1-8 月全國房地產投資額 6.44 萬億元，同比增長 5.4%，增速較前 7 月回升 0.1 個百分點。增速回升 的原因有：1）去年 8 月單月投資額環比下降 1.24%，較低基數導致 8 月當月投資額 9026 億元，同 比增長6.2%，單月增速回升4.8個百分點；2）土地投資回升，8月單月土地成交價款同比增長11.9%， 單月增速較 7 月上升 17 個百分點。展望后續，我們此前持續多次強調：1、上半年由于政策推動銷 售回暖，庫存降低后疊加“營改增”新政，開發商加大新開工，近期隨著熱點城市政策收緊及銷售 增速回落，新開工增速持續回落。2、2013 年為新開工大年，當前大多數項目逐步進入竣工周期導 致在廸萎縮，8 月末在廸施工面積增速較上月滑落 0.2 個百分點至 4.6%。盡管接下來投資基數較低， 但考慮上述兩大因素依然存在，仍將制約整體投資表現。

1-8 月房地產開發投資同比增長 5.4%

資料來源：中國產業發展研究網整理

1-8 月累計施工面積增速回落 0.2%

資料來源：中國產業發展研究網整理

1-8 月累計竣工面積增速回落 2.2%

資料來源：中國產業發展研究網整理

　　一線城市商品房投資降溫

　　2015年以來，隨著我國宏觀經濟下行壓力增大，一線城市商品房投資熱度降低。根據國家統計局數據統計，2009-2015年中國19個一線城市（北上廣深+14個新進一線城市）房地產固定資產投資增速總體呈下降趨勢，2009年我國19個一線城市房地產固定資產投資增速為，2015年下降到僅為4.53%。

　　（注：2016年4月25日，《第一財經周刊》發布的新的中國城市分級榜單，北京、上海、廣州、深圳的一線城市地位依然不可動搖。15個新一線城市依次是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫。）

2009-2015年中國一線城市房地產投資增速（單位：%）

資料來源：中國產業發展研究網整理

　　一線城市保障性住房需求量大

　　當一線房地產投資已經趨于飽和，保障性住房是開發商值得投資的一大亮點，尤其是近年來國家對于保障性住房開發的重視。以深圳為例，《深圳市住房保障發展規劃（2016-2020）》提出：2016-2020年，計劃新增安排籌集建設保障性住房40萬套，總建筑面積約2400萬平方米，預計總投資約970億元。供應保障性住房35萬套，其中面向人才群體供應不少于70%。低保及低保邊緣家庭繼續實行應保盡保政策。"十三五"期末，住房保障覆蓋常住人口比率確保達到20%，力爭達到23%；力爭全市保障性住房與商品住房套數的比率由31%提高40%。

　　預測"十三五"期間深圳市住房保障租購需求約為40萬戶。"十三五"期間全市住房保障貨幣補貼需求約39萬人，包括新引進各類人才約38萬人和低保及低保邊緣群體約1萬人。

"十三五"期間深圳市住房保障性住房需求（單位：萬戶，萬人）

資料來源：中國產業發展研究網整理

　　一線城市保障性住房開發經濟效益佳

　　如以公共租賃住房房源龍悅居四期為例，其基準租金為每月16.5元/平方米，按計容建筑面積387899平米計算，全部出租的話每個月租金可達640萬元，一年租金收入達7680萬元，總戶數為4780套，則分攤到每套的租金年收入為1.61萬元，按照深圳"十三五"計劃新增安排籌集建設保障性住房40萬套，大致估算全部保障性住房年租金收入可達64.4億元，這對于深圳房地產開發商來說，在房地產投資泡沫的壓力下，不失為一塊大的蛋糕。

　　國家保障性住房開發政策優惠力度大

　　為支持保障性住房建設，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。財政部、國家稅務總局相繼出臺了一系列的促進保障性住房建設和運營的稅收優惠政策，如《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《財政部、國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2010]42號）和《財政部、國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2010]88號）。

　　根據我國稅法規定，對房地產開發企業開發配套保障房免征土地使用稅、印花稅、土地增值稅，而且房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅。如某房地產開發企業按照當地政府規劃，以支付土地出讓金2000萬元取得項目開發中部分保障性住房建設任務，整個項目占地23.92萬平方米，總建筑面積65.43萬平方米，其中安置房、公租房及廉租房面積為55.73萬平方米。假如當地政府規定的土地使用稅標準為8元/平方米，則免征上述保障性住房用地的土地使用稅為163萬元〔(55.73/65.43)×23.92×8〕。

　　綜上所述，在商品房投資降溫的情況下，一線城市保障性住房開發亮點多！