一、中國房地產銷售情況

房地產市場自2015年二季度以來，銷售一直呈現復蘇趨勢。商品房銷售面積當月值同比增速從去年4月開始由負轉正，之后保持大幅增長。今年以來，在去庫存政策和寬松的貨幣環境之下，房地產銷售延續了去年的火爆態勢。今年3、4、5月，銷售面積當月值同比增速分別37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5個月房地產銷售面積累計值4.8億平方米，同比增速為33.20%。目前應持續關注政策變化對下半年銷售的影響，同時關注房企在各個熱點地區項目的開發進度和推盤意愿，預計全年銷售面積有望達到13億平方米。

2012-2016年中國商品房銷售面積當月值及同比增速

2012-2016年中國商品房銷售面積累計值及同比增速

分城市來看，差異十分明顯。一線城市在今年2、3月份銷售達到頂峰，同比增速分別為41.17%和51.21%，但從4月份開始銷售規模驟降，4、5月份銷售同比增速分別只有0.31%和-6.71%。三線城市銷售同樣在3月份達到頂峰后，在4、5月份緩慢下降，3、4、5月份銷售同比增速分別為54.15%、47.36%、15.31%。而二線城市仍然保持了銷售高速增長的勢頭，3、4、5月，銷售同比增速分別為115.27%、86.32%、43.25%。

2013-2016年中國30個城市月度商品房成交面積同比增長情況

2011-2016年中國一線城市商品房成交面積情況

2011-2016年中國二線城市商品房成交面積情況

2011-2016年中國三線城市商品房成交面積情況

二、中國房地產開發投資、開工面積情況

從2014年開始，商品房新開工面積一直呈現同比減少趨勢，這一趨勢在今年一季度被扭轉。2016年2月商品房累計新開工面積同比增速2年來首次由負轉正，達到13.70%，之后的三個月這一數據分別為19.20%、21.40%、18.30%，同樣保持高位。2015年強勁的銷售消耗了房企的庫存，行業庫存周期出現拐點，新開工面積的增加正是對這一信號的積極反應。同時，新開工面積和竣工面積的增加也提升了房企的推盤意愿，正反饋循環，對項目布局合理企業的發展十分有利。

2012-2016年中國商品房累計新開工面積及同比增速

2012-2016年中國商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積同比增速

隨著新開工面積的升高，房地產投資增速也結束了自2014年3月以來的下滑。2016年2月，房地產投資增速首次由負轉正，3、4、5月同比增速分別為9.67%、9.70%、6.56%。房地產企業投資意愿整體依然偏弱。新增個人購房貸款同比繼續大幅增長，2016年第一季度達到75.25%。

2014-2016年中國房地產開發投資當月完成額及同比增速

2013-2016年中國房地產開發投資當月完成額及同比增速

2011-2016年中國房地產開發投資當月完成額及同比增速

2011-2016年中國房地產開發投資當月完成額及同比增速

三、中國房地產價格走勢

2016年5月，百城樣本住宅平均價格11662元/平米，再創歷史新高；百城住宅價格指數同比增長10.34%，增幅繼續擴大，比上月擴大1.36個百分點，顯示住宅價格依然處于上升趨勢。百城住宅價格指數顯示，一線城市價格增速高于二三線城市，2016年5月，一線城市價格指數同比增長26.82%，環比增長1.84%，同比增速創近年新高。2016年1-5月中國商品房銷售額總計約36775億元，同比增長50.7%。

2012-2016年中國商品房銷售均價當月值及同比增速

2012-2016年中國商品房銷售均價及增速

2010-2016年中國百城住宅均價走勢

2011-2016年中國百城住宅價格指數同、環比增速

2011-2016年中國百城住宅價格指數一、二、三線城市同比增速

2011-2016年中國百城住宅價格指數一、二、三線城市環比增速

各業態均價同比增速

2013-2016年各業態均價環比增速

2012-2016年中國商品房銷售額當月值與同比增速

2013-2016年中國商品房銷售額當月值與同比增速

四、中國房地產土地成交情況分析

在銷售回升帶動下，主要城市土地成交和供應增速均有回升。2016年1-5月份，40個主要城市供應土地占地面積同比增速為3.20%；成交土地占地面積同比增速6.19%。土地成交總價同比大幅上升51.16%，土地成交均價4276.76元/平米，同比增長42.35%。土地市場2015年低迷的局面得以改善。

2013-2016年中國40個城市供應土地占地面積及同比增速

2013-2016年中國40個城市成交土地占地面積及同比增速

2013-2016年中國40個城市土地成交供應面積比

2013-2016年中國40個城市土地成交總價及同比增速

2013-2016年中國40個城市土地成交均價及同比增速

分城市看，今年土地市場改善的區域，主要集中在二線城市。一線城市雖地王頻現，但從整體來看，土地供應和成交面積表現低迷。二線城市無論是在土地供應、成交面積還是在成交均價、總價上的增速都表現十分突出。

2013-2016年中國一二三城市土地供應面積同比變化情況

2013-2016年中國一二三城市土地成交面積同比變化情況

2013-2016年中國一二三城市土地成交總價同比變化情況

2013-2016年中國一二三城市土地成交均價同比變化情況

五、中國房地產存貨周轉情況

房地產市場銷售情況的好轉帶動了房企周轉能力的改善，房地產市場去庫存壓力有所減輕。存貨周轉率從2015年一季度末的0.0298次增加到2016年一季度末的0.051次，同比增長72.30%。在總資產周轉率方面，2016年一季度比去年同期增長46.84%，表明房企周轉加快，經營情況有所好轉。

2012-2016年中國房地產板塊存貨周轉率及同比增速

2012-2016年中國房地產板塊總資產周轉率及同比增速

在現金流方面，年初以來，房企經營性現金流持續回升。2016年一季度，板塊經營性現金流合計為-654.73億元，反映了房企的補庫存行為。對于籌資活動產生的現金流，2016年一季度為1409.2億元，相比去年同期的620.58億元大幅增長，房企的融資環境明顯改善。

2008-2016年中國房地產板塊經營性活動產生的現金流

2012-2016年中國房地產板塊籌資活動產生的現金流及同比增速

在償債能力方面，板塊資產負債率自2009年以來持續攀升，2016年一季度達到了76.49%。在扣除預收款后，真實資產負債率有所下滑，表明銷售的明顯回升減輕了企業的資金壓力。短期償債能力方面，速動比率有明顯提升，2016年一季度達到49.61%。表現了房企短期償債壓力有所改善。

2008-2016年中國房地產板塊整體資產負債率情況

2008-2016年中國房地產板塊速動比率情況

2008-2016年中國房地產板塊扣除預收款后的資產負債率情況

受益于房地產銷售的回升，房地產板塊預收賬款增速在2015年明顯回升，2016年一季度同比繼續大幅增長。2016年一季度，房地產板塊預收賬款11440.11億元，同比增長52.37%。相較于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。預收賬款增速上升，保證了板塊未來業績的進一步釋放。

2008-2016年中國房地產板塊預收賬款及同比增速

六、中國房地產行業發展趨勢預測

1、房地產是典型的周期性行業。2016年上半年，從房企新開工面積、土地供應和成交情況、運營周轉率等數據來看，房企開始進行補庫存行為，行業庫存周期出現逆轉的信號。在這種情況下，土地和項目儲備合理，并兼具豐富項目運營經驗的開發商業績最具彈性。此外，土地供應市場的新情況是，各方爭奪的一線城市收緊供應，二三線城市擴張供應，土地成交總價和均價升幅明顯。土地供應緊縮導致一線城市地王頻現，十分搶眼，但是主要銷售增長還是在二線城市。在這種情況下，跨區域經營、在二線城市有豐富項目儲備的開發商最占據主動。目前整體貨幣環境寬松，房地產企業籌資現金流入大幅增加。這一情況有利于那些容易獲得融資的資質優良、前期資產負債率比較低的企業。

2、因為庫存情況的不同，一二線城市和三四線城市的房地產市場分化明顯。部分企業借著去庫存解放了大量的資本，從而可以先人一步，優化項目布局，改善經營業績。2016年上半年房地產投資增速和房企拿地、新開工面積的回升就是反應了這個過程。隨著去庫存的深入，預計2016年底至2017年，商品房庫存情況會有明顯好轉，那個時候隨著大量的資本從庫存中解放出來，房企經營業績將有所改善。

3、目前我國房地產市場仍處的環境仍然比較寬松：貨幣政策突然轉向的可能性比較低；開發商習慣于在下半年集中推盤；去庫存政策仍需深入實施等。此外，隨著房企新開工面積的回升，新房入市的需求也在增加。所以我們預計下半年房地產市場銷售仍能保持高位。全年商品房銷售面積仍能達到13億平方米的水平。

但是房屋銷售仍然存在不利因素。從短期來看，美元進入升息通道，壓制了我國貨幣政策的空間；2016年一季度個人抵押貸款增幅明顯，透支了居民的消費能力。房地產市場5月份的數據表現開始下滑，預示著下半年市場前進腳步會有所放緩。由于2015年房地產市場是先抑后揚，下半年數據基數高，2016年下半年的增長數據也不會太過搶眼。

從長期看，我國人口進入拐點，城市化進入后半段，對新增房地產的需求在降低。這一趨勢最終影響了房企的盈利能力：即使房企的資產負債率在逐年提高，但是凈資產收益率ROE仍在逐年下滑。在白銀時代，產品特色明顯、品牌知名度高、日常運營有效率的企業能最終獲勝。此外，雖然行業競爭加劇了，但是房企之間合作開發項目的現象會更常見，這樣做的目的，除了可以取長補短互相學習之外，還可以風險共擔。

4、房地產市場連續5、6個季度的快速銷售消耗了一二線城市的庫存。但是從土地供應和成交情況來看，三線城市的房地產市場仍然被庫存問題緊緊壓在頭上，表現缺乏活力。從統計數據看，可以看到從2013年開始商品房庫存才開始顯得比較高,近年來商品房庫存同比增速一直在下滑。而截止2016年5月，商品房待售面積累計為72169萬平方米，2016年房地產庫存情況比2015年稍有好轉，但是并未見明顯改善，去庫存任重道遠。

2016年1-5月份，房屋新開工面積5.95億平方米，同比增長18.3%。在房地產投資累計完成額方面，同比增長7%，扭轉了同比增幅持續減少的局面。房地產投資的觸底回升有利于保障經濟平穩運行，但是一二線城市和三四線城市的分化愈發突出。

2012-2016年中國房地產行業待售面積情況

5、2016年上半年，民間投資增速下滑的現象十分明顯。為了降低企業負擔，國務院決定從建筑業入手，降低了企業所需繳納的工程建設保證金。未來相關領域企業減負的政策仍然值得期待。此外，今年5月1日起施行的建筑業和房地產業營改增對企業的影響程度也值得關注。下半年貨幣政策的定向寬松也有利于棚改、保障房等領域的推進。同時關注二線城市房地產調控政策的變化和一二線城市土地供應情況的變化。