57家房企年內拿地近5000億元

　　中糧地產樓面單價近3.9萬元居首位

　　■本報記者 王麗新

　　截至10月27日，據Wind統計數據顯示，自今年1月1日以來，全國一、二線城市住宅用地土地出讓金達1.08萬億元，平均樓面價為6274.67元∕平方米，平均溢價率為74.91%。

　　如此高的平均溢價率背后，事實上已經折射出房企在公開市場搶地的慘烈程度。據另一組數據顯示，自今年1月1日以來，57家上市房企（包括內房股）總計拿地4835.8億元，而樓面地價排在前12位的房企拿地樓面單價都超過2萬元∕平方米，其中多數為國企。

　　多位分析人士認為，今年前三季度，地王集中誕生，國企猛搶地王，表外融資流入房地產領域，加劇企業搶地擴張意愿。進入10月份后，22個城市集中調控以來，這些地王未來將面臨難以入市的下行周期，屆時，企業壓力將明顯增加。

　　拿地直逼5000億元

　　據Wind統計數據顯示，自今年1月1日以來，全國一、二線城市總土地出讓金高達1.34萬億元，平均樓面價3720.96元∕平方米，平均溢價率為61.41%。其中，在規劃建筑面積占比數據中，住宅用地占47.9%、工業用地占34.4%、商服用地占14%，其他用地占3.7%。

　　從企業拿地角度來看，宅地和商服用地占絕對主流。據Wind統計數據顯示，57家上市房企年內拿地總計705宗，規劃建筑面積8269萬平方米，拿地總額4835.8億元，而去年同期，這些房企拿地總額不足3000億元。

　　值得關注的是，據Wind統計數據顯示，在上述57家上市房企中，中糧地產、首開股份、信達地產、北京城建、葛洲壩、中鐵置業、綠城中國、金隅股份、華發股份、禹洲地產、雅居樂集團和華僑城12家上市房企樓面地價均超過2萬元∕平方米，分別為38931元∕平方米、37761元∕平方米、36679元∕平方米、29432元∕平方米、27839元∕平方米、27768元∕平方米、27626元∕平方米、25518元∕平方米、23648元∕平方米、23636元∕平方米、21885元∕平方米和200087元∕平方米。

　　而去年同期拿地樓面價最高的則是葛洲壩，為24786元∕平方米。

　　具體來看，拿地樓面價在1萬元∕平方米-2萬元∕平方米之間的房企有13家，占比為22.8%，包括招商地產、金地集團、陽光城和融創中國等企業；拿地樓面價在5000元∕平方米-10000元∕平方米之間的是16家，占比為28%。

　　更為值得注意的是，據Wind這一統計數據顯示，中國海外發展拿地樓面價為1929元∕平方米，可見其保持行業高利率運營模式的制勝法寶了。

　　《證券日報》記者注意到，在拿地樓面價高的房企中，國企占據絕大多數，且拿地價格較高。

　　“2015年至今參與過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股”中信建投房地產分析師陳慎在一份研究報告中表示，在本輪周期中，房地產融資渠道進一步升級換代，在各個環節如拿地、銷售等均有融資產品創新，有些表外融資通過各種渠道流入房地產領域，包括購房尾款、物業費等ABS融資創新。另外，還有非標債權融資和民間借貸等，這些產品雖然有助于改善企業杠桿，但部分產品如拿地環節的杠桿配資等也蘊含并放大風險。

　　房企多渠道拿地

　　土地盛宴難以抑制之下，開發商利潤進一步遭到侵蝕。今年上半年， 135家上市房企合計實現營業收入為5695.3億元，相比2015年同期的4118.4億元漲幅高達37.11%；合計實現凈利潤464.3億元，相比2015年同期的415.3億元漲幅為11.80%。

　　然而，從平均利潤率來看，今年上半年120家房企的凈利潤率只有8.15%，比去年同期下降1.95個百分點。在房企整體融資成本下調的背景下，凈利潤的下降主要系土地成本上升所致。

　　“今年拿地很難，找到低價的優質地塊更難，即使有好的地塊，對手也太多”，一家上市公司負責拿地的相關人士曾向《證券日報》記者透露，為了能拿到位置優越，產權清晰的土地，這大半年的壓力空前。

　　鑒于此，對于有央企背景的房企來說，重組是獲得優質土地儲備的重要渠道。以保利地產為例，作價23億元收購中航地產開發業務，涉及中航地產旗下11個子公司。此外，中國海外發展也通過重組手段獲得了大量土地儲備。

　　而沒有國資背景提供強大低成本融資渠道的民營企業開始尋求公開市場以外的渠道來找地，比如，通過股權并購，收購爛尾項目等手段獲得低成本的土地儲備，這也是融創中國、恒大地產頻繁發起并購的重要目的之一。

　　鑒于此，業界認為，在未來的房地產市場，如何合理補充土地儲備將決定一個企業的生存狀態和利潤水平。而在一窩蜂重回一、二線城市投資的投資法則下，土地市場競爭激烈，高價地的出現難以控制，此時擁有布局合理的土地儲備的房企估值和土地紅利都很高，若股權再相對分散，開發能力較弱，則會成為龍頭房企通過股權收購外延擴張的優質標的，能達到低成本調動高銷售額的效果。