2007年以來，以美國房地產泡沫破滅為主要導火索的次級債危機席卷全球，導致全球性金融和經濟危機。我國的房地產受金融危機的影響，加上自身所積累的問題，也開始了較大幅度的調整，這就不僅影響了我國房地產市場的穩定，也給國民經濟的發展帶來了新的變數和不確定性。因而，對房地產周期的研究和把握已成為當前理論界、政府、企業和民眾都普遍關注的一個重要問題。該書運用國際上先進的周期波動分析方法，并結合我國轉軌時期獨特的經濟、金融和房地產運行情況，及諸多體制和政策轉軌問題與因素，對我國轉軌時期房地產增長周期的特征、成因和結構變化進行了定量研究。從轉軌時期周期波動的角度研究我國房地產業發展存在的問題。該書于2012年3月1日由中國經濟出版社出版發行。下文系該書部分內容摘編，敬請閱讀。

　　中國房地產周期已有劃分方法簡述

　　改革開放后，中國房地產業經歷了一個從萌芽起步到發展壯大的增長過程。但這個增長過程不是直線的增長過程，而是波動性的增長，特別表現出周期性波動增長的特點。對于改革開放以來中國房地產周期波動的劃分存在著不同的思路和不同的標準，而且即使在同一分析思路下也存在著明顯差別，因而所劃分的中國房地產波動周期形態也有所區別。

　　房地產周期的衡量指標是房地產周期階段劃分的基礎，衡量指標選擇的不同直接影響到房地產周期的形態。在現有的中國房地產周期劃分的研究中，指標選擇主要包括兩種方法綜合指標法和單項指標法。歸納起來，主要有以下幾種代表性的觀點：

　　1.何國釗、曹振良、李展在其研究中選擇了商品房價格、城鎮新建住宅面積、城鎮住宅竣工面積，實有房屋建筑面積、實有們宅建筑面積、城鎮住宅投資、房地產業從業人員、房產買賣成交面積等八項指標。在選定了指標之后，他們先按環比增長率給出各單項指標的周期波動，利用景氣循環法對各項指標進行分析，井綜合其圖形。最后，利用擴散指數的計算方法，就得到中國房地產周期圖。

　　2.汪曉宇、華偉藝（2000）著重研究的是全國房地產業整體的市場周期規律，由于商品住宅在我國房地產業中占有舉足輕重的地位，因此，在忽略區域性差別以及不同物業類型差別的條件下，他們選擇商品住宅的年銷售量作為考察對象來研究我國房地產市場的周期性規律。應用加法模型，商品住宅的年銷售量可以分解為：

　　其中，At表示年銷售總量的增長趨勢，IAt表示年銷售總量的內在波動，u表示外部環境變化造成的隨機擾動。并且他們認為國民經濟的增長是穩定的，技術進步與經濟增長處于量變過程，并不發生質的飛躍，所以可以假設商住宅年有效需求量沿著一條平滑的指數曲線增長，其增長率取決于我國職收入水準、住房自有化進程、國家城市改造計一劃等因素。

　　3.譚剛（2001）在對作為產業背景的中國房地產周期波動進行劃分時，則參照產業運行環境特別是產業政策與體制變動，同時結合多項指標合成觀點來展開。按此標準，他把改革開放以來我國房地產周期波動劃分為四個階段。

　　4.梁桂（1996）則用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產的波動情況，認為年銷售量波動率與增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動按此分析，1986年以來中國房地產周期波動已經歷了一個半周期，即1986--1991年持續6年的周期，以及1992年以來到1995年的半個周期。

　　5.孟曉蘇（2005）選用房地產銷售額增長率、銷售面積增長率、投資額增長率三個指標綜合分析房地產業周期波動，得到我國房地產業發展是七年一個周期的結論，即1991-1997年、1998-2004年分別為一個完整的周期。每個周期是5年發展2年低落，增長時間長，衰退時間短。梁云芳、高鐵梅（2006a、2006b）對我國轉軌時期房地產市場與國民經濟協調發展、我國商品住宅銷售價格波動成因等方面進行了實證研究。張紅、馬進軍、孔沛（2007）為正確判斷房地產發展趨勢，以動態計量經濟學模型為基礎，科學地識別并預測房地產市場周期。他們采用北京1989-2004年的時間序列數據，將先驗經濟理論與數據統計分析結合，建立自回歸分布滯后的ARMA-X模型來分析北京市的房地產周期。

　　中國房地產周期衡量指標的選擇

　　對周期的描述通常采用價格指標，但是，房地產業在我國發展還不成熟，還沒有建立完善的價格和產值指標體系。因此，本文認為采用多項指標法探尋中國房地產周期波動的運動軌跡較為合理。這是因為：（1）指標較多，并且如果各個景氣指標與周期波動有直接聯系，就會比單個指標更能綜合反映房地產周期波動的強度；（2）在選擇價值指標的同時，如果選用較多的物量指標，更能反映房地產業發展的真實情況；（3）既選用房地產投資指標，也選取生產指標，有利于克服房地產生產周期長，在投入產出方面時滯過大的偏誤；（4）一些指標的時間序列數據較齊全，從1978年至今有口徑一致的記錄，便于進行周期波動的分析。

　　與此同時，也應看到目前在用這種方法時還存在一些缺陷：（1）受現有房地產數據及資料的限制，可能會影響到對房地產周期波動景氣指標的合理選擇；（2）由于中國房地產業的發展歷程才剛剛起步，不但因房地產運行時間而影響其周期劃分，而且還因為房地產業在不同地區存在較大的發展差異和不平衡性，也會對中國房地產周期波動的研究帶來影響；（3）由于中國處于轉軌時期，其中的制度因素和政策因素對中國房地產周期的影響是非連續性的，這會在一定程度上引起中國房地產周期波動形態的變異。

　　而決定經濟景氣分析系統科學性的一個重要因素就是景氣指標選擇的好壞，因此，要篩選能夠反映房地產投資運行態勢的超前、一致和滯后指標組。為使研究的可靠和可信，在此博士論文中，將以景氣指數作為衡量房地產周期波動的主要指標數據來源。