樓市刀口舔血

　　信貸灌水，“四小龍”限購恐治標不治本

　　■本報記者 王冰凝 王海春 肖君秀

　　北京、上海、深圳報道

　　上半年一路狂飆的房地產市場在信貸之手和宏觀調控之手的左右翻轉下，正開始找不到北。

　　近日，樓價呈現大躍進的一線城市和重點二線城市都出現調控跡象或者傳聞。據《華夏時報》記者統計，樓市火爆的“房價四小龍”蘇州、廈門、合肥、南京和武漢等城市率先于近期出臺了樓市調控政策。

　　然而，與政府開始嚴控“地王”控制房價的大方向格格不入的則是信貸方面的數據，最新統計顯示，7月新增人民幣貸款4636億，其中住戶部門貸款增加4575億元，意味著7月份新增貸款99%都是房貸。樓市將走向何方？是在政府調控下應聲而落，還是會繼續高歌猛進？地產商和業界專家的觀點逐漸出現了分化。

　　房價瘋漲背后

　　今年上半年，一線城市的房價一直都沒有歇著。

　　8月18日，國家統計局公布數據顯示，7月，合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領跑，同比漲幅達到30%以上，環比漲幅達到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。事實上，上述熱點二線城市已經迎來了十幾個月的房價連續上漲。

　　近日，北京鏈家地產天通苑一門店負責人顯得有些焦慮，“這段時間客戶和業主顯然不在一個頻道上，買房的客戶不是沒有，但是業主老是坐地起價，有的還不賣了，就等著再漲漲。因為上半年房價漲得太快了。”而在北京望京地區，去年年底單價4.2萬元/平方米左右的房子，現在已經漲到了單價7.5萬元/平方米。

　　上海情況則是，量價齊升，熱度遠高于“房價四小龍”。據上海鏈家數據顯示，上海8月新建商品住宅供應量為39.8萬平方米，環比下滑49.4%，同比下滑48.7%。供應量減少，但成交量為187.0萬平方米，環比上漲42.2%，同比上漲50.1%。8月新房成交均價為42384元/平方米，環比上漲13.6%，同比上漲40.2%。

　　相比北上深一線城市，廣州房價最近幾個月一直在補漲，尤其最近兩宗地高價成交后，更推升了整個廣州樓市，二手房買賣當中，一些業主坐地起價。廣州2014年房價1.5萬元/平方米左右，直到今年7月份攀至1.6萬元/平方米，8月則繼續上升超過1.7萬元/平方米。

　　另據上海鏈家的監測數據，7月份廈門、合肥、南京的商品住宅環比漲幅分別為4.6%、4.2%和3.6%，位于70個大中城市的前三甲。這幾個城市今年1-8月份的住宅用地成交額已經趕超去年，廈門與去年同期住宅用地成交量相比，則超過了200%。

　　另外一個熱點城市珠海，房價今年上漲就沒有停過，8月甚至領漲全國其他城市，其房價已與廣州持平，成為弱二線城市逼平一線城市的典型。

　　“有些同事今年賣房的收入都可以買一套房了，今年應該是地產中介最好的年份吧。”珠海香洲區地產中介吳先生對《華夏時報》記者說，這片中心區的房價最高每平方米已超過3萬元。

　　說起瘋狂的房價，就不能不提到其背后的兩大推手——信貸和地價。央行發布的7月份信貸數據顯示，該月人民幣貸款增加4636億元；其中，住戶部門貸款就增加4575億元，占比高達99%。

　　另外，從半年報看，工、農、中、建四大國有銀行是個人按揭貸款市場上的絕對主力，上半年合計新增了13774.63億元個人住房貸款，占同期新增貸款的55.66%。四大行今年上半年已經完成了去年全年約八成的房貸投放規模。盡管如此，各銀行在中期業績發布會上仍宣稱，將進一步加大對個人房貸的信貸投放。

　　除了信貸，地價對樓價的影響力也不容小覷。房價漲幅雖然已經很瘋狂，但地價比房價還要瘋狂。面粉普遍比面包貴，成為今年熱點城市的普遍行情。

　　8月26日廣州黃埔長嶺居一地塊開拍，中冶置業以36.792億元拿下，溢價率240.9%。據《華夏時報》記者了解，隨后周邊樓盤坐地起價，直接將房價調高5%-10%出售，有的樓盤干脆找各種原因封盤待漲。

　　限購風雨欲來

　　面對過火的樓市，在中央提出“抑制資產泡沫”后，廈門、蘇州對二套房啟動限購令，南京、合肥也出臺了政策。

　　8月31日，廈門市正式出臺限購措施。具體政策是對三種家庭暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，即：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。此項政策9月5日開始實行，將持續至明年12月31日。

　　同日，中國人民銀行武漢分行及銀監會湖北監管局聯合下發《中國人民銀行武漢分行湖北銀監局關于調整武漢市差別化住房信貸政策通知》（下稱《通知》），武漢于9月1日起實行限貸政策。

　　此前的8月11日，蘇州出臺限購政策。對于非本市戶籍居民家庭限購兩套住房，且購買第二套住房時應提供2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個稅或社保證明。不過蘇州的限購政策嚴格來說是部分限購，主要針對非本市戶籍家庭。

　　南京則從土地拍賣方面進行調控，該市規定土地拍賣競價達到一定比例時，政府將對該地塊所建商品住房的預售條件進行調整；其中，當網上競價達到最高限價，仍有兩家以上單位要求繼續競買時，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。

　　業內人士分析認為，從后續市場走向看，廊坊、天津、合肥、武漢、鄭州、昆山、花橋、杭州、福州、東莞、惠州、珠海等城市限購可能性比較大。因為這些城市從地理位置、經濟發展來看要么是不錯的重點二線城市，要么是位于一線城市周邊的城市；其次是這些城市樓市已經趨于活躍，而且房價增幅過快。

　　樓市泡沫十字路口

　　一路狂飆的樓市在遭遇限購政策時能否被拽住奔跑的腳步，目前看來業界仍看法不一。

　　盡管樓市紅火，但房地產開發投資增速連續3個月下滑，作為先行指數的土地購置面積同比下降7.8%，環比降幅擴大4.8個百分點。業內普遍認為，結合近期嚴控“地王”控制房價的大方向，預計年內房地產投資都難有起色。

　　中原監測的城市數據顯示，從近期政策收緊的部分城市成交情況來看，廈門在出臺限購之前，8月份的成交量環比降幅達到75%；南京也從前期高位有所降溫，8月以來的成交量環比降幅達到42%。而合肥在6月末政策出臺后，成交量快速回落，但7月后期又再度攀升。

　　深圳房價經過一番暴漲之后，最近幾個月開始率先盤整，成交量又回到漲價前，成交價格則處于高位盤整。據深圳市規劃國土委官網統計，8月二手住宅成交11206套，環比下降30.3%。

　　住在香蜜湖片區的劉小姐告訴本報記者，自己手里一套今年高位時賣1200萬的房子，現在報價已經降到1100萬。

　　中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁接受《華夏時報》記者采訪時稱，深圳目前處于暴漲之后的調整之中，不排除經過盤整之后再向上走，主要有幾個因素對樓市起到支撐作用，“一是深圳經濟基本面決定，深圳產業轉型已經取得了成功，今年上半年GDP增長8.6%；二是深圳貨幣總量在全國排位第三，交易活躍度基礎依然存在；三是深圳房地產供需關系始終失衡，30%房屋自有率在全國最低，北上廣都超過了80%。”

　　大部分業內人士則認為，單就目前這些措施，仍難從根本上去掉市場繼續預期房價上揚的內火。就“地王”來說，雖然相關部門已經約談過部分央企，而且各地方政府也有表態，但目前看來，“地王”仍層出不窮。

　　9月1日，鄭州土地9月首拍，央企華潤以14.96億元搶得經開區41.83畝地。樓板價11920.38元/平米，每畝單價3576.13萬元，溢價率434.29%。同一時間，鄭州市代市長程志明還首次公開提出將“加大房地產市場調控力度”。政策究竟能起多大作用，似乎還很難判斷。

　　從全國信貸環境來看，寬松局面依舊。一家投資機構高層表示，沒有信貸支持，樓市將成無水之源。

　　“看一下最新的金融數據便知，地方調控不過是治標，而信貸貨幣之本，并沒有真正被醫治。風向雖變，然水勢未動，樓市短期內的走向很難改變。”北京富國大通資產管理有限公司高管指出，對投資人來說，加大金融資產的投資已是大勢所趨，房價短期仍是重要投資工具，但從長期看，房產稅的到來是大勢所趨，不可避免，房產持有成本將增加，各種稅制的增長，將降低房產的投資回報。

　　有投資界人士告訴記者，地方政策，短期很難從根本上遏制房價地價的上漲。原因在于，從宏觀層面，貨幣供應持續增加、股市、債市疲軟吸納資金能力有限；在政府層面，經濟增長放緩，沒有找到新的增長動力，需要房地產的支持；大量的政策債務以及以銀行為主金融體系的穩定，也需要房地產保持一定的增長速度。

　　對開發商來說，拿地王房企繼續看多后市，以央企為代表的開發商充分利用寬松的貨幣和政策環境大量融資，從資本市場和銀行獲得低息的貸款，以撬動更多的投資項目。

　　經濟學家宋清輝認為，未來房地產市場價格出現回調是必然的，但這并不意味著房地產就會一蹶不振，行業的分化也將越來越明顯，城市分化、區域分化、企業分化、樓盤分化也將成為分化趨勢的主流。在出現分化趨勢前把握好先機，企業才能運作得更長遠。

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