“樓市庫(kù)存只能炸掉。”華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的這一說(shuō)法像是給市場(chǎng)投了一顆炸彈。樓市高庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)，但庫(kù)存量究竟有多大卻一直如同迷霧難見分曉。

如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米，以同時(shí)公布的2015年商品房銷售面積約12.8億平米來(lái)計(jì)算，目前的庫(kù)存量看起來(lái)僅夠銷售半年。這就是樓市庫(kù)存的深淺嗎？

“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫(kù)存的規(guī)模，實(shí)際庫(kù)存規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于披露的數(shù)據(jù)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，一旦計(jì)入潛在庫(kù)存數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市的庫(kù)存數(shù)量可能倍增。

7億還是80億？

實(shí)際上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的庫(kù)存數(shù)據(jù)只包括竣工卻未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工以及還未開工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)剩總庫(kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23個(gè)月至24個(gè)月。

“我們現(xiàn)在所說(shuō)的待售商品住房庫(kù)存主要包括兩部分：一是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的已竣工且可供銷售卻尚未銷售的商品住房面積；二是在建且已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院一負(fù)責(zé)人指出。

但這樣的數(shù)字仍是冰山一角。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則公開指出，如果將商品房在建面積、保障房面積以及公建和單位自建面積等，全國(guó)樓市的庫(kù)存面積可能超過(guò)80億平米，僅商品房在建和待售面積就超過(guò)50億平米。

“現(xiàn)在全國(guó)樓市的問(wèn)題并非庫(kù)存總量龐大到無(wú)法消化，而是區(qū)域分化嚴(yán)重，從目前來(lái)看，一線城市及二線熱點(diǎn)城市幾乎不存在去化困難，難點(diǎn)仍在三四線城市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

截至2015年年底，北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，全市在售商品住宅合計(jì)有8.1萬(wàn)套左右，其中包含了兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和自住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實(shí)際的庫(kù)存只有不足7萬(wàn)套。

但在三四線城市，實(shí)際的庫(kù)存量卻逐月上升，而去化水平卻連續(xù)下滑。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，三四線城市去化周期已超過(guò)30個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在較大的降價(jià)壓力。

“以全國(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來(lái)看，現(xiàn)在的庫(kù)存并不算多。但問(wèn)題在于，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說(shuō)，這些庫(kù)存只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握�策而消化掉。”任志�?qiáng)曾公開表示。

“除了絕大多數(shù)三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫(kù)存、去化難的問(wèn)題。這導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑。”張大偉表示。

“目前多地樓市去化困難，體現(xiàn)了不少三四線城市甚至部分二線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢(shì)，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)頹勢(shì)顯現(xiàn)。”郭毅分析指出。

同策咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2016年各地庫(kù)存情況會(huì)進(jìn)一步分化。當(dāng)前庫(kù)存去化周期在12個(gè)月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

而其他供地量與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在12個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市,則仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。