滬再現“離婚潮” 新房日成交量過2000套

　　“地王潮”后上海土拍“急剎車” 滬樓市調控或迎升級

　　楊玲玲、石英婧

　　連日來，高總價、高單價的地王頻出無疑給本就火熱的上海樓市撒了一把“胡椒面”。

　　在靜安110億元地王誕生后的一周內，上海多個待拍地塊被叫停，8月24日下午，上海土地交易市場公告，中止上海市普陀區蘇州河濱河地區控詳規劃調整pt0265-01南部地塊出讓活動。

　　在此之前的8月22日，上海土地交易中心已經緊急中止三幅地塊的出讓。這三幅地塊包括8月22日上海土地交易中心公告的浦東新區唐鎮新市鎮D-04-06地塊，以及8月18日公告的浦東新區上海國際醫學園區20-10、21-10地塊。

　　另據和訊網消息，目前為止，上海8月待拍宅地被全部叫停，8月的隨后幾天將無宅地拍賣活動。全國地王誕生后，上海多幅地塊中止出讓，難免引起市場各種猜測。

　　同時，日前“地王制造機”信達也被爆出上半年財務成本劇增近200%，在專家看來，批量地王的產生或引發系統性金融風險。

　　8月31日，廈門迎來限購政策。與此同時，8月暫停土地出讓后，上海已傳出在信貸層面進行收緊的消息，盡管官方出來辟謠，但仍未能阻止“離婚潮”，與民政局離婚窗口一樣火爆的是上海樓市的日成交量。8月27日至29日，上海新房成交連續3天超千套，由于流量過大，房地產交易中心網簽系統甚至一度出現癱瘓；8月30日一天，成交量超過了2000套。

　　“地王制造機”信達財務成本劇增

　　自2015年以來，被冠以“地王制造機”信達地產先后在全國市場高調奪得9幅地塊，其中7幅均是地王，合計涉及資金超過350億元。

　　其中，今年6月1日，上海掛牌出讓寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，信達地產以58.05億元擊敗綠都地產、金茂電建聯合體等24家競爭對手摘得，平均樓板價36962元/平方米，溢價率超過300%。而就在5月末，信達地產則剛以123.18億元奪得杭州市濱江區奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊，刷新全國總價地王。

　　據了解，2015年至今，信達地產分別在土拍市場獲得廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王等7宗地王。

　　8月23日，信達地產發布2016年中期報告稱，上半年，信達地產實現營業收入約30.7億元，同比增幅41.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.3億元，同比下滑44.66%。若扣除非經常性損益，信達地產凈利潤則虧損逾7000萬元，同比下滑131%。

　　自2008年底借殼上市以來，信達地產極少出現如此大幅的業績下滑，而這是否與其報告期內密集的高溢價拿地有關呢？“因土地成交較為集中，報告期內融資產生的財務費用同比增加 193.26%。”我們可以從信達地產半年報中窺得一二。

　　對于公司這份并不理想的中報成績單，8月25日，信達地產獨家回應本報采訪時表示：“根據對市場形勢的分析，公司2015年以來加大三四線城市庫存的去化速度，同時加大一二線城市拓展的投資力度，為公司長期持續發展提供基礎條件。項目拓展的投資力度加大，增加了公司的融資需求，相應的財務費用有所增加，客觀上會給當期的業績表現帶來一定的壓力。”

　　與此同時，信達地產半年報顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。

　　上海中原地產分析師盧文曦稱，對于房企來說，高調拿地的確增加財務負擔，高成本也會吞噬今后的利潤。“目前，‘增收不增利’是很多房企存在的問題。而從信達項目分布來看，三四線項目大約占4成，由于去庫存，在價格方面會有所妥協，也影響到利潤。”

　　“地王”井噴下金融風險潛存

　　截至8月26日，本月全國共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到33宗。8月已成為名副其實的“地王月”。

　　在今年上海的土地市場中，建發、中駿、融信等閔系房企，正成為上海新地王的主角。

　　8月17日，融信以約110億元拍下最貴單價地王而一戰成名。該地塊位于上海靜安區，競拍樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，刷新中國地王記錄。據了解，該地塊經過400多輪競價，融信打敗了包括保利、融創、萬科在內的17家知名房企。地塊可售樓面價高達14.3萬元每平方米，業內預測其未來保本售價將超過15萬元。

　　據悉，這是融信年內獲得的第14宗地，其中有7宗地塊的溢價率超過50%，10宗地塊成交額超過10億元。有媒體認為融信拿地激進的一個原因，是其拍地金額被指超過了銷售額。對此，融信中國控股有限公司執行董事、首席財務官兼聯席公司秘書曾飛燕表示，公司今年截至到目前累計競得土地347億元，按權益比不到200億元總的土地支付壓力，公司在今年度要支付不到七成，到現在為止已經支付65億元。從財報可以看到，6月末公司資金余額為128億元，下半年保守估計銷售回籠100億元，財務支付完全沒有任何壓力。”

　　對于靜安地王未來的開發，融信中國在8月25日回復《中國經營報》記者采訪時表示：“公司靜安地塊已經與國內一家一線房企簽署合作協議，公司以及國內主流地產企業都認為靜安地塊未來開發價值巨大，強強合作有利于發揮多方所長，但目前不方便透露具體情況。”

　　土地市場激進背后需要龐大的資金支持。去年同期，融信的凈資產負債率高達640%，年末，這一指標已下降到247%；到今年六月底，融信這一指標已降到90%。對此，融信中國回復《中國經營報》記者稱：“公司在發展過程中，因階段性的戰略選擇，的確有負債率偏高的情況，但經過近兩年的努力，資產負債率已大幅回落，截至6月30日，我司的資產負債率下降至77%，凈資產權益比例下降至90%。”

　　目前，融信共取得了15宗土地，新增土地儲備358萬平方米。對于公司下半年是否會繼續高調拿地，融信中國回應《中國經營報》記者采訪時表示：“公司今年投資目標已經基本完成，資金情況仍相對充沛。下半年除了利潤水平特別好的地塊公司不會大規模參與拿地。”

　　靜安地王誕生的同日，建發中糧首開聯合體以總價67.9億元奪得寶山顧村住宅地塊，樓板價為53727元/平方米，溢價率115%。而中駿以6億元競得青浦區徐涇鎮徐南路北側08-04地塊，溢價率165.16%，成交樓板價45070元/平方米。

　　記者同時了解到，廈門建發股份有限公司（以下簡稱“建發股份”）則正在不斷融資。今年以來，建發股份通過短期融資券募集規模達50億元。而中駿置業控股有限公司（以下簡稱“中駿置業”）則與包括中國銀行、匯豐銀行、平安銀行及恒生銀行訂立融資協議，獲授予一筆本金4億美元的定期貸款融資，為期三年六個月。

　　越來越多的房企通過金融機構場外配資“加杠桿”的方式進行拿地，甚至不惜成本制造“地王”。“隨著政策面的收緊與市場調整期的到來，在上述熱點城市制造‘地王’的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背后的個人投資者。”同策咨詢研究總監張宏偉稱，對于上海土地市場來說，一旦樓市進入調整的階段，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。

　　滬再現“離婚潮” 土拍叫停難擋樓市成交熱情

　　8月22日，距離靜安史上最高單價地王誕生僅5天時間，上海土地交易中心已經緊急中止三幅地塊的出讓。上述地塊出讓叫停的理由為：要對出讓條件中設置的公共服務設施要求作進一步優化和周邊教育配套問題尚在協調落實中。

　　據了解，這次推出的浦東新區唐鎮新市鎮D-04-06地塊，起拍總價高達25億元，出讓面積56518.3平方米，容積率1.5，起拍樓板價接近3萬元/平方米。按照今年以來上海外環外土拍平均100%的溢價率來看，該地塊成交樓板價突破5萬元/平方米的可能性很大，因此，其被外界判斷為將是在上海外環外產生的第一個未來售價或近10萬元/平方米的地塊。

　　“這些地塊均是住宅地塊，并且位置都不錯，而且唐鎮已是多年沒有出過宅地，一旦面世，刷新區域價格新高的可能性較大。而且周邊部分在售項目已經不愿銷售，坐等拍賣結果出來待價而沽，市場恐慌心態再起，風險不得不防。”盧文曦告訴記者，從時間節點來看，正好處于“金九”前夕，通過這些信號釋放，可能意在降低市場預期。

　　在剛剛過去的7月和即將結束的8月，上海以近487億元的土地出讓金在一線城市中遙遙領先，在7月和8月的地王中，除了110.1億元總價的靜安地王，還有88億元的浦東祝橋地王，47億元的松江大學城地王等。反觀整個上半年，上海的土地出讓金才506億元。

　　“在當前土地市場相對過熱的市場狀態下，中止土地出讓是一個比較正確的決定。”億瀚智庫研究總監張化東稱，土地價格上漲一部分原因在于前期較為寬松的信貸政策，后續如果有一些針對性的信貸政策出來，可能有助于扭轉地王態勢。

　　同時，有媒體援引消息人士稱上海市政府近期將召開會議，考慮調整土地和住房政策，以抑制近期上漲的房價和地價。上海考慮收緊銀行貸款政策，以控制土地融資，同時考慮調整購房貸款政策，認房又認貸。

　　受此消息影響，上海各地民政局出現一波離婚高潮。8月29日，上海徐匯區民政局離婚窗口，一大早就有多位市民排隊辦離婚。隨后，徐匯區等地婚姻登記中心均貼出通知表示，由于辦理離婚登記人數眾多，已超出業務接待能力，只能采取臨時“封閉”的措施，要求需辦理離婚登記的當事人改日再辦。

　　據悉，繼8月28日上海新房賣掉1267套后，8月29日截至15：50，上海新房成交1066套，連續3天超過1000套，而8月30日一天，成交量更是超過了2000套。交易中心網簽系統一度陷入癱瘓。

　　張宏偉認為，市場火熱以及地王頻出可能會加速政策從嚴執行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方會密切關注上海樓市變化。9月前后樓市調控政策有可能會進一步從嚴執行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會來臨，房地產市場調整極有可能會因此而來臨。