針對房地產市場存在的結構性問題，日前，上海市規劃和國土資源管理局等四部門聯合發布《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》(下稱《意見》)。《意見》明確，未來上海中心城區中小套型住房供應比例將不低于70%，郊區將不低于60%。

　　《意見》明確，上海將進一步加大商品住房用地的中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%(部分矛盾突出區域亦為70%)；軌道交通站周邊區域(中心城區、郊區的覆蓋范圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上；保障型住房的中小套型供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%。同時，《意見》還優化了中小套型住房建筑面積標準，多層、小高層和高層建筑的標準分別定為90平方米、95平方米和100平方米。

　　“增加中小套型商品住房供應”這一思路，應對的正是去年9月上海提出的“房地產市場中小套型供應比例過低”問題。就在去年11月，新江灣城某地塊在一度“叫停”后重新拍出，經過調整后的規劃中，要求地塊中小套型比例不低于60%。

　　土地作為一級市場，是房地產市場的排頭兵。有業內人士認為，這次《意見》給今年及未來房地產市場發展提供了指導性意見，也是未來市場格局轉變的基礎和前提。

　　其實，類似政策國務院曾于2006年5月出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，也稱“90/70”政策，其中就新建住房結構比例作出規定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　然而，在實際操作中，這一以降低購房總價、支持剛需購房為初衷的政策，并未得到徹底落實。

　　開發商對“90/70”政策的變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個或多個產權證。比較極端的例子是，深圳下梅林一個圓形樓，一層僅一戶，由4個戶型拼合而成。

　　自2014年以來，業內對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一先前已被變相規避、名存實亡的調控政策。事實上，這一針對新建住房結構比例的硬性規定，出臺后不久便在不少城市中被房地產開發商、地方相關部門合力“規避”。

　　2015年3月，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)。《通知》提出優化住房供應套型結構：在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，房地產開發企業可以適當調整套型結構；對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。某種程度上，這意味著2006年以來的“90/70”政策或將全面退出。

　　按照上海目前的土地供應計劃，中心區域新增宅地供應量正在逐年縮減，短期內增加市場供應的方法就是把戶型做小，增加供應的套數。對于上海此次出臺的《意見》，房地產行業資深人士李棟分析，這意味著開發成本會加大，為了控制成本，開發商拿地勢必更理性，過熱的土地市場會因此降溫，已經拍好的土地，畢竟建筑規劃和容積率都已經確定下來了，不能輕易去改變了。它針對的這個對象，應該是從這個制度出來以后，新拍的土地。

　　也有分析認為，中小比例套型比例進一步提高，會讓未來中心區域大戶型房源變得緊俏。

　　但此次房地產新政能否徹底落實，能否避免變相“篡改”？改善性住房相當程度上也是剛需，對這一需求如何解決？“90/70”政策的前車之鑒值得參考借鑒。