2016年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù) 2015 年良好發(fā)展勢(shì)頭，隨著房地產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)減等利好政策的加碼，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到了有效提振，剛性需求和改善型需求持續(xù)發(fā)力，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出積枀向好的態(tài)勢(shì)，每個(gè)月杭州商品房成交量均為歷史同期第一。2016年1-10 月全市新建商品房成交面積 1742.3 萬(wàn)平米、成交金額 2768.3 億元，同比分別大幅增長(zhǎng) 69.2%和 85.3%，均創(chuàng)下史上同期最高，且已超過(guò) 2015 全年成交量。

杭州商品房銷售額及同比

杭州商品房銷售面積及同比

　　2016年1-10 月杭州主城區(qū)二手房成交 886.9 萬(wàn)平米，成交套數(shù)高達(dá) 88614 套，同比分別大幅增長(zhǎng) 69.8%和 71.2%，且均超過(guò) 2015 年全年成交量。

杭州二手房成交面積

杭州二手房成交套數(shù)（套）

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)文對(duì)公 積金和事套房的首付比例做了調(diào)整，隨后 2015 年多次降息降準(zhǔn)也使得信貸效應(yīng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，事套房公積金首付降至 2 成等對(duì)樓市需求利好的相關(guān)政策頻發(fā)，對(duì) 2015 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)具有逆轉(zhuǎn)效果。2016 年春節(jié)之后去庫(kù)存政策再度加碼，央行降低購(gòu)房首付、提高公積金存款利率，調(diào)整契稅及營(yíng)業(yè)稅等。2016 年 3 月 1 日，杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱杭十條），共同推動(dòng)杭州樓市回暖。

2008 年至今首套/事套房最低首付比例變動(dòng)情況

“杭十條”主要內(nèi)容

杭州商品住宅成交均價(jià)當(dāng)月同比與政策調(diào)控時(shí)點(diǎn)

　　受密集出臺(tái)的調(diào)控新政影 響，2016 年 10 月杭州新建商品住宅供應(yīng)端的新增批準(zhǔn)預(yù)售與入市開(kāi)盤項(xiàng)目銳減，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。10 月杭州全市新房共成交 1.57 萬(wàn)套，環(huán)比 9 月減少 28.3%；成交總面積 164 萬(wàn)平方米，環(huán)比 9 月減少 28.4%。但 10 月仹全市新建商品住宅 1.57 萬(wàn)套的月度成交量仌處歷史高位，隨著部分住 宅的投資需求導(dǎo)流到商業(yè)地產(chǎn)，后續(xù)階段樓市整體成交量預(yù)計(jì)將穩(wěn)定。此外在2016年杭州市場(chǎng)回暖下， 大部分房企的現(xiàn)金回流和預(yù)收賬款得到了較好的累積，對(duì)其全年業(yè)績(jī)形成支撐，短期內(nèi)房企主動(dòng)大幅降價(jià)的動(dòng)力不大。

杭州商品房單月成交套數(shù)及環(huán)比變化

杭州商品房單月成交面積及環(huán)比變化

　　2016 年 11 月 10 日起，杭州再次升級(jí)住房限購(gòu)政策，包括實(shí)施進(jìn)一步住房限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸 款、加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源審核等。非本市戶籍居民家庭限購(gòu) 1 套住房；無(wú)房但有貸款記錄、有 1 套 房但無(wú)貸款記錄、有 1 套房但貸款結(jié)清，再次購(gòu)房最低首付比例從 30%上調(diào)至 40%；有 1 套房且貸款未結(jié)清，再次購(gòu)房最低首付比例從 50%上調(diào)至 60%，預(yù)計(jì)未來(lái)成交熱度將繼續(xù)回落。

　　分區(qū)域來(lái)看，余杭、蕭山仌是成交主力。主城區(qū)中成交最多的為江干區(qū)，1-10 月共成交 270.3 萬(wàn)平 米，占全市成交總量的 13.2%；余杭區(qū)成交 644.9 萬(wàn)平米，占全市成交總量的 31.5%；蕭山區(qū)成交 332.9 萬(wàn)平米，占全市成交總量的 16.3%。

2016 年 1-10 月杭州各區(qū)商品房成交面積占比

　　截至 2016 年 10 月，杭州全市商品房存量套數(shù) 11.0 萬(wàn)套，其中 主城區(qū)存量 5.36 萬(wàn)套，庫(kù)存持續(xù)減少。按照 2015 年月均去化套數(shù)來(lái)算，全市商品房去化周期約 10 個(gè)月，主城區(qū)商品房去化周期約 12 個(gè)月，庫(kù)存持續(xù)減少。全市住宅存量套數(shù)約 45309 套，主城區(qū) 存量約 15668 套，全市住宅去化周期縮短到 5 個(gè)月，創(chuàng)近 1 年最低。

杭州商品房存量及去化時(shí)間

杭州商品住宅存量及去化時(shí)間

　　各區(qū)域間去化月數(shù)差異明顯，下城、下沙、之江商品房去化月數(shù)在 15 個(gè)月以上。其中余杭區(qū)商品房 存量 36781 套，位列各區(qū)之首；下城去化周期最長(zhǎng)（約 23 個(gè)月） 。

杭州各區(qū)商品房存量及去化時(shí)間

　　2016年以來(lái)杭州商品房?jī)r(jià)栺實(shí)現(xiàn)了從2011 年初限購(gòu)限貸以來(lái)首次明確快速上漲。2016 年 10 月杭州商品住宅成交均價(jià)為 20208 元/平方米，較年初上漲 16.2%。

商品住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上升

2016 年前三季度杭州銷售額排名

　　分區(qū)域來(lái)看，上城區(qū)住宅成交均價(jià)最高，為 29488 元每平方，其次是西湖區(qū)和濱江區(qū)，每平方分別 是27337元和24373元。10月仹杭州各區(qū)住宅成交均價(jià)漲幅最大的仌是濱江區(qū)，同比增長(zhǎng)37.49%， 其次是余杭區(qū)和桐廬縣，同比漲幅均超 27%，整體來(lái)看周邊漲幅更高。

2016 年 10 月杭州各區(qū)住宅成交均價(jià)排行榜

　　2015 年末，杭州戶籍總?cè)丝?723.55 萬(wàn)人，同比 增長(zhǎng) 1.09%。常住人口為 901.8 萬(wàn)人，比 2014 年末增加了 12.6 萬(wàn)人。其中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 679.1 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎兀�即城�?zhèn)化率）為 75.3%；居住在鄉(xiāng)村的人口為 222.7 萬(wàn)人，占總?cè)?口的 24.7%，與 2014 年相比，城鎮(zhèn)化率提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中蕭山區(qū)的常住人口最多，有 139.1 萬(wàn)人；其次是余杭區(qū)，也有 125.9 萬(wàn)人；排在第三位的是西湖區(qū)的 80.9 萬(wàn)人。

杭州戶籍總?cè)丝诩巴�比變�?br/>

　　市重點(diǎn)小學(xué)集中在西湖、上城、下城，濱江沒(méi)有市重 點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，市重點(diǎn)小學(xué)周邊學(xué)區(qū)房年漲幅 20%-30%，區(qū)重點(diǎn)的年漲幅區(qū)間在 18%-24%，普通學(xué)區(qū)的年漲幅 15%-20%。且市重點(diǎn)周邊基本無(wú)新房出售，學(xué)區(qū)房基本為二手房。

杭州重點(diǎn)小學(xué)周邊學(xué)區(qū)房均價(jià)及漲幅

　　2016 上半年杭州土地市場(chǎng)延續(xù)升溫趨勢(shì)，成交金額創(chuàng)下歷 史同期最高紀(jì)錄（810.1 億元），超過(guò) 2015 年成交總額。三季度適逢 G20 杭州峰會(huì)，推地下降導(dǎo)致 土地成交回落，隨著年底推地高峰來(lái)臨，預(yù)計(jì)土地成交將有所回升。 1-10 月，杭州土地成交面積 816.9 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 13.3%；成交金額 1164 億元，同比增長(zhǎng) 113.3%。

杭州土地成交情況

　　主城區(qū)（上城、下城、江干、拱墅、西湖、濱江） 土地成交面積自 2015 年起下降明顯，余杭、蕭山兩大副中心區(qū)近年供地大幅增加，已超過(guò)主城區(qū)成 為杭州市區(qū)供地主力。

杭州主城區(qū)土地成交面積

杭州主城各區(qū)域土地成交面積

　　杭州土地市場(chǎng)最高樓面價(jià)多次刷新，錢江新城、申花、錢江世紀(jì)城、蕭 山市北開(kāi)發(fā)區(qū)、未來(lái)科技城等多板塊創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)新高。上半年拿地前兩位的開(kāi)發(fā)商信達(dá)和融信，占據(jù)全部拿地金額的 31.6%，市區(qū) 拿地金額 TOP10 房企的總額占市區(qū)總成交金額的 71.7%。

2016 上半年杭州拿地排名

　　上半年杭州房企拿地金額前十個(gè)中，本土 房企僅濱江、綠城榜上有名。2016 年新進(jìn)入房企數(shù)量也有所回升，和昌、江蘇中南、重慶東原、禹 洲、魯能、中駿、中梁、軍安恒基等八家品牌房企新進(jìn)杭州市場(chǎng)。在 2016 上半年全國(guó)房企銷售金額 30 強(qiáng)中，僅剩華夏并福、華發(fā)、正榮、榮盛發(fā)展 4 家企業(yè)未入杭。

2013 年以來(lái)杭州新進(jìn)入品牌房企數(shù)量

　　2016 年 1-10 月，杭州累計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 1467.2 億元，同比下降 8.7%；累計(jì)房屋施工面積 10767.1 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 2.4%； 累計(jì)房屋新開(kāi)工面積 1387.0 萬(wàn)平米，同比下降 4.4%，增速均有所放緩。

杭州房地產(chǎn)投資同比收窄至負(fù)值

杭州累計(jì)施工面積增速持續(xù)放緩

杭州累計(jì)新開(kāi)工面積增速降至負(fù)值