2007年以來(lái)，以美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅為主要導(dǎo)火索的次級(jí)債危機(jī)席卷全球，導(dǎo)致全球性金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我國(guó)的房地產(chǎn)受金融危機(jī)的影響，加上自身所積累的問(wèn)題，也開(kāi)始了較大幅度的調(diào)整，這就不僅影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新的變數(shù)和不確定性。因而，對(duì)房地產(chǎn)周期的研究和把握已成為當(dāng)前理論界、政府、企業(yè)和民眾都普遍關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。該書(shū)運(yùn)用國(guó)際上先進(jìn)的周期波動(dòng)分析方法，并結(jié)合我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)運(yùn)行情況，及諸多體制和政策轉(zhuǎn)軌問(wèn)題與因素，對(duì)我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期房地產(chǎn)增長(zhǎng)周期的特征、成因和結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行了定量研究。從轉(zhuǎn)軌時(shí)期周期波動(dòng)的角度研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題。該書(shū)于2012年3月1日由中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社出版發(fā)行。下文系該書(shū)部分內(nèi)容摘編，敬請(qǐng)閱讀。

　　中國(guó)房地產(chǎn)周期已有劃分方法簡(jiǎn)述

　　改革開(kāi)放后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從萌芽起步到發(fā)展壯大的增長(zhǎng)過(guò)程。但這個(gè)增長(zhǎng)過(guò)程不是直線的增長(zhǎng)過(guò)程，而是波動(dòng)性的增長(zhǎng)，特別表現(xiàn)出周期性波動(dòng)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。對(duì)于改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的劃分存在著不同的思路和不同的標(biāo)準(zhǔn)，而且即使在同一分析思路下也存在著明顯差別，因而所劃分的中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)周期形態(tài)也有所區(qū)別。

　　房地產(chǎn)周期的衡量指標(biāo)是房地產(chǎn)周期階段劃分的基礎(chǔ)，衡量指標(biāo)選擇的不同直接影響到房地產(chǎn)周期的形態(tài)。在現(xiàn)有的中國(guó)房地產(chǎn)周期劃分的研究中，指標(biāo)選擇主要包括兩種方法綜合指標(biāo)法和單項(xiàng)指標(biāo)法。歸納起來(lái)，主要有以下幾種代表性的觀點(diǎn)：

　　1.何國(guó)釗、曹振良、李展在其研究中選擇了商品房?jī)r(jià)格、城鎮(zhèn)新建住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積，實(shí)有房屋建筑面積、實(shí)有們宅建筑面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交面積等八項(xiàng)指標(biāo)。在選定了指標(biāo)之后，他們先按環(huán)比增長(zhǎng)率給出各單項(xiàng)指標(biāo)的周期波動(dòng)，利用景氣循環(huán)法對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，井綜合其圖形。最后，利用擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算方法，就得到中國(guó)房地產(chǎn)周期圖。

　　2.汪曉宇、華偉藝（2000）著重研究的是全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體的市場(chǎng)周期規(guī)律，由于商品住宅在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中占有舉足輕重的地位，因此，在忽略區(qū)域性差別以及不同物業(yè)類型差別的條件下，他們選擇商品住宅的年銷售量作為考察對(duì)象來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性規(guī)律。應(yīng)用加法模型，商品住宅的年銷售量可以分解為：

　　其中，At表示年銷售總量的增長(zhǎng)趨勢(shì)，IAt表示年銷售總量的內(nèi)在波動(dòng)，u表示外部環(huán)境變化造成的隨機(jī)擾動(dòng)。并且他們認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是穩(wěn)定的，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于量變過(guò)程，并不發(fā)生質(zhì)的飛躍，所以可以假設(shè)商住宅年有效需求量沿著一條平滑的指數(shù)曲線增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)率取決于我國(guó)職收入水準(zhǔn)、住房自有化進(jìn)程、國(guó)家城市改造計(jì)一劃等因素。

　　3.譚剛（2001）在對(duì)作為產(chǎn)業(yè)背景的中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)進(jìn)行劃分時(shí)，則參照產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境特別是產(chǎn)業(yè)政策與體制變動(dòng)，同時(shí)結(jié)合多項(xiàng)指標(biāo)合成觀點(diǎn)來(lái)展開(kāi)。按此標(biāo)準(zhǔn)，他把改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為四個(gè)階段。

　　4.梁桂（1996）則用年商品房銷售面積來(lái)刻畫(huà)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的波動(dòng)情況，認(rèn)為年銷售量波動(dòng)率與增長(zhǎng)率曲線清楚地反映了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)按此分析，1986年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)已經(jīng)歷了一個(gè)半周期，即1986--1991年持續(xù)6年的周期，以及1992年以來(lái)到1995年的半個(gè)周期。

　　5.孟曉蘇（2005）選用房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率、銷售面積增長(zhǎng)率、投資額增長(zhǎng)率三個(gè)指標(biāo)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)，得到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是七年一個(gè)周期的結(jié)論，即1991-1997年、1998-2004年分別為一個(gè)完整的周期。每個(gè)周期是5年發(fā)展2年低落，增長(zhǎng)時(shí)間長(zhǎng)，衰退時(shí)間短。梁云芳、高鐵梅（2006a、2006b）對(duì)我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格波動(dòng)成因等方面進(jìn)行了實(shí)證研究。張紅、馬進(jìn)軍、孔沛（2007）為正確判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，以動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型為基礎(chǔ)，科學(xué)地識(shí)別并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期。他們采用北京1989-2004年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，將先驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理論與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)合，建立自回歸分布滯后的ARMA-X模型來(lái)分析北京市的房地產(chǎn)周期。

　　中國(guó)房地產(chǎn)周期衡量指標(biāo)的選擇

　　對(duì)周期的描述通常采用價(jià)格指標(biāo)，但是，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展還不成熟，還沒(méi)有建立完善的價(jià)格和產(chǎn)值指標(biāo)體系。因此，本文認(rèn)為采用多項(xiàng)指標(biāo)法探尋中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的運(yùn)動(dòng)軌跡較為合理。這是因?yàn)椋海?）指標(biāo)較多，并且如果各個(gè)景氣指標(biāo)與周期波動(dòng)有直接聯(lián)系，就會(huì)比單個(gè)指標(biāo)更能綜合反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)的強(qiáng)度；（2）在選擇價(jià)值指標(biāo)的同時(shí)，如果選用較多的物量指標(biāo)，更能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況；（3）既選用房地產(chǎn)投資指標(biāo)，也選取生產(chǎn)指標(biāo)，有利于克服房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在投入產(chǎn)出方面時(shí)滯過(guò)大的偏誤；（4）一些指標(biāo)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)較齊全，從1978年至今有口徑一致的記錄，便于進(jìn)行周期波動(dòng)的分析。

　　與此同時(shí)，也應(yīng)看到目前在用這種方法時(shí)還存在一些缺陷：（1）受現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及資料的限制，可能會(huì)影響到對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)景氣指標(biāo)的合理選擇；（2）由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程才剛剛起步，不但因房地產(chǎn)運(yùn)行時(shí)間而影響其周期劃分，而且還因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在不同地區(qū)存在較大的發(fā)展差異和不平衡性，也會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究帶來(lái)影響；（3）由于中國(guó)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，其中的制度因素和政策因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)周期的影響是非連續(xù)性的，這會(huì)在一定程度上引起中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)形態(tài)的變異。

　　而決定經(jīng)濟(jì)景氣分析系統(tǒng)科學(xué)性的一個(gè)重要因素就是景氣指標(biāo)選擇的好壞，因此，要篩選能夠反映房地產(chǎn)投資運(yùn)行態(tài)勢(shì)的超前、一致和滯后指標(biāo)組。為使研究的可靠和可信，在此博士論文中，將以景氣指數(shù)作為衡量房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源。