一、中國住房租賃市場現狀分析

　　截至2015年年末，我國流動人口總量約2.47億人，約占總人口的18%，其中，外出農民工和異地就業大學畢業生是流動人口的重要組成部分。統計局數據顯示，2015年，我國外出農民工數量接近1.69億人；教育部數據推算，2014年，我國異地畢業就業大學生數量接近700萬人，均保持高位穩定。

2008-2015年全國外出和本地農民工數量（億人）

2004-2015年全國高等教育畢業生數量（萬人）

　　然而，流動人口的住宿情況卻不容樂觀。對于外出農民工而言，外鄉從業回家居住的占比從2008年的8.5%逐年快速提升至2015年的14%，同時，務工地自購房的占比則一直維持1%的低位水平，因此租房是外出農民工解決就業地住宿的主要方式，約37%的外出農民工合租或者獨立租賃住房，規模超過6200萬人/年。對于異地就業的大學畢業生而言，特別是在一線和重點二線城市工作的，考慮到目前的房價水平，畢業后的前3年基本以租房為主，規模如前測算約700萬人/年。

2015年中國外出農民工住宿情況

2008-2015年外出農民工在務工地購房占比

2008-2015年中國外出農民工租房人數（萬人）

　　租房需求強勁使得重點城市的房租成本逐年上升，不過從整體來看，租金漲幅相對低于房價漲幅。根據中原地產的數據，從2008年1月到2016年4月，北京、上海、深圳、廣州、天津、成都的二手住宅租金成本累計升幅分別為43%、105%、76%、59%、49%、6%，而同期一手住宅成交均價累計漲幅分別為165%、187%、231%、37%、82%、38%。整體而言，對于流動人口而言，租房相對于買房是其解決短期住宿問題更為合理的選擇。

2008-2016年重點城市二手住宅租金指數

重點城市租金指數和住宅均價累計漲幅對比

　　二、中國住房租賃行業發展趨勢預測

　　1、此次國務院的政策文件也旨在鼓勵住房租賃消費，并且為租房住宿的群體提供了非常重要的優惠措施和便利條件。首先，《意見》要求“落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。”我們認為，從經驗上看，住房公積金的可提取規模對房租的可覆蓋比例要高于購房按揭貸款，能切實減輕承租人的租金負擔，特別是對于低收入租房人群。

　　其次，《意見》特別強調，“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”，而原先在《居住證暫行條例》（2016年1月1日起實施）的規定下，縣級以上的地方政府為居住證持有人提供的基本公共服務中，并沒有直接包含醫療服務。

《居住證暫行條例》中居住證持有人享受公共服務和便利內容

　　2、目前的住房租賃市場上，房源供給主體可以分為三大類，第一是地方政府此前建設并管理的公租房、廉租房；第二是住房租賃企業集中建設并提供的出租住房，包括萬科長租公寓、優客逸家、寓見、自如、青客公寓等；第三是個人房源出租，主要由房地產中介機構來撮合承租人和出租人。

　　3、政府層面上，公租房、廉租房（從2014年起，各地公共租房和廉租住房將并軌運行，以下統稱公租房）是我國住房保障房體系中的重要一環。根據財政部的數據，我國累計建設的公租房合計近千萬套。近年來，各地逐步轉變了公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉，減少了公租房的建設量，轉向給予家庭租賃補貼的保障方式。而在《意見》中，除了進一步明確推進“公租房貨幣化”之外，對已經建成的公租房，首次要求提高公租房的運營保障能力，“鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平”。

　　我們預計，未來更多的專業住房租賃機構將為地方政府運營管理公租房，合作模式可能以成本加成的模式為主，地方政府支付給專業機構的報酬來源，可能包括公租房建設預算、土地出讓收入、稅收收入等。

　　4、住房租賃企業方面，主要集中在長租公寓租賃市場，根據房屋來源和經營模式可以分為集中式出租和分散式出租兩大類。集中式出租通常是指運營商獲取整棟現有項目、或其中的幾層，統一品牌標準、裝修標準、配備家政服務，按套整體出租，類似于7天連鎖酒店的長租版，收入來源包括租金和物業管理費，典型代表是萬科的長租公寓業務，即萬科驛。分散式出租是指運營商從分散的業主手中收集房源（為保證房源穩定，運營商通常和業主簽下為期3-10年不等的租賃合同），再對其配置統一的家居設備和服務，將一間套間拆分為幾個單間進行出租，收入來源主要是租金，不提供物業管理服務