1、投資與新開工

　　房地產開發投資累計同比增速從 2016 年 3 月份開始持續在高位運行，至 2017 年 2 月份已超過 12 個月同比增速在 5%以上。2017 年 2 月份的增速為 8.90%。 我們可以看到，總體而言全年房地產行業依然保持了高增長，特別是在土地購置方面，同比下跌幅度已出現收窄的情況。由于一線城市和二線核心城市受到限購政策的影響，2017 年第一季度開始各項指標均有所回落。房地產市場整體仍然保持整體上漲的格局。其中，二三線城市庫銷比接近上輪新開工企穩周期的水平。但是開發面積已經有所回落，這說明增速的緩沖期正在逐步減小。

房地產開發投資額及同比數據

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土地購置面積及待開發面積

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　　雖然今年以來房地產調控政策頻出，但是房企拿地意愿沒有下降。主要原因在于行業進入調整期時，房企開始補庫。并且在過去幾個月內，整體貨幣政策的寬松使得大部分房企通過低利率頻繁發債，在手資金寬裕。不過看到，由于信貸政策開始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但是溢價率明顯下降，說明房企在一定程度上對市場有觀望情緒，并對未來房價持謹慎態度，因此超過一定成本后便不再競價。

房地產開發投資額及同比數據

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商品房銷售額及面積數據

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　　房屋新開工面積同比增速在 2014 年 2 月突降之后，緩慢回升，至 2014 年11 月份再度開始下滑，2015 年 12 月份的同比增速降至-14.00%。2016 年 2 月份，在持續下滑了 22 個月之后，房屋新開工面積同比增速回升至 13.70%。由于房屋新開工面積累計同比增速一直是負增長，同時房地產開發投資同比增速也逐月下滑，致使持續 22 個月的房屋新開工面積同比增速負增長對 2016 年的房地產開發投資增速產生明顯的向上拉力。穩增長，遏制房地產開發投資增速下滑是必有之策，這是 2016 年房地產行業趨暖并延續至 2017 年第一季度的一個最重要的原因。

全國房屋施工面積及同比情況

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房屋新開工面積及同比情況

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　　2、銷售數據

　　2017 第一季度年商品房銷售面積累計同比均為正增長，且上半年出現了增速大幅上行。縱觀歷史數據，發現 2009 年增速回正且持續上升，并一直延續這個趨勢至 2011 年底。同時，也可以看到銷售數據有不可持續的大幅增長。認為，2017 年商品房銷售面積同比增速將逐步放緩，或者會出現負增長的局面。理由是，2015 年被壓抑的需求在 2016 年得到釋放。但是房價的過快增長對經濟發展有害無利，隨著各地房地產政策的陸續出臺，2016 年第四季度起銷售數據出現下滑的趨勢。而且政策均有一定的延續性，因此預計 2017 年第二季度開始房屋銷售將出現明顯下滑。3 月份的數據是判斷 2 季度銷售數據的一個風向標。商品房銷售額累計同比增速的走勢與商品房銷售面積大體相同。

全國商品房銷售面積及同比

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全國商品房銷售額及同比

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　　按揭貸款利率的變化將會是左右房價的一大因素。換句話說，杠桿率的變化對購房者的購買力將會有很大影響。預計2017 年第二季度個人按揭貸款利率將呈現向上趨勢。在一線城市，受到政策的變動，居民在購房時能用到的杠桿受到了限制，購房能力受到遏制。 二線城市雖然區域優勢較為明顯，人口集中度也較高，但調控政策的出臺勢必會抑制一部分以投機為目的的投資客，也會使購房者對入房市持觀望態度，價格會有下降空間；三線城市則仍然將持續去庫存的狀態，對房價的上漲不具有支撐。總體來看 ，貨幣膨脹導致的資產荒，而居民購房時的“加杠桿”行為又直接推動了房價上漲。在因此，未來政策與貨幣“雙調控”將使得房地產行業回歸理性。