房屋本身既具有居住屬性，也確實有投資屬性。不動產有保值增值的功能，也有落戶享受教育等資源的意義。房價受到多重因素的影響，政府調控政策和利率變動的方向都對房價有很明顯的影響。而租金則只反映了居住的價值，所以租賃房屋的需求，只能是自住需求。全社會租金的變化，其實就是全社會居住成本變化。房價是不納入 CPI 的。購置房屋不僅滿足了居住的需要，也滿足了資產配置和保值增值的需要，不適合將房價納入 CPI。

　　居民的真實居住需求未來仍將增長，但市場化租賃需求本身既受到居民改善居住需求增長緩慢影響，又受到政策房源分流沖擊，預計未來增長有限。

　　一、城鎮人口穩健增長

　　2000 年到 2016 年，我國年均城鎮新增人口 2100 萬人。歷年來，新增城鎮人口最少的一年為 1770 萬人（2008 年），最多的一年為 2466 萬人（2010 年）。

　　2016 年底我國城鎮人口總規模不到 8 億人，城鎮化率不到 60%，至少在未來 5-10 年城鎮化率還有持續提升的空間。也就是說，相信未來 5-10 年，我國可能繼續維持年新增城鎮人口 2000 萬人左右。

　　人均住房面積是影響一個社會居住需求的重要因素。一個城市的真實居住需求極限等于這個城市可以容納的人口乘以這個社會的人均住房面積的上限。從中長期來看，人均住房面積的確是趨勢上升的，且我國的人均住房面積仍然遠低于歐美國家。但短期來看，人均住房面積上升的勢頭開始放緩。畢竟，我國的住房房齡普遍比較新，更新改造速度不太可能繼續加快。全社會對于住宅的總體居住需求，雖然是增長的，但增速是放緩的。

　　對于租賃需求而言，居民住房自有率的提高和政策性住房的推出，進一步侵蝕了市場化租賃的需求。一個社會住房自有率越高，居民自住的情況越普遍，剛性的租賃需求就越少。政策性住房越來越多，也解決了一部分中低收入居民的租賃問題。根據統計，2016 年北京市租戶中有 8%的人群月收入在 3000 元以下，有 25%的居民收入在 3000-5000元之間。這部分中低收入居民中有相當大部分未來可能享受政策性房源。