“去庫存”成為今年房地產的關鍵詞。相比起住宅，商業地產的庫存比住宅地產更加嚴重。

　　根據中國商業地產聯盟的統計數據，商業地產待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業，從待售面積來看，住宅占比遠遠小于商業地產，但是庫存當中35.7%是商業地產。

　　對此，RET睿意德董事長張家鵬表示，我國商業地產還呈現以下兩個特點：

　　第一，從一線城市到二線城市到三線城市，庫存的嚴重性趨高，三線城市壓力更大。原因在于，三線城市人口增速慢而供應過快，其消費增長也比一二線城市更慢。除此之外，從品牌發展的梯次來講，一定是從一線城市到二線城市再走到三線城市，所以品牌進入速度較慢。所以，諸多開發商在三線城市發展的項目，并沒有得到良好消化。

　　第二，現階段，先發城市相比較后起中部城市，庫存壓力更大。在沈陽等早起的城市，前幾年招商引資效果不錯，導致政府出讓大量商業土地，但是現在卻難于消化。

　　開發商自持商業對去庫存有重大利好

　　針對部分開發商開始自持商業地產的現象，張家鵬認為，這一舉措從去庫存角度來講有重大利好。商業地產的核心在于運營，如果不持有整個商業地產的項目，每一個店都賣掉就無法形成協同效應。因此，開發商自持有能夠使項目能夠良好運營。

　　但對于開發商來說，自持商業機會與挑戰并存。挑戰在于，相比住宅，商業地產回報周期很長，資金回慢，因此需要足夠的實力才能持有。這是阻礙很多發展商發展商業地產的一大問題。而機會在于，商業是作為專業性的產品，開發商能夠利用這一產品更好地享受到城市規模擴展的溢價。

　　2016市場將逐漸轉好開發應關注后發二線城市

　　2015年整體經濟放緩，品牌開店意愿下降，同時又有供應的增加，市場顯得頗為被動。

　　對于2016年行業形勢，張家鵬表示，相比去年，2016年隨著經濟回暖，地產也會逐漸轉好，市場壓力或有所降低。同時，國內新品牌的崛起能夠為商業地產提供很好的消化支持。

　　從全國看，一線和二線依然值得關注，特別是二線城市中比較后發的城市。早期先發的城市中心地段已被搶占，繼續向城市外擴容的但人群跟進并沒那么快，比如沈陽現在的壓力就很大。但后起的長沙和烏魯木齊，后發優勢還是在。從一個城市的地點來講，新區人群增長慢，老區因為交通的問題，制約比較多。可以選擇中間區域，我自己說是一個中程的時代，交通環境相對好，不失新區的便利，又能得到老區人口的支持。