧桂園強勢囤地蟬聯2015年拿地金額Top1根據中國指數研究院監(jiān)測，2015年重點監(jiān)測的10家房企中，碧桂園以全年新增土地面積1970.3萬平方米奪得2015年冠軍，今年首度進駐上海、深圳，高調回歸一線城市，購地金額升至402.22億元；萬科也積極囤地，全年新增土地面積1357.79萬平方米，較去年大幅提升，購地金額683.92億元；保利地產則以1167.77萬平方米屈居第三，拿地金額639.44億元。

　　2015年，重點企業(yè)拿地表現出以下趨勢：

　　1）樓市升溫投資信心增強，土地儲備普增2015年，隨著首套房貸利率調整，降息、降準推進，房地產市場加速回暖，房企投資信心得以提振，增加土地儲備成為既定戰(zhàn)略。重點監(jiān)測的10家房企中，7家拿地面積較去年有所增加，僅中海地產、綠城中國和世茂房地產有所下降。其中碧桂園、萬科和保利地產拿地均超過1000萬平方米，下半年積極囤地領跑龍頭企業(yè)。

　　2）積極補倉一二線城市，樓面價持續(xù)上漲今年一二線城市仍為房企在土地市場的投入重點，平均樓面地價持續(xù)上漲。重點監(jiān)測的10家房企中，僅富力地產和恒大地產平均樓面地價下跌，碧桂園回歸一二線城市，全年平均樓面地價2041元/平方米，比去年上漲102.68%，其次為世茂房地產，漲幅也高達92.19%。而恒大和富力降幅分別為31.24%和14.63%。

　　3）下半年積極囤地，投資金額大幅提升和去年相比，2015年房企在土地市場上的投入大幅增加。CREIS數據顯示，重點監(jiān)測的10家房企除中海地產、綠城中國和世茂房地產外，今年各房企拿地金額均有不同程度的上升。碧桂園拿地投入翻兩倍，同比上漲214.70%；龍湖地產和萬科漲幅也超過100%。

　　2.1.2重點監(jiān)測企業(yè)2015年新增土地儲備分布情況

　　2.1.2.1一線城市

　　十大房企一線城市2015年新增地塊50宗，較去年有所增加，新增土地儲備885.45萬平米，拿地金額1210.53億元，十大房企在一線城市拿地的平均樓面價達到13671元/平米。

　　分企業(yè)來看，萬科2015全年一線拿地面積達231.42萬平方米，仍居十大房企之首；保利地產升居第二，拿地面積198.06萬平方米，但從拿地出讓金來看，保利以316.59億元高居榜首；拿地第三名的為中海地產，共獲一線地塊119.94萬平方米。重點監(jiān)測房企中，僅世房未布局一線城市，另外綠城、恒大、富力在一線城市的布局較少，三企業(yè)2015年一線城市拿地面積均不到30萬平方米。

　　2.1.2.2二線城市

　　十大房企二線城市2015年新增地塊205宗，新增土地儲備3458.66萬平米，新增土地儲備稍有上升。拿地金額1412.69億元，十大房企在二線城市拿地的平均樓面價為3028元/平方米，同比增長34.89%。

　　分企業(yè)來看，萬科奪得拿地面積和金額雙料冠軍，全年在二線城市拿地面積共891.91萬平方米，投資金額達409.97億元；值得一提的是，恒大地產15年積極布局二線城市，拿地面積548.47萬平方米；碧桂園以不到20萬平方米的差距險勝保利奪得探花，斬獲二線城市地塊418.69萬平方米。綠城今年在二線城市的布局力度明顯不如其他企業(yè)，拿地面積僅為15.66萬平方米。

　　2.1.2.3三、四線城市

　　十大房企三、四線城市2015年新增地塊228宗，新增土地儲備3076.26萬平米，拿地金額579.28億元，十大房企三四線城市拿地的平均樓面價1883元/平米。

　　分企業(yè)來看，碧桂園以1435.2萬平方米的拿地面積及193.69億元的出讓金再奪雙料冠軍；保利地產奪得亞軍，拿地面積568.88萬平方米；季軍則為恒大地產，三、四線城市新增土地儲備402.87萬平方米。由于2015年三四線城市受樓市庫存壓力影響，土地市場仍顯低迷。