464萬元，這是去年在北京六環內賣一套商品新房需要的平均總價；984萬，這是2016年過去的10幾天簽約的五環內商品房住宅價格。中原地產數據顯示，隨著土地成本高企和新房供需矛盾的拉大，北京樓市整體市場已經進入高端化，2016年大批高價地項目上市后，預計北京房地產市場平均價格又將繼續上揚。

　　逐年上漲的總價

　　買房宜早不宜遲，這不僅是眾多購房者這些年的親身感受，也是統計數據釋放的樓市信號。

　　從中原地產的數據來看，北京一套房子的總價呈現逐年上漲態勢。2010年，北京六環內買一套商品新房需要的平均價格為271.3萬，隨后，受到樓市限購、限貸等調控政策影響，北京單套房總價在2011年與2012年變化幅度不大，分別為293.7萬、296.4萬。

　　隨著2013年北京樓市重回上升通道，單套房總價也水漲船高，2013年與2014年分別達到349.3萬、397萬，2015年全年北京六環內普通商品房住宅單套成交額高達464萬，整體市場已經進入高端化趨勢中。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，北京房價上漲受多方因素影響。其中，土地價格影響最為直接。這一年北京土地成交額突破2000億元，樓面價超過3萬元的地塊達到了26宗，其中地價超過房價已成為樓市“新常態”。受此影響，北京商品住宅豪宅化趨勢得以確立。2015年北京豪宅成交占比明顯增加，總價1000萬元以上、單價10萬元以上的樓盤簽約均創歷史紀錄。

　　另一個導致房價上漲的因素就是住宅產品供應結構性短缺。張大偉表示，過去五年，北京的土地供應中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米，其中需要配套公建及保障性住宅土地供應超過1000萬平方米，從而導致北京純商品房住宅供應與市場需求形成明顯反差，供需矛盾日漸突出令北京純商品住宅價格一路走高。

　　五環成為分水嶺

　　在北京新房市場總價一路上揚的同時，樓市郊區化的現象也日漸明顯，之前還不被購房者看好的五環外，已經成為購房者扎堆的區域。

　　統計數據顯示，從2015年房地產成交結構看，五環外占比已經高達89.8%，六環外占比也高達36.55%。整體北京市場的郊區化趨勢已經明顯。在2013年同樣成交的500萬-1000萬改善中高端住宅中，位于五環內的占比為56.4%，而在2015年，占比只有30%。五環外占比已經高達70%。北京的豪宅已經開始五環化：1000萬以上的豪宅，也已經開始五環化。

　　打開一張北京樓市地圖，不難發現，五環已經成為北京高端物業的分界線，從市場成交看，五環內平均單套成交額在2015年為800萬，而到了2016年過去的十幾天平均單套成交價格已經高達984萬，五環已經進入頂豪階段。

　　張大偉表示，五環內商品房成交均價從2015年開始，進入單價超5萬運行階段。從2016年目前看，成交均價已經達到了每平米56452元，整體看，土地市場五環內供應越來越稀缺，2015年成交的五環內住宅土地，樓面價全部超過了每平米5萬，未來頂豪供應將密集出現。