過去 30 年，中國經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中最寶貴的財富就是來自于“人口紅利”，尤其 1970 年左右迎來第一 波“嬰兒潮”高峰，此后在 1987 年迎來“回聲潮”高峰，推動了中國勞動力資源的高速增長，也是創(chuàng)造中國奇 跡的重要源泉。但由于計劃生育的實施，以及出生率加速下行，近年來我國人口增長維持低速狀態(tài)，回聲潮后 再也沒出現(xiàn)過人口出生高峰。

中國出生人口數(shù)量

中國人口年齡結(jié)構(gòu)圖

　　從中國 25-44 歲人口數(shù)量來看，根據(jù)聯(lián)合國數(shù)據(jù)，中國 25-44 歲人口的規(guī)模在 2013 年左右已經(jīng)見頂，占全 國人口比重 33%左右，未來預(yù)計持續(xù)向下。出生率的下移和人均壽命的增加，帶來老齡人口的攀升，人口撫養(yǎng) 比步入上升通道，2015 年 15-64 歲人口占比為 72%，較 2011 年峰值已經(jīng)下降 2.5 個百分點，必須面對的是，人口紅利的拐點正在出現(xiàn)。

中國人口增長

中國人口撫養(yǎng)比及勞動力占比

中國置業(yè)人口規(guī)模（千人）

置業(yè)人口占總?cè)丝诒戎?/p>

　　新開工規(guī)模在 2013 年已經(jīng)達到 20.12 億平方米的歷史高位，同時經(jīng)過近 20 年的擴張，我國的房地產(chǎn)庫存也 已經(jīng)達到了歷史的高位，2015 年末全國房地產(chǎn)庫存面積在 60.7 億平米，這還不包括已經(jīng)拿地尚未 開工的庫存，因此根據(jù)國際人口年齡結(jié)構(gòu)變化的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開工和投資的高速成長期已經(jīng)過去，新 開工規(guī)模和投資增速的歷史峰值已經(jīng)出現(xiàn)。

中國置業(yè)人口與新開工面積

中國新開工與投資增速

　　截至 2016 年 8 月，全國商品房銷售面積 8.74 億平米，同比增長 25.5%，較 13 年同期高出 23.4%，16 年全 年新房成交量超越 2013 年基本確立，再創(chuàng)歷史新高。中國置業(yè)人口規(guī)模已在近年見頂，推動中國新房市場繼續(xù) 快速增長的動力正在消散，雖然流動性的寬松能夠延續(xù)當(dāng)前周期，但是高庫存以及區(qū)域之間愈發(fā)矛盾的供需結(jié)構(gòu)，新房成交量正在接近行業(yè)天花板。

　　但相較其他主要經(jīng)濟體，中國的人口結(jié)構(gòu)相對具備優(yōu)勢在于嬰兒潮和回聲潮（嬰兒潮一代生育人口）的間 隔年份在主要經(jīng)濟體中是最短的，這也意味著中國的置業(yè)需求的代際承接相對較快，尤其目前回聲潮的需求也 開始進入市場，對置業(yè)需求帶來支撐。在未來 5 年內(nèi)，依然可以預(yù)期每年置業(yè)人口規(guī)模保持在 4 億左右， 雖然中國地產(chǎn)周期長期來看處于頂部，但市場波動相較其他國家預(yù)計更為平緩。

中國置業(yè)人口與新房成交

主要經(jīng)濟體嬰兒潮和回聲潮之間間隔比較

　　相較新房，存量房市場仍有較大發(fā)展空間，根據(jù)統(tǒng)計的 16 個重點城市二手房成交數(shù)據(jù)顯示，16 年上 半年重點城市二手房成交占比達到 45%，其中一線占比 61%，二線占比 37%。而且目前各個城市的流通率相比發(fā)達國際還處于底部，存量市場未來是房地產(chǎn)更大的舞臺。

中國重點城市二手房成交

中國二手住宅交易占比估算

　　從撫養(yǎng)比的角度來看，自數(shù)據(jù)可得的 1987 年至 2015 年，中國真實房價與撫養(yǎng)比相關(guān)系數(shù)達到-0.897，在主 要經(jīng)濟體中呈現(xiàn)最強的負相關(guān)性，雖然從短期而言，置業(yè)人口的見頂并不意味著房價的見頂，但是撫養(yǎng)比的拐 頭將在大周期成為房價繼續(xù)過快上漲的天花板。從大周期來看，全國房價快速上行的勢頭已經(jīng)處于尾 聲，未來將更多呈現(xiàn)分化格局。

　　從英國、美國等經(jīng)驗來看，隨著國家城市化率提升，人口進一步向收入高、公共配套好的核心城市集中， 使得核心城市和非核心城市的房價級差逐步拉大，如舊金山，而當(dāng)核心城市的人口吸附力下降時，其與非核心 城市的房價級差又會開始縮小，典型城市如韓國首爾。從我國的一線城市經(jīng)驗來看，北上深占全國人口比重逐 步上升，一線城市房價和全國均價的級差也將進一步擴大。

中國置業(yè)人口與真實房價

中國人口撫養(yǎng)比與真實房價

北上深房價/全國房價和倫北上深占全國人口比重

　　從省市口徑的年齡結(jié)構(gòu)來看，比較 2014 年全國各大省市的撫養(yǎng)比數(shù)據(jù)，其中撫養(yǎng)比最高的十大省市 分別為廣西、貴州、四川、西藏、江西、河南、重慶、湖南、安徽和新疆，高撫養(yǎng)比的省市大多集中在中西部 區(qū)域，而撫養(yǎng)比最低的十大省市分別為北京、上海、黑龍江、浙江、吉林、遼寧、天津、內(nèi)蒙古、山西、廣東， 東部省市的年齡結(jié)構(gòu)顯著更為優(yōu)化。

省市撫養(yǎng)比排序

　　如果從動態(tài)變化來看，比較 2004 年至 2014 年間撫養(yǎng)比變化最大的省市，其中撫養(yǎng)比下降最大的 十大省市分別為廣東、寧夏、海南、山西、上海、青海、浙江、甘肅、重慶和云南，廣東省勞動力人口占比呈 現(xiàn)出最明顯的增長活力，而上升幅度最大的分別是河北、廣西、四川、湖南、吉林、山東、江西、河南、黑龍 江和新疆。

2004 年至 2014 年撫養(yǎng)比變化最大的省市比較

　　從進一步結(jié)構(gòu)變化來看，老年人口占比提升對各個省市房地產(chǎn)需求帶來的影響更為明確，過去 10 年各個省市老年撫養(yǎng)比變化，其中上升幅度最大的十大省市分別為四川、山西、吉林、遼寧、湖南、 黑龍江、山東、重慶和甘肅，東三省全部在列，四川省老年人口占比提升幅度最大。而下降最為明顯的是上海、 北京、福建、西藏、浙江、廣東、海南、新疆、天津和寧夏，北上津以及廣東的老年撫養(yǎng)比下降幅度最為明顯， 凸顯了這些省市持續(xù)的人口競爭力。

老年撫養(yǎng)比變化最大的省市比較

　　從京東大數(shù)據(jù)來看，在中國省份中，江西、湖南、貴州、山東、湖北、安徽等省份母嬰購物人群逐年大幅 增加，2015 年用戶增速超過 1.1 倍。這點也從百度統(tǒng)計的搜索數(shù)據(jù)得到一定程度的證實，母嬰需求搜索占比較 高同時增速較快的省份主要包括江蘇、河南、湖南、湖北、安徽等，一線城市由于本身母嬰需求飽和度較高， 增量反而要小于大部分省市。另一方面，如吉林、內(nèi)蒙古、甘肅、遼寧等省市在百度和京東兩份數(shù)據(jù)中表現(xiàn)都 不突出，可以看出，隨著電商的滲透率提升，很多中西部省市的真實母嬰需求得到了釋放，然而東北省市如吉 林、遼寧等省份的低出生率在電商面前凸顯的更為明顯。

2015 年全國各省市母嬰用戶增速

京東母嬰用戶年齡結(jié)構(gòu)

母嬰產(chǎn)品市場規(guī)模

百度母嬰數(shù)據(jù)搜索量增速和占比

　　對全國 50 大城市進行了排序，從人口年齡結(jié)構(gòu)的競爭力來比較，深圳、東莞、溫 州、蘇州、廈門、三亞、鄭州、廣州、佛山、合肥、杭州、上海、珠海、武漢、福州、寧波、南京、長沙、北 京等城市具備更強的優(yōu)勢。而吉林、齊齊哈爾、宜昌、大同、重慶、沈陽、西安等二三線城市人口年齡結(jié)構(gòu)與 以上城市存在非常明顯的差距。

重點城市人口年齡結(jié)構(gòu)比較