除了“地王”及持續上漲的房價，今年北京樓市主要的特征是商住房市場的爆發。值得關注的是，近期一些商住項目出現離奇的集中簽約現象，比如通州東亞·尚品臺湖項目，單周簽約高達3191套。不過在業內人士眼中，這些項目短期內成交暴增，真實交易的可能性不大，更像是開發商一場自導自演的營銷大戲。記者在隨后的采訪中似乎佐證了業內人士的觀點，此前簽約量出現暴漲的尚品臺湖項目目前正在大量推售房源，而名義就是“大客戶團購”退房。也就是說，在目前已經限購的通州，尚品臺湖項目可以通過二手房的渠道繼續銷售。

　　離奇的集中簽約

　　集中簽約在房地產市場中并不是新鮮事物。2013年3月，北京出臺“未滿五年或者非惟一住房轉讓所得按20%征收個稅”的房地產新政，北京樓市被徹底點燃，二手房住宅當月網簽量高達43780套，創下歷史紀錄。再比如，2014年的“9·30”新政以及2015年的“3·30”新政出臺后，房地產市場均出現集中簽約現象。

　　房地產市場成交有高峰期，也有低谷期，這屬于正常的市場現象。但是，近段時間，北京一些商住項目的集中簽約卻顯得有些離奇。

　　北京商報記者了解到，4月18日-26日，東亞·尚品臺湖單周成交量高達3191套，周成交環比增長60倍。數據顯示，該項目今年一季度共成交554套，4月11日-17日也僅有47套簽約，而這正好是通州商住限購之前的一周，即便商住限購導致通州商住房成交上漲，但其他商住項目并未出現如此大幅度的增長。此外，當時東亞·尚品臺湖并未實施大力度的優惠營銷活動，這樣的集中簽約顯得更為離奇。

　　事實上，同樣的成交異動在順義的尚峯壹號項目也出現了。中原地產監測數據顯示，今年截至6月12日，尚峯壹號項目共實現成交1261套，簽約額高達57.25億元，其中6月這幾天實現成交1174套，成交總金額接近54億元。中原地產首席分析師張大偉認為，這意味著該項目從2015年8月開盤至今10個月的時間里，之前9個月賣的不如最近幾天的零頭。

　　開發商的賭注

　　“對比這兩個項目之前的簽約狀況以及后來的集中簽約，可以看出真實交易的可能性不大，更像是開發商的自行過戶行為。”一位不愿具名的房地產業內人士表示。

　　所謂的自行過戶，就是開發商將項目在售房源集中網簽到個人或者企業名下之后，再行出售給購房者。事實上，之前也出現過類似的開發商“自買自賣”的現象，在房地產市場不景氣的那幾年，房企為了回籠資金變相融資，“自買自賣”是經常采取的手法之一。

　　行業人士評論，若這兩個項目的集中簽約并非真實交易，而是一種自行過戶的話，這實際上是開發商下的一種賭注，即是對樓市持續上行持樂觀態度，而賭資則是自行過戶所產生的巨額契稅。

　　依據張大偉的計算，6月10日-12日，北京樓市成交榜單前兩位的項目尚峯壹號與林肯公園，分別簽約44.52億元、34.06億元。按照契稅3%來計算，共需繳納契稅額近2.4億元，因為此次交易基本是以房屋原值來計稅，該原值約為50億元，即便如此，個別項目自行簽約付出的代價也達到1.5億元。

　　規避限購風險

　　值得注意的是，東亞·尚品臺湖與尚峯壹號項目集中簽約的背景均是商住房限購傳聞，前者是在通州商住限購政策落地的前一周，后者則是在北京商住將全面限購的傳聞之下發生的。對此，業內人士認為，這類項目的集中簽約是為了規避商住房限購的風險，一旦限購商住房只允許公司購買，未來的稅費以及貸款難度將導致整個商住房市場成交大幅度下滑。

　　那么，這種自行過戶是如何規避限購風險的呢？這要從商住限購的具體細節談起，比如通州商住房限購政策的范圍并不包括二手房，就是說一旦項目通過集中過戶，把新房變成二手房，就不存在因限購而找不到購買者的情況了。

　　以單周簽約3191套的東亞·尚品臺湖為例，昨日，北京商報記者致電該項目售樓處，據銷售人員介紹，該項目仍有較多房源在售，且并不受到通州商住限購的影響。當被問及原因時，該銷售人員表示，目前有一批之前“大客戶團購的房子”在銷售，由于之前已經過了網簽，現在是按照二手房來銷售的，不受限購政策影響。

　　再售問題猶存

　　如果東亞·尚品臺湖等項目為規避限購而選擇自行過戶后再出售，這種行為是否違規呢？北京商報記者就這一問題進行采訪，多位業內專家均表示，開發商這一行為并不涉嫌違規，只是這么做付出了不小的代價，后期再出售也會存在一些問題。

　　對于這類項目后續出售的問題，北京商報記者采訪了曾在東亞·尚品臺湖做銷售的王先生。據王先生介紹，他現在已經不在東亞·尚品臺湖做銷售了，已經轉到通州運河核心區某商住項目工作，原因在于購房者購買東亞·尚品臺湖的房子多了一道過戶流程，而這一手續何時能完成、購房者何時得到房本都是未知數，開發商也不能給出明確答復，客戶承擔了一定的風險。

　　此外，出于銷售員自身利益的考慮，賣了房卻不知何時才能收到傭金，導致許多房地產代理機構不愿意接手這一樓盤的銷售工作。

　　商住瘋狂道理何在

　　近期，商住房炒得比較熱，然而商住房自身的“先天不足”，使得短期熱銷不能持久。所謂的商住房，其實是將非住宅用地開發建設成可居住房屋的通俗叫法，本質上屬于非住宅，而且其房產證上也注明了是商業、辦公類產權。明明不是住宅，卻當住宅來銷售，購買這種“偽住宅”是否存在風險呢？

　　購買商住房弊端多、風險大，粗粗一羅列就有11條：1.商住一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，商住房是享受不到這些配套服務的。2.商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。3.買商住房的貸款期限一般不能超過十年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。4.商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。2013年國家出臺的系列信貸、稅收政策，只針對住宅項目，對非住宅并無優惠政策支持。5.商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高于住宅。6.買商住不能遷入戶口。7.商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。8.商住的公攤通常情況下都特別大。9.商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多。10.由于很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用做居住時很多權益不受法律保障。11.商住的宜居性較差，人員混雜，安全性差。

　　看到這里相信大多數購房者的心里都有了數，不會隨便被開發商忽悠了。

　　北京市房地產協會會長陳志也談到，盡管商住房看似滿足了部分群體的居住需求，但是潛在問題和風險特別多，購買時還需謹慎。同時，也要給開發商一句忠告，用炒作商住限購這種手段來賣房，是一種擾亂市場、無視法律法規的行為，政府一定會依法依規嚴肅處理的。

　　再說說商住房本身，從近幾年的數據分析看，目前拿地未施工、施工未上市、上市未銷售的商住房總量不小，這種潛在供應和現有在售的商住房加一起，總庫存還是不少的，這就存在存量過剩的風險了，這也將直接導致這類房屋升值空間變小、漲幅緩慢。這種情況下，無論是建還是買，對于開發商和投資者來說，都應該理性地想想了。

　　北京商報記者 賴大臣 彭耀廣/文 宋媛媛/漫畫