1、銷售增速再度回升，全年銷售金額有望創歷史新高

　　前11月，商品房銷售面積10.9億平方米，同比增長7.4%，增速比前10月提高了0.2個百分點；銷售額7.45萬億元，同比增長15.6%，增速提高0.7個百分點。11月份當月，全國商品房銷售面積14355萬平方米，同比增長8.6%，增速比10月份提高3.1個百分點；銷售額9732億元，增長20.2%，增速提高7.8個百分點。

　　本月市場成交增速的回升，我們認為主要是基于三方面因素的穩定，其一，行業政策面和資金面的穩定趨寬，11月接連有公積金管理辦法大修、上海公積金ABS試點等重點政策出臺，而中央在11月連續喊話房地產行業去庫存，更是給市場吃下了一顆定心丸。其二，重點城市銷售持續向好，作為樓市銷售增速的“加速器”，重點城市房地產市場表現意義重大，前11月，重點城市銷售增速達到10.9%，高于全國增速3.5個百分點。其三，年末營銷期如期而至，在年底企業沖擊業績、回籠資金的關鍵時期，業績承壓房企進一步加強了營銷力度，促進行業銷售加速上行。

　　此外值得注意的是，今年前11月商品房銷售金額已超過2013年同期，與之相比增長了6.5%，而銷售面積也只比2013年同期低了1%左右。按目前趨勢來看，2015年商品房銷售金額有望刷新歷史紀錄，銷售面積也有希望沖擊新高。

　　2、開發投資再創新低，施工設備購置同比下跌破7%

　　據國家統計局披露數據，今年前11月，全國房地產開發投資8.77萬億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點，不出意料再創新低。單月房地產開發投資同比回落5.11%，跌幅擴大2.57個百分點，連續四個月負增長。

　　房地產開發投資下滑的原因來自多方面，從市場供求角度來看，供應端是招拍掛土地緊縮，自今年3月份定調土地“有供有限”以來，土地購置面積持續下滑，前11月房地產土地購置面積同比下滑33%，購置金額同比回落26%；需求端是房企投資謹慎，目前企業還是更青睞去化情況更好的一二線城市，對于在三四線城市開發投資還是持以相對謹慎的態度，譬如目前不少三四線大盤已經進入了“以銷售定開工”的保守開發模式，而當下土地市場的火熱，其實也僅僅集中在京滬等少部分一二線城市，只能視作被高度聚焦的少部分特例而已。

　　從細分指標來看更為直觀：首先是及時性最強的指標持續下滑，工地采購設備量應是最能反映開工熱度的指標，如2013年房地產設備工器具購置投資同比增長22.6%，2014年同比增長4.6%，均與市場大勢較為契合，而今年以來這一指標持續保持負增長，據國家統計局最新披露數據，同比跌幅已經超過7%。其次是土地投資持續回落，土地購置費(不同于成交價款)同比增速已由年初的33%下滑至6.4%，2014年以來的土地購置規模回落效應開始漸漸顯現，預計增速未來還會進一步下探。最后是住宅投資持續低迷，作為房地產投資的最主要組成部分，前11月住宅開發投資增速僅為0.7%，較平均增速低了0.6個百分點。

　　結合以上分析來看，目前房地產開發投資的增速頹勢似乎已難回頭，但在穩增長的壓力下，作為經濟增長的支柱產業，房地產開發投資的增長仍不容有失。不過目前來看，加強“購地+開發”的傳統投資模式已不可行，因為這既不符合現在中央的去庫存方針，也難以得到房企認同。因此，房地產開發投資若想為GDP“保7”多出一份力，可能更多的還是要靠新概念地產，即旅游、養老、科技住宅等模式帶來新的有質量的增長。

　　3、新開工跌幅再度擴大，但新開工總量仍高于目前銷售規模

　　1-11月，房屋新開工面積14億平方米，同比下滑14.7%，降幅較前10月擴大0.8個百分點。11月單月新開工面積同比跌幅收窄3.59個百分點，較去年同期回落20.89%。

　　在現行的預售證制度中，新開工面積實際上是與市場新增供應量高度相關的，因此新開工面積的持續回落，實際上也代表著行業新增供應規模的下滑，說明了目前企業對新增供應的謹慎。但從CRIC監測數據來看，目前不僅僅是供大于求的三四線城市供應下滑，甚至在成交情況較好的一二線城市也并不鮮見。譬如今年市場成交表現優異的北京、杭州、蘇州、南京等市供應量均同比下滑，究其原因還是優質土地供應不足，開發商“無房可推”所致。因此，在三四線城市企業關注度不足，一二線土地供應有限的情況下，我們認為新開工規模的持續回落短期內還是難見好轉。但是從市場供求角度來看，對比成交量數據，前11月新開工為成交量的1.29倍，仍處于供大于求的范圍，目前仍不至于影響到銷售。