【明源君說】金礦富集地的競爭自然十分激烈，數(shù)據(jù)顯示，2014年20大房企在一線城市拿地金額占比為38、9%，遠(yuǎn)超過2013年的30、8%，但是在金礦富集地挖到金子的概率總還是會(huì)遠(yuǎn)比在荒草地上要高的多。

　　以前拿到地，躺著都能賺錢；其實(shí)，現(xiàn)在雖然市場變了，但是只要能夠拿到好的地，很大程度上依然可以躺著賺錢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年12月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。而三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%。

　　市場分化導(dǎo)致開發(fā)商紛紛回歸核心城市，集中在一二線城市拿地，導(dǎo)致地價(jià)大幅上漲。中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2014年四季度，百城住宅用地樓面均價(jià)為2968元/平方米，環(huán)比三季度上漲24%。具有在一二線城市持續(xù)拿到低價(jià)優(yōu)質(zhì)地的公司，在未來成長性和盈利能力都會(huì)持續(xù)跑贏行業(yè)。

　　金礦富集地的競爭自然十分激烈，數(shù)據(jù)顯示，2014年20大房企在一線城市拿地金額占比為38、9%，遠(yuǎn)超過2013年的30、8%，但是在金礦富集地挖到金子的概率總還是會(huì)遠(yuǎn)比在荒草地上要高的多。那么，房企如何才能夠拿到一二線城市的心儀地塊呢？華僑城、招商地產(chǎn)和華夏幸福的模式值得借鑒。

　　一、華僑城A：“地產(chǎn)+旅游+文化”模式

　　歷經(jīng)30年的發(fā)展，華僑城在國內(nèi)獨(dú)創(chuàng)“地產(chǎn)+旅游+文化”的模式，已經(jīng)成為該模式的領(lǐng)導(dǎo)者和典范。

　　華僑城的三大主業(yè)：地產(chǎn)、旅游、文化

來源：華僑城A公告

　　1、大旅游平臺(tái)提供持續(xù)、穩(wěn)定收入和豐富土地

　　隨著歡樂谷全國布局的初步完成和建設(shè)開園，華僑城接待游客人數(shù)逐年上升，收入也節(jié)節(jié)攀升，其年報(bào)顯示，2013年，公司旅游綜合業(yè)務(wù)收入132、89億元，比上年增長27、04%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入142、95億元，比上年增長27%；2014上半年，公司旅游綜合業(yè)務(wù)收入58、68億元，同比大幅增長32、94%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入73、83億元，同比增加24、81%，大旅游平臺(tái)基本建立。目前公司已是國內(nèi)第一、全球第四的主題公園管理集團(tuán)，主題公園分布于全國。大旅游平臺(tái)為公司帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金來源。同時(shí)，還幫助公司拓展了融資渠道，實(shí)現(xiàn)低成本融資。2012年，華僑城首個(gè)嘗試旅游資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，將北京、上海、深圳歡樂谷2013~2017年5~10月的門票收入證券化，募資18、5億元用戶歡樂谷升級(jí)改造。隨著國內(nèi)重啟REITs（資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品之一，以向投資者發(fā)行收益憑證的方式進(jìn)行），未來武漢、成都?xì)g樂谷也可以采用這種創(chuàng)新融資方式實(shí)現(xiàn)低成本融資。

　　在2013年，華僑城擁有1180萬商品房項(xiàng)目儲(chǔ)備，其中約80%的儲(chǔ)備來自主題公園，28%位于深圳。作為主題公園的衍生產(chǎn)品，華僑城可以獲取價(jià)格較低、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。公司成都?xì)g樂谷項(xiàng)目配套商品房147萬㎡，總地價(jià)約11億元，平均樓面地價(jià)僅800元/㎡。即便算上歡樂谷的10億元投資，平均樓面地價(jià)也僅1500/㎡，而當(dāng)時(shí)成都洋房的售價(jià)約1、3萬/㎡，別墅售價(jià)3萬元/㎡。主題公園的優(yōu)美環(huán)境，還大幅提升了商品房的品質(zhì)、去化速度以及盈利。

　　2、通過復(fù)制“歡樂海岸”模式拿地，優(yōu)勢明顯

　　“歡樂海岸”總占地125萬㎡，由歡樂海岸購物中心、曲水灣（餐飲酒吧）、華會(huì)所及度假公寓、椰林沙灘公園、華僑城濕地五大區(qū)域構(gòu)成，集合了文化、生態(tài)、旅游、購物、餐飲、酒店、會(huì)所多元業(yè)態(tài)于一體。項(xiàng)目投入運(yùn)營不到兩年，即實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金收支平衡。對(duì)深圳歡樂海岸的商業(yè)部分，華僑城采取“只租不售”的經(jīng)營策略，盈利模式為收取租金或者扣點(diǎn)，可以異地復(fù)制。如果條件允許，還可以配套部分住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步增強(qiáng)短期盈利能力。

　　2012年以來，華僑城積極與深圳大鵬新區(qū)、寧波、福州等地方政府簽訂合作意向協(xié)議，推動(dòng)“歡樂海岸”模式異地?cái)U(kuò)張。

　　雖然，目前各大房企逐鹿一二線城市，競爭激烈程度陡增。但華僑城的獨(dú)特模式（短期內(nèi)通過低成本土地享受高毛利，而長期可通過低成本實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)等物業(yè)的沉淀），對(duì)地方政府依然具有極大的吸引力。使其能夠在與地方政府的談判中更為主動(dòng)。其寧波落地項(xiàng)目的拿地樓板價(jià)普遍比評(píng)估價(jià)折價(jià)27%~45%。去年6月，公司以51億元競得重慶北部新區(qū)地塊，建筑面積215萬平米，樓面均價(jià)2380元/平米，極具優(yōu)勢。公司2014年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額約190億元，同比增長15%，主要由深圳項(xiàng)目貢獻(xiàn)。