中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。會議指出，要從六個方面化解房地產庫存：加快農民工市民化，落實戶籍制度改革方案，建立租售并舉住房制度，鼓勵發展住房租賃為主業的專業化企業，房地產開發商降低房價、促進行業兼并重組，取消過時的限制性措施。

　　“新市民”需求42億平米

　　會議指出，要通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　農民工的潛在購房需求有多大？據深圳市房地產研究中心的分析，“十三五”期間我國人口將增長到14.5億人，按常住人口城鎮化率60%的目標，城鎮人口將比目前增長1.2億人，按城鎮人均住房面積35平方米的目標，將帶來新增住房需求42億平方米；此外，城鎮現有的7.5億常住人口，人均住房面積將從現有的33平方米提升到35平方米以上，由此帶來住房需求15億~18億平方米。

　　“農民工市民化不但能化解庫存，還可拉動內需，促進產業結構調整。但政府應通過回購商品房廉租給農民工，而不是讓農民工自己去買房。”綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁昨日接受深圳商報記者采訪時如是說，“當然，需要農民工買房來化解庫存的主要是三、四線城市。”

　　中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡昉分析表示，現在的趨勢是，如果農民工不能在城市里解決身份問題，到40歲以后就要回去，如果回去的人比進來的人多，就會出現逆城鎮化。如何預防？就要發展新型城鎮化，讓農民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。

　　開發商或降價去庫存

　　針對樓市去庫存，今年以來，中央陸續出臺了包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策，促進房地產市場銷售。

　　“中國樓市去庫存，現在是頭等大事，從全國整體看，去庫存速度仍然緩慢，存銷比仍然偏高。同時，全國城市樓市去庫存速度分化嚴重，像深圳這樣的一線城市，其去庫存周期僅有6個月左右，而大部分三、四線城市的去庫存周期在一年至三年。在這種情況下，因城施策已成為大趨勢。”宋丁說，“鼓勵樓盤積壓大的開發商特別是三、四線城市的開發商應積極采取降價走量的銷售策略。”

　　根據深圳中原地產、某網站監測，截至11月底，深圳市新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數為38419套，全市去化時間為6.9個月。

　　地產商將越來越少

　　對于中央經濟工作會議提出“促進房地產業兼并重組”，宋丁認為，這是供給側的一項重要改革。目前全國有七八萬家房地產企業，產業單體效能低，通過整合，將利于大型品牌開發商進一步做強做大，地產商將越來越少，未來兩三年，中國地產行業將會出現大規模并購整合潮。

　　“這只能是大象之間的游戲。”對于房地產行業未來的格局，萬科高級副總裁譚華杰如此表示。

　　會議還提出，要取消過時的限制性措施。有專家分析說，這意味著過去采取的一些限購等臨時性舉措有望逐步取消，但這要看后續進一步動作。