3月14日，戴德梁行最新發布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示：以普洛斯（GLP）為標桿的國際性物流地產商在市場中依然占據了大部分市場份額，但他們的位置正在被追趕；以平安不動產為代表的本土物流品牌正在迅速地發展壯大。中國本土背景的公司正在大舉進入高端物流地產市場，其中不乏萬科、平安等等房地產的“跨界”企業；宇培、寶灣這樣的國內背景的物流地產公司，近兩年發展勢頭正盛，目前已經擠入物流領域的前十名。

　　戴德梁行大中華區研究部主管聶安達表示：“一線城市短期內已經出現土地價格增長速度高于租金增長速度的現象，新的物流地產投資機會基本都聚集在全國的二至三線城市。物流地產目前的需求集中在珠三角、長三角、環渤海和內陸大型城市，同時中西部地區增速迅猛，未來部分二、三線城市還有較大的發展空間。”

　　戴德梁行產業地產部中國區負責人蘇智淵認為：“對于在中國做物流地產的人來講，2015年是個出現“變局”的一年，這不僅因為中國的GDP破“7”之后，經濟下行壓力加大，制造業的一片看空導致了對物流營收的懷疑；也是因為隨著電商的迅猛崛起，特別是淘寶在2015年的雙11節912億的銷售額，又一次刷新了往年的記錄，物流地產好似又搭上了一班新型號的快車。”

　　物流地產面臨越來越大的“拿地瓶頸”

　　相信幾乎所有的傳統物流地產商在2015年都會有同樣的感慨，“比起前幾年，今年即使在一些二三線城市，拿地都是這么不容易。”這已經是一個普遍被大家認知的事實。只要以稅收貢獻為綱的政府方向不變，類似的物流地產商的“拿地瓶頸”就會延續，所以這是傳統物流地產商目前遇到的最大困局。

　　物流地產商加快了資本化的腳步

　　在2014-2015年，如何把重資產進行資本化成為了一個很重要的市場聲音。這里面有用傳統物流資產進行IPO準備的，有嫁接一些海外資本尋求未來資本化擴展的，也有積極尋求國內融資渠道的。這里面比較大的事件包括：RRJ和新加坡淡馬錫集團繼凱雷之后對宇培集團進行了新一輪注資；Brookfield集團在全球整合蓋世里和IDI，并將其進行中國的統一品牌運營；加拿大養老基金與嘉民集團在中國的新一輪注資計劃；GawCapital與維龍在中國的戰略聯盟關系確立；黑石成為萬科物流地產公司的股東；當然也包括最近剛剛發生的易商收購了紅木的亞太業務，其背后的金主則是著名的華平投資基金。所有這些事件所折射出的一個事實是，目前所有的物流地產商都在尋求國際資本的支持，迅速在打開資本化的路徑。

　　蘇智淵表示：“引入國際資本的一個重要風險就是人民幣的貶值預期，國際資本在前十年對中國市場的青睞有很大程度是受到了人民幣升值預期的驅動；一旦人民幣在一定時期內開始進入貶值通道，資本流出會加快，所以在做資本化管道的設計上一定要考慮資本的平衡性。”

　　物流地產市場的重新洗牌

　　2015年在物流地產市場上出現和很多前十年沒有想到過的品牌。最經典的三個案例分別是萬科，平安和菜鳥。萬科是傳統的住宅地塊開發商，其介入物流地產事發突然，但確貌似堅決。在15年年中，萬科正式成立了物流地產發展公司，將其作為一個獨立的品牌來運作；同樣堅決還有平安，作為一家金融保險行業的領軍企業，在15年的年初就旗幟鮮明地在平安不動產旗下成立了物流地產的事業部開始大舉進軍物流地產，并在整個2015年取得驚人的發展，且很快平安就會把這個事業部獨立為一家物流地產投資公司；菜鳥網絡背靠阿里巴巴，走的是快遞+貨棧的網絡化布局路線，做的雖然不是傳統的物流地產，但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用。

　　蘇智淵認為：“普洛斯在圖中份額雖然仍然占據超過半成，但其地位正在受到后來者的強勁挑戰，這里面宇培、易商和平安的迅猛發展都將在未來三年對市場份額形成實質性的影響，所以三年后的市場可能有一個較大的洗牌過程，而這一過程的起始點就發生在2015年。”

　　“互聯網+”對物流地產的隱形挑戰

　　今天的中國大地，隨著“雙創”概念在每個地方的落地生根，“互聯網”對傳統產業的影響正在逐漸蔓延。而對于房地產行業，也產生了很多不同的聲音，特別是有些專家認為房地產行業太“重”，互聯網很難滲透入這種“重”的行業。物流地產行業相較于大家熟知的住宅，辦公樓和商業地產而言，就更加是一個交易低頻，而不“性感”的行業。但是在2015年卻有一些信號好像在預示著“互聯網”對物流地產行業未來的顛覆。

　　這里面就包括了像“天地匯”這樣的標準的互聯網公司。天地匯是一家僅僅成立不到兩年的企業，主要做的是以“公路港”為中心的第四方物流的概念。其實質是通過其建立的“天網”為中國的中小物流公司或者單個的卡車司機實現網上配貨訂單；從而真正消除大量的空單運輸，提高物流效率。但是其賺取的大部分利潤卻來自于房租以外，比如車輛及汽配的銷售，人員的保險，甚至是司機的餐飲消費等等。于是一個預期就出現了，如果這樣的業務有一天被市場認可并占據了主導地位，我們熟知的物流地產的出租模式是不是會因為房租收益過低而被這樣的運營商放棄了呢？如果這樣還會有物流地產這個行業存在嗎？因為誰也不知道這樣的挑戰會不會真的發生，所以暫時把它稱為“隱形”的挑戰；但是互聯網這把高懸的達摩克里斯之劍總會有落下的一天，誰還能輕松地說“互聯網+”跟物流地產沒有關系？