2016年“十一”長假前后，中國樓市熱鬧了一番，迎來新一輪的限購限貸大潮。自9月28日起直至黃金周結(jié)束，包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等22城市(包括蘇州下轄縣級(jí)市昆山市)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中部分城市持續(xù)追加調(diào)控政策。

　　房地產(chǎn)政策再一次收緊之時(shí)，緊張的不僅僅是消費(fèi)者，上市房企的壓力也隨之而來。

　　上市房企承壓

　　對(duì)于多家上市房企而言，這突如其來的限購，也許意味著他們就此再一次告別了銷售盛夏，邁入了漫長的秋季。

　　據(jù)2016年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)板塊上市公司整體營收增速比一季度明顯回落，但略高于去年全年。

　　根據(jù)整體法測(cè)算，2016年上半年板塊整體實(shí)現(xiàn)營收5860.0億元，同比增長38.5%，相比一季度的增速101.2%有明顯回落，但仍高于2015年37.2%的增速。上半年整體凈利潤增速延續(xù)去年增長勢(shì)頭。

　　另外，從上市公司樣本個(gè)數(shù)來看，2015年實(shí)現(xiàn)盈利的公司個(gè)數(shù)有116個(gè)，2016年第一季度實(shí)現(xiàn)盈利的減少到102個(gè)，而2016年上半年實(shí)現(xiàn)盈利的又回升至116個(gè)。

　　但值得注意的是，業(yè)績同比有增長的公司是在持續(xù)回升，由2015年的69個(gè)、2016年第一季度的78個(gè)提升至2016年上半年的86個(gè)。

　　截至2016年上半年，2015年?duì)I收規(guī)模在30億元以上的58家公司(以下簡稱“重點(diǎn)公司”)共計(jì)持有貨幣資金之和為6089.7億元，同比增長了42.2%，環(huán)比2016年第一季度也增長了9.7%;2016年上半年重點(diǎn)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入之和為5333.0億元，占地產(chǎn)板塊之比為91.0%(公司個(gè)數(shù)占比為40.8%)，相比2015年的93.4%有小幅回落，但依舊維持在高位，也明顯高于2011-2014年。

　　除此之外，主動(dòng)補(bǔ)庫存導(dǎo)致了存貨的持續(xù)增長，2016年上半年重點(diǎn)公司的存貨賬面價(jià)值合計(jì)為29693.0億元，同比增長了16.8%。

　　國慶期間多城同步開啟調(diào)控，地產(chǎn)或?qū)⒂瓉黼A段性拐點(diǎn)。除了樓市銷量將受影響外，后續(xù)新開工和地產(chǎn)投資下行將使基本面承壓。

　　數(shù)據(jù)顯示，從上市房企現(xiàn)金排行榜TOP100來看，恒大地產(chǎn)以1640億元名列榜首，中海地產(chǎn)以843億元位居第二，萬達(dá)商業(yè)、萬科A、碧桂園分別以731億元、532億元、479億元、438億元緊隨其后，拿下TOP5中的剩余3個(gè)座次。除此之外，排進(jìn)前10的還有綠地控股、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華潤置地和長實(shí)地產(chǎn)，貨幣資金分別為438億元、406億元、375億元、375億元和373億元。而今年拿地較為激進(jìn)的時(shí)代地產(chǎn)以48億元排名第68位，同樣拿地尤為激進(jìn)的榮新中國排名第97位，貨幣資金為27億元。

　　有數(shù)據(jù)顯示2016年上半年上市房企存貨Top100，截至2016年6月30日，上榜的100家房企的存貨總額為5.8萬億元，較2015年12月31日的5.3萬億元上升了9.43%，存貨進(jìn)一步增加，而其中TOP10企業(yè)的存貨總額為2.6萬億元，相當(dāng)于TOP100總額的44.82%，集中度高。

　　在上榜的企業(yè)中，存貨占資產(chǎn)比例超過70%的企業(yè)有14家，其中京投發(fā)展的存貨額為224億元，資產(chǎn)總額為274億元，存貨占比高達(dá)82%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨占比也達(dá)到了80%，其他TOP10企業(yè)為大名城、天地源、嘉凱城、南國置業(yè)、金科股份、迪馬股份、魯商置業(yè)和云南城投，存貨比均超過了74%。

　　除此之外，中國恒大的存貨較2015年底整整上漲了30%，達(dá)到4999億元，從第二躍居至榜首，萬科A的存貨較2015年底上漲了16%，排名上升一位，以4275億元排在第二，而綠地則以4065億元的存貨額由第一跌至第三。另外，位列TOP10的企業(yè)還有保利地產(chǎn)、碧桂園、萬達(dá)商業(yè)、華潤置地、中海外、招商蛇口、長實(shí)地產(chǎn)。

　　今年上半年，A股上市公司扭轉(zhuǎn)了去年同期盈利下滑的趨勢(shì)，出現(xiàn)了小幅反彈，而盈利變化的首要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。今年上半年A股的上市公司(報(bào)告選取2271家2012年以前上市的非金融類A股上市公司為樣本)實(shí)現(xiàn)增加核心利潤318.85億元人民幣，同比增加5.9%。

　　今年上半年上市公司盈利質(zhì)量改善首要得益于區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，上半年房地產(chǎn)上市公司為整個(gè)非金融A股公司直接貢獻(xiàn)了近45%的營業(yè)收入增長和近40%的凈利潤增長。如果考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)景氣對(duì)于上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上市公司營業(yè)收入增長的貢獻(xiàn)應(yīng)至少達(dá)到五成以上。

　　截至10月9日，萬科A全國總銷售套數(shù)為261667套，銷售金額為4326.57億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為194617套，銷售金額為3617.05億元。

　　保利地產(chǎn)全國總銷售套數(shù)為112958套，銷售金額為1846.41億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為81542套，銷售金額為1573.71億元。

　　金地集團(tuán)全國總銷售套數(shù)為38856套，銷售金額為652.42億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為24866套，銷售金額為533.19億元。

　　中國恒大全國總銷售套數(shù)為93145套，銷售金額為1072.68億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為39634套，銷售金額為588.38億元。

　　在上一輪樓市限購周期，高峰時(shí)期共46個(gè)城市發(fā)布了限購政策。然而據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月22日，全國46個(gè)限購城市，僅剩5個(gè)城市沒有取消限購。

　　如今，樓市調(diào)控再度襲來，調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)銷售隨即迅即降溫。數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，一、二、三線城市銷量分別環(huán)比下跌57%、71.2%和42%。

　　本次政策密集收緊將人為加速樓市降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在城市間分化明顯，銷售集中度較高。熱點(diǎn)城市紛紛轉(zhuǎn)為庫存緊俏，但三四線樓市卻普通一直不慍不火，去庫存任務(wù)依然艱巨。因此，房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”成為順理成章的事情，且政策密集出臺(tái)后，銷售下滑應(yīng)較以往更為劇烈。

　　2016年1-6月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)下滑；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，連續(xù)兩個(gè)月下滑；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金年內(nèi)首次出現(xiàn)回落；四是全國商品房銷售面積、銷售額增幅均繼續(xù)回落；五是全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅繼續(xù)放緩，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但漲幅有所放緩。

　　一、國房景氣指數(shù)變動(dòng)情況

　　進(jìn)入2016年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，但是本月行業(yè)供需指標(biāo)均出現(xiàn)回落，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)今年首次出現(xiàn)下滑。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：6月份，“國房景氣指數(shù)”為94.40，雖比上年同期提高1.77點(diǎn)，但比上月回落0.08點(diǎn)。

2012年2月-2016年6月“國房景氣指數(shù)”變動(dòng)趨勢(shì)

　　注：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運(yùn)用時(shí)間序列、多元統(tǒng)計(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，以房地產(chǎn)開發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo)，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標(biāo)，剔除季節(jié)因素和隨機(jī)因素的影響，采用增長率循環(huán)方法編制而成。國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，95至105點(diǎn)之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

　　2016年1-6月，由于房屋新開工面積增速進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落，連續(xù)兩個(gè)月下滑。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2016年1-6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資46,630.5億元，同比增長6.1%，增幅同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)

　　從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，相比1-5月，除其他用途的投資增速外住宅、辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房的投資增速均有所放緩。從投資占比來看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資占比保持不變，住宅投資用途的投資占比有所下滑，而其他用途的投資占比有所提高。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2016年1-6月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資31,149.3億元，同比增長5.6%，增幅同比提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%；辦公樓投資3,015.8億元，同比增長10.1，增幅同比回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為6.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資7,229.2億元，同比增長7.8%，增幅同比回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為15.5%；其他投資5,236.3億元，同比增長4.6%，增幅同比回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，但比2016年1-5月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為11.2%。

　　從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2016年1-6月，90平方米以下住房完成投資11,543.1億元，增幅同比增長0.1%，增幅同比回落26.5個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重為37.1%；別墅、高檔公寓完成投資1,596.4億元，同比下降4.3%，降幅同比擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重為5.1%。

2015年5月-2016年6月累計(jì)不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額構(gòu)成情況

2013年11月-2016年6月累計(jì)不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動(dòng)趨勢(shì)

　　從區(qū)域分布上來看，2016年1-6月，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26,589.4億元，同比增長4.6%，增幅同比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為57.0%；中部地區(qū)完成投資9,746.8億元，同比增長10.0%，增幅同比提高6.4個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為20.9%；西部地區(qū)完成投資10,294.3億元，同比增長6.5%，增幅同比提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為22.1%。

2015年5月-2016年6月累計(jì)不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況

2013年7月-2016年6月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動(dòng)趨勢(shì)

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

　　2016年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金年內(nèi)首次出現(xiàn)回落，國內(nèi)貸款增速、定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款增速均有所回落，其中后兩項(xiàng)同樣為年內(nèi)首次回落，表明需求端開始降溫。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2016年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68,134.5億元，同比增長15.6%，增幅同比提高15.5個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款10,938.6億元，同比增長1.0%，增幅比2016年1-5月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為下降4.1%；利用外資65.7 億元，同比下降63.2%，降幅同比擴(kuò)大59.3個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月縮小8.9個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金23,816.1億元，增幅同比下降0.1%，而上年同期為增長0.1%，2016年1-5月為增長1.4%；其他資金33,314.2億元，同比增長38.3%，增幅同比提高36.3個(gè)百分點(diǎn)，但比2016年1-5月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款18,933.6億元，同比增長34.1%，增幅比2016年1-5月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為下降0.9%；個(gè)人按揭貸款11,245.4億元，同比增長57.0%，增幅同比提高47.0個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況

2013年7月-2016年6月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動(dòng)趨勢(shì)

四、商品房建筑與銷售情況

1、土地購置與待開發(fā)情況

2016年1-6月，全國土地市場(chǎng)成交活躍，熱點(diǎn)城市“地王”頻出，一二線城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇，三四線城市的土地市場(chǎng)開始被關(guān)注，土地購置面積下滑幅度持續(xù)縮小，表明土地市場(chǎng)繼續(xù)維持回升的趨勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積9,501.9萬平方米，同比下降3.0%，降幅同比縮小30.8個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月縮小2.9個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積31,122.9萬平方米，增幅同比增長0.4%，而上年同期為下降13.0%，2016年1-5月為下降2.1%。

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國房地產(chǎn)土地購置與待開發(fā)面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)

2、商品房施、竣工面積

2016 1-6月，房屋新開工和施工面積同比增速繼續(xù)回落，顯示目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局明顯，大部分三四線城市仍面臨去庫存的壓力，整體樓市去庫存基調(diào)不變。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，全國商品房累計(jì)施工面積669,750.5萬平方米，同比增長5.0%，增幅同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積459,444.4萬平方米，同比增長3.4%，增幅同比提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，但比2016年1-5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積77,536.9萬平方米，同比增長14.9%，增幅比2016年1-5月回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為下降15.8%。

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，全國商品房累計(jì)竣工面積39,546.0萬平方米，同比增長20.0%，增幅比2016年1-5月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為下降13.8%。其中，商品住宅竣工面積29,024.0萬平方米，同比增長19.2%，增幅比2016年1-5月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為下降16.5%。

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)

3、全國商品房銷售情況

2016年1-6月，由于基數(shù)抬高、政策調(diào)控和需求降溫等一系列因素影響下，全國商品房銷售面積及銷售額增速繼續(xù)回落。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，全國商品房銷售面積64,302.5萬平方米，同比增長27.9%，增幅同比提高24.0個(gè)百分點(diǎn)，但比2016年1-5月回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積57,093.8萬平方米，同比增長28.6%，增幅同比提高24.1個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落5.6個(gè)百分點(diǎn)；同期，全國商品房銷售額48,682.4億元，同比增長42.1%，增幅同比提高32.1個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額41,801.9億元，同比增長44.4%，增幅同比提高31.5個(gè)百分點(diǎn)，比2016年1-5月回落9.0個(gè)百分點(diǎn)。

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)

2015年5月-2016年6月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)

五、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況

新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的城市有55個(gè)，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.9%，最低為下降0.5%。與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有12個(gè)，上漲的城市有57個(gè)，持平的城市有1個(gè)。6月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為47.4%，最低為下降3.5%。

二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有14個(gè)，上漲的城市有48個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.3%，最低為下降0.5%。與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有52個(gè)，持平的城市有2個(gè)。6月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為39.7%，最低為下降5.9%。

2016年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)

注：本表所列北京市“新建商品住宅價(jià)格指數(shù)”與北京市有關(guān)部門發(fā)布的“新建普通住房價(jià)格”在統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等方面均有不同。