一、地產迎新周期，企業拿地難度增加

行業結束快速增長階段，地產開發投資增速趨穩。2017年以來，房地產開發投資增速基本處于穩定狀態，已經結束前幾年的快速增長。而商品房銷售面積受政策調控的影響較大，2017年以來商品房銷售面積增速趨緩。2017年 1-10月房地產銷售面積同比增長8.2%，較全年1-10月下滑18.6個百分點。

2013-2017年10月房地產開發投資額及增速

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2013-2017年10月商品房銷售面積及增速

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土地購置單價增速高于房價增速，房地產企業拿地成本增加。房企數量隨著市場規模的擴大迅速增長，但隨著房地產快速增長期的結束，房企競爭壓力逐步變大。而拿地能力是房地產企業擴張與整合的關鍵，因此，在全國土地購置面積及金額方面均出現了較快增長。用土地購置單價（=全國土地購置費/全國土地購置面積）作為衡量房地產企業拿地成本的指標。可以看出，土地購置單價自 2008 年以來就出現較快增長，截止 2017 年 1-10月 CAGR 高達 18%。自 2015 年起，土地購置單價與商品房銷售單價出現倒掛，這表明土地購置單價成本提升明顯。

2008-2017年1-10月土地購置單價、商品房銷售單價及同比增長

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土地供需緊張推高地價，土地溢價率提高迅猛。從一二三線城市土地供需比的情況來看，一線城市常年維持在1.1左右，基本處于均衡。二線城市土地供需比緩慢下降，市場熱度逐步走高；三線城市變化明顯，由 2008 年的 2.1 迅速降至 2017 年的 1.2，表明三線城市供需逐步緊張。而緊張的土地狀況推高了地價，一二三線城市整體溢價率由 2012 年的12.8%/6.4%/6%分別提升至 2016 年的 44%/54%/31%。

2013-2017年1-10月一、二、三線城市土地供需比

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2013-2016年一、二、三線城市土地溢價率

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