9月的金融數(shù)據(jù)，向我們揭示了一個巨大的秘密：在深圳樓市掀起滔天巨浪的熱錢，突然之間跑路了！

　　人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示：9月份深圳“金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額”比8月份突然少了4000億，這里面肯定相當(dāng)部分（至少千億級）是從樓市里撤離的資金。他們?nèi)チ四睦铮课也拢�要么是境外，要么是�?nèi)地。

　　過去一年里，深圳是中國樓市的帶頭大哥，很多樓盤的均價漲幅超過5成，個別片區(qū)漲幅超過70%。最近一個月，深圳樓市明顯降溫。在新一輪“雙降”背景下，哪個城市將扛起房價上漲的大旗？

　　有人看好一線城市里“落伍”的廣州，認(rèn)為必將補(bǔ)漲；有人看好強(qiáng)二線城市里的杭州，因為她的房價調(diào)整了5年。現(xiàn)在，我想用兩組數(shù)據(jù)，來分析一下中國內(nèi)地13個頂級城市的樓市格局，說實話，這些數(shù)據(jù)超出了我此前的預(yù)料。

　　一、過去10年主要城市的人口增長

　　先看第一組數(shù)據(jù)，過去10年人口增長。我仍然使用“小學(xué)在校生”人數(shù)這個重要指標(biāo)，因為統(tǒng)計局公布的人口數(shù)據(jù)是失真的。下面表格里的小學(xué)生人數(shù)的數(shù)據(jù)，來自各地統(tǒng)計公報，這個數(shù)據(jù)尚未被政績需求污染。其中成都的數(shù)據(jù)是“小學(xué)+初中在校生人數(shù)”；蘇州沒有公布2014年的數(shù)據(jù)，所以用2013年和2004年做的比較；表中的人數(shù)單位為萬人。

過去10年人口增長表

　　首先要說明的是，由于計劃生育的影響，過去10年里全國小學(xué)生人數(shù)平均減少了16%，但中國人口沒有停止增長。因此，只要過去10年一個城市小學(xué)生人數(shù)沒有減少超過16%，我們就可以認(rèn)為其人口沒有減少。反過來，小學(xué)生增長20%的城市，實際人口增長可能超過了“16%+20%”。

　　此外，一個城市的房價高低，還會影響外來人口要不要帶上子女一起生活。所以，北、上、深的人口增長肯定是快過小學(xué)生增長的。

　　考慮到上述兩大因素，北、上、深過去10年的人口增量可能接近翻倍，這是非常令人震驚的事實。

　　長沙和鄭州是兩匹黑馬，其人口競爭力超出了絕大多數(shù)人的想象，這一點我在本專欄中曾經(jīng)提到過。這次放大到10年期間來觀察，這種優(yōu)勢被進(jìn)一步放大了。

　　更令人震驚的是，天津、廣州、成都的人口競爭力竟然是這樣弱，而重慶、武漢竟然是人口流失型城市。

　　二、主要城市的房地產(chǎn)依賴度

　　現(xiàn)在我們看第二組數(shù)據(jù)：一個城市對房地產(chǎn)依賴的程度。計算方式是年度的“房地產(chǎn)開發(fā)投資”除以同一年度的“GDP”。其實，這還隱含著一個城市房地產(chǎn)在建面積的因素：百分比越高，這個城市房屋供應(yīng)量越大；反之，這個城市的供應(yīng)量越小。

城市對房地產(chǎn)依賴的程度

　　通過上述表格可以看出，跟十年前相比，只有深圳、南京、上海、北京對房地產(chǎn)的“依賴度”出現(xiàn)了下降。北京2004年對房地產(chǎn)“依賴度”超高的原因，是當(dāng)時GDP計算方式，對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和研究機(jī)構(gòu)的體現(xiàn)不夠造成的。也就是說，當(dāng)時北京的GDP是被明顯低估的。

　　這13個城市里，深圳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度是最低，也是下降最明顯的。如果你考察人均房屋在建面積，深圳的規(guī)模是超小的，大概只有其他同類城市的四分之一。

　　通過這個表格我們可以看出，鄭州、重慶、杭州、武漢、成都，在過去10年里對房地產(chǎn)的依賴程度都接近翻倍（鄭州還不止）。很顯然，這些城市的房屋供應(yīng)過剩了。但鄭州和杭州還有明顯的人口增量支撐，重慶、武漢和成都就顯得非常尷尬：人沒有增加多少，房子卻建了不少！

　　三、結(jié)論

　　通過對上述兩大指標(biāo)的綜合分析，我們可以得出以下結(jié)論：

　　1、深圳房價的突然飆升，是因為長期供應(yīng)量偏小，而人口增長迅猛。當(dāng)然，如果我們引入資金的指標(biāo)，也會發(fā)現(xiàn)“深圳的錢”增長也非常快。限于篇幅，這里不做展開。

　　2、其他列入研究的12個中國大城市，顯然都不太具備深圳的條件，所以深圳式的房價飆升，未來很難在其他城市重演！而深圳樓市可能在稍事休息之后，繼續(xù)上漲。因為深圳的各種指標(biāo)真的是太健康了，這種城市中國很難找到第二個。

　　3、上海、北京、長沙的人口增量不錯，對房地產(chǎn)的依賴在下降，或者上升不明顯。所以，這三個城市的房價可以看好。

　　4、天津和廣州人口增長緩慢，但對房地產(chǎn)依賴度也不算高（天津?qū)Ψ康禺a(chǎn)依賴程度之低，出乎意料）。其中心區(qū)的普通住宅，應(yīng)該可以看好。鄭州雖然供應(yīng)量大，但人口增長明顯，其中心區(qū)普通住宅也可以看好。

　　5、蘇州兩項指標(biāo)都不錯，樓市可以看好。但這個城市級別低，發(fā)展機(jī)遇相對偏少，而且被上海“拉扯著”，存在多中心傾向。南京的問題是，人口增長不算強(qiáng)勁。但畢竟是省會城市，對房地產(chǎn)依賴度也不算高，長遠(yuǎn)也可以看好。

　　6、在研究數(shù)據(jù)之前，我曾經(jīng)看好杭州樓市，認(rèn)為可能會接棒深圳領(lǐng)漲。現(xiàn)在看來，問題比較大：一是人口競爭力沒有想象中的大，二是供應(yīng)量比想象中的多。過去幾年雖然杭州樓市出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，但這個城市對房地產(chǎn)的依賴度有增無減。

　　7、成都、武漢、重慶的樓市，從投資的角度看，顯然比上述城市差很多。畢竟，人口缺乏競爭力，而供應(yīng)量又非常大。