464萬元，這是去年在北京六環(huán)內(nèi)賣一套商品新房需要的平均總價；984萬，這是2016年過去的10幾天簽約的五環(huán)內(nèi)商品房住宅價格。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，隨著土地成本高企和新房供需矛盾的拉大，北京樓市整體市場已經(jīng)進(jìn)入高端化，2016年大批高價地項目上市后，預(yù)計北京房地產(chǎn)市場平均價格又將繼續(xù)上揚。

　　逐年上漲的總價

　　買房宜早不宜遲，這不僅是眾多購房者這些年的親身感受，也是統(tǒng)計數(shù)據(jù)釋放的樓市信號。

　　從中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，北京一套房子的總價呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢。2010年，北京六環(huán)內(nèi)買一套商品新房需要的平均價格為271.3萬，隨后，受到樓市限購、限貸等調(diào)控政策影響，北京單套房總價在2011年與2012年變化幅度不大，分別為293.7萬、296.4萬。

　　隨著2013年北京樓市重回上升通道，單套房總價也水漲船高，2013年與2014年分別達(dá)到349.3萬、397萬，2015年全年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅單套成交額高達(dá)464萬，整體市場已經(jīng)進(jìn)入高端化趨勢中。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京房價上漲受多方因素影響。其中，土地價格影響最為直接。這一年北京土地成交額突破2000億元，樓面價超過3萬元的地塊達(dá)到了26宗，其中地價超過房價已成為樓市“新常態(tài)”。受此影響，北京商品住宅豪宅化趨勢得以確立。2015年北京豪宅成交占比明顯增加，總價1000萬元以上、單價10萬元以上的樓盤簽約均創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

　　另一個導(dǎo)致房價上漲的因素就是住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)性短缺。張大偉表示，過去五年，北京的土地供應(yīng)中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米，其中需要配套公建及保障性住宅土地供應(yīng)超過1000萬平方米，從而導(dǎo)致北京純商品房住宅供應(yīng)與市場需求形成明顯反差，供需矛盾日漸突出令北京純商品住宅價格一路走高。

　　五環(huán)成為分水嶺

　　在北京新房市場總價一路上揚的同時，樓市郊區(qū)化的現(xiàn)象也日漸明顯，之前還不被購房者看好的五環(huán)外，已經(jīng)成為購房者扎堆的區(qū)域。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2015年房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)看，五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)89.8%，六環(huán)外占比也高達(dá)36.55%。整體北京市場的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)明顯。在2013年同樣成交的500萬-1000萬改善中高端住宅中，位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%，而在2015年，占比只有30%。五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)70%。北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化：1000萬以上的豪宅，也已經(jīng)開始五環(huán)化。

　　打開一張北京樓市地圖，不難發(fā)現(xiàn)，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線，從市場成交看，五環(huán)內(nèi)平均單套成交額在2015年為800萬，而到了2016年過去的十幾天平均單套成交價格已經(jīng)高達(dá)984萬，五環(huán)已經(jīng)進(jìn)入頂豪階段。

　　張大偉表示，五環(huán)內(nèi)商品房成交均價從2015年開始，進(jìn)入單價超5萬運行階段。從2016年目前看，成交均價已經(jīng)達(dá)到了每平米56452元，整體看，土地市場五環(huán)內(nèi)供應(yīng)越來越稀缺，2015年成交的五環(huán)內(nèi)住宅土地，樓面價全部超過了每平米5萬，未來頂豪供應(yīng)將密集出現(xiàn)。