一、2015年庫存總體下行

　　（一）35個城市分析

　　1、12月庫存延續(xù)全年下行趨勢

　　截至2015年12月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。今年9月份，庫存規(guī)模在連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，首次出現(xiàn)上升。而第四季度則呈現(xiàn)了逐月下滑的態(tài)勢。同時，在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長態(tài)勢的情況下，8月份首次出現(xiàn)負增長。9-12月份延續(xù)這樣一個趨勢。換而言之，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負增長的態(tài)勢。

　　對2010-2015年的年度數(shù)據(jù)進行總結(jié)。2010年35個城市庫存規(guī)模相對要小。2011年隨著限購限貸政策效應(yīng)的釋放，各大城市商品住宅庫存積壓現(xiàn)象比較明顯，庫存規(guī)模呈現(xiàn)逐月攀升的驚悚態(tài)勢。2012年隨著市場的回暖，35個城市庫存持續(xù)攀升的態(tài)勢有所遏制。2013年市場成交規(guī)模繼續(xù)上升，去庫存速度略有加快，部分月份出現(xiàn)了庫存規(guī)模下滑的良好態(tài)勢。2014年前三季度庫存持續(xù)攀升，到了第四季度則呈現(xiàn)高位盤整的格局。2015年庫存規(guī)模總體上呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，吻合了中央積極去庫存的導(dǎo)向。當(dāng)然，值得提醒的是，對于部分大城市而言，應(yīng)該主動從“去庫存”戰(zhàn)略切換到“補庫存”戰(zhàn)略上來。

　　圖1 35個城市新建商品住宅庫存量

　　數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

　　2、13個城市庫存出現(xiàn)同比增長

　　2015年12月，35個城市中，有13個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.3%、45.3%和37.9%。同時，35個城市中，有22個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中蘇州同比跌幅最大，為39.6%，較11月份33.4%的跌幅繼續(xù)擴大，這也對應(yīng)了2015年下半年蘇州房價上漲明顯的態(tài)勢。

　　圖2 35個城市新建商品住宅庫存量同比增幅排序

　　數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

　　3、2015年呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢

　　從年度數(shù)據(jù)看，2010-2015年6年期間，前5年均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，而2015年首次出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。其中，2010年的供求差異比較小。2011年則呈現(xiàn)比較明顯的供大于求態(tài)勢，這和限購政策環(huán)境下購房者入市節(jié)奏被打亂是有關(guān)系的。2012年在市場回暖的態(tài)勢下，供求雙方的入市節(jié)奏加快。當(dāng)然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市場繼續(xù)火熱，呈現(xiàn)了供銷兩旺的良好態(tài)勢。2014年，供求雙方的入市積極性要弱于2013年，但相比2010-2012年要好。2015年罕見地出現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢，和35個城市購房政策較寬松的因素是有關(guān)系的，同時也與2014年購地面積和新開工面積皆下跌有關(guān)。

　　圖3 35個城市2010-2015年新建商品住宅年度供求關(guān)系

　　數(shù)據(jù)來源：易居研究院

　　（二）一二三線城市分析

　　1、三類城市庫存總體出現(xiàn)下滑

　　截至2015年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3396、18444和4250萬平方米，環(huán)比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分別為-12.9%、-3.2%和-2.5%。

　　一線城市在1-3月份庫存均出現(xiàn)下行態(tài)勢，4月份微幅上升，5-8月份庫存重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，這和一線城市市場成交較活躍的態(tài)勢有關(guān)。同時，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個以來的首次負增長。9月份庫存雖有環(huán)比增長，但繼續(xù)延續(xù)同比下跌的態(tài)勢。10-12月份則出現(xiàn)環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。對于一線城市來說，后續(xù)補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏。

　　二線城市12月份新增供應(yīng)量為1726萬平方米，遠高于11月份1519萬平方米的水平。同時新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。在7月份，二線城市庫存規(guī)模同比增幅為近52個月的首次負增長。而到了8-12月份繼續(xù)保持同比下跌的態(tài)勢。

　　三線城市12月份新增供應(yīng)量為252萬平方米，而新增成交量為259萬平方米，新增供應(yīng)量略小于新增成交量，這導(dǎo)致庫存出現(xiàn)小幅下滑。當(dāng)然，三線城市的去庫存任務(wù)依然需要加快完成。

　　對三類城市庫存的年度數(shù)據(jù)進行總結(jié)。一線城市在2010-2011年呈現(xiàn)較明顯的攀升態(tài)勢，但在2012年則出現(xiàn)較明顯的下滑。一直到2014年才出現(xiàn)比較明顯的上升態(tài)勢。2015年則呈現(xiàn)庫存下滑和不足的風(fēng)險。這說明一線城市受政策的影響比較大，庫存走勢的波動最大。二線城市在2010-2014年間，庫存總體呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢。而在2015年則有一定的下滑。對于三線城市而言，庫存增長態(tài)勢貫穿于2010-2014年，說明此類城市的庫存壓力總體上沒有得到有效釋放。而在2015年則有微弱的下滑。

　　圖4 一二三線35個城市新建商品住宅庫存量