近日，陽光城收購天安中國房地產50%股權，正式介入產業地產領域。這是繼綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創、遠洋、中糧、復星、星河等房企之后，進軍產業地產的又一房企新成員。但同時，2015上半年內地13家園區類上市公司中9家營業收入出現下降，最高降幅度達85%。

　　一邊是房企轉型不斷新增產業地產新兵，一邊是產業地產領域的中堅公司業績下滑，房地產企業此刻介入產業地產領域真是最好時機嗎？難道是因為找到了發展產業地產的通關密碼？

　　房企跨界產業地產尋找新的利潤增長點

　　高庫存率、低利潤率似乎已成為房地產住宅領域的新常態，房企跨界轉型愈演愈烈，據統計，國內排名前20的房企，目前一半以上涉足產業地產，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城等，成立了專職部門，打造新利潤增長板塊。

　　實際上，產業地產由于客戶是企業和政府，投資決策更為理性，產品標準更高，開發難度更大，且涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收、GDP等因素，進入門檻并不低。那房企為什么要進入產業地產？

　　一是低成本乃至免費土地的誘惑。由于產業地產能給地方經濟做貢獻，自然受地方政府歡迎，低價或免費土地出讓自然不在話下，而且有一點非常重要，那就是產業地產可以作為工業用地出讓，也能作為綜合類商業用地出讓，靈活度非常高。

　　二是低成本融資的誘惑。去年以來，國家限貸政策下開發貸大幅收緊，融資難成本高，而園區類開發商融資渠道更豐富，成本明顯低于房地產行業整體融資成本。

　　三是可能的利潤誘惑。君不見，專注于產業地產的開發商華夏幸福基業2015年上半年營業收入168.72億元，同比增長48.23%，凈利潤30.31億元，同比增長31.71%，而在同一時期的市場上，房企利潤平均每年下滑1%，2015年上半年4成左右房企凈利潤下降。華夏幸福可謂一騎絕塵。

　　規模型房企從產業地產賺錢的7種姿勢

　　產業地產以地產為平臺、產業為主體、金融為支撐，區別于傳統房地產，需要進行地產資源、產業資源、區域資源和社會資源的整合，從單純的開發商向土地運營商、城市運營商、產業運營商、物業運營商轉變，且注重高端產業鏈聚集。

　　綠地：金融落地產業基金，產城互動打造企業服務平臺

　　綠地超高樓和綜合體拿地模式面臨瓶頸，基于本身所有的能源和金融產業，更傾向于以產業思維去思考產業地產發展。而成立全國最大規模的小額貸款公司，聯合互聯網金融巨頭阿里、平安推出“地產寶”，把資金不足的持有經營房地產的中小企業資產變成現金，這些都有利于綠地產業地產平臺的搭建。

　　哈爾濱國家級廣告產業園、大慶綠地大學科技園、西咸新區空港產業城、江西省2.5產業示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業工業園、呼和浩特白塔空港物流園、海口綠地空港產業城等產業地產項目，無論從自身需求、客觀形勢、稟賦資源及執行情況來看，綠地都是傳統房企轉型產業地產的佼佼者，并成功打造出政企聯手促進產城一體化發展的“房山模式”。

　　以產業地產作為潤滑劑，讓金融落地產業基金，這是綠地尋求產業地產新利潤增長點的方式。

　　萬科：項目租售收入、輕資產管理服務收益

　　把自己定位為“城鎮化配套運營商”的萬科，進入產業地產無可避免。萬科產業地產發展分為重資產模式和輕資產管理。

　　重資產模式下，有“基金+持有”模式、股權投融資、以產業園區為核心的辦公、研發等。該模式賺取租金、管理費和未來土地升值收益。萬科的優勢在于較強的地產開發能力和較好的現金流，重資產開發正是為輕資產運營提供支撐和載體。

　　輕資產管理，主要在于中介代理服務、物業管理服務、星商匯品牌開發。以星商匯為例，“仿效蘋果、阿里巴巴和騰訊，借助萬科集團的平臺形成生態型結構”，旨在打造全生態企業成長服務平臺，除了空間提供，還提供多元化的投融資解決方案，并聚攏資源提供創業輔導。通過萬科的平臺，有更多服務商和客戶流量加入，計劃于2016年服務8000家企業，此時便有可能借助量的積累實現現金流平衡。

　　招商：背靠招商局資源，開發租售、金融服務、產業+資本

　　背靠招商局平臺資源，招商地產與招商局旗下工業地產、港口、招商銀行、招商局資本等平臺資源協作。與招商銀行合作，利用其金融資源優勢，為旗下產業園提供多元化綜合金融服務平臺，包括小額金融服務、代收代付、繳費類款項歸集等。入駐園區的中小企業可在招商銀行優先獲得貸款，并能享受到貿易融資、咨詢顧問、現金管理、匯款及結算等方面的金融產品和服務。而針對符合條件的中小企業，將通過股權投資服務平臺和債權融資創新產品，針對不同成長階段實施分類培育、梯度培養，助力產業園區內創新型成長企業快速發展。此外還有引入私募股權融資、協助登陸多層次資本市場等綜合化金融服務。

　　與招商局資本合作，將在產業園區探索合作上嫁接集團優勢，實現產融聯合，招商地產既能夠利用招商局資本這一融資平臺強化資金優勢，又能與其上下聯動，把握REITS、產業園區等領域的新機遇。

　　此外，招商局集團在工業地產、郵輪母港業務上的運營優勢也可能對招商地產形成增值效應。