一、2015年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　1政策：金融財(cái)稅政策頻出力促消費(fèi)，市場運(yùn)行環(huán)境日趨寬松

　　2015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出促進(jìn)市場量價(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行的政策環(huán)境顯著改善。從需求端來看，中央多輪降準(zhǔn)降息、降首付、減免稅費(fèi)等降低購房成本，推動需求入市；地方政策靈活調(diào)整，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購限外等多措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。

　　總體來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫存壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛能，鼓勵(lì)需求入市，進(jìn)而恢復(fù)并帶動投資信心。在多重政策支持下，市場需求大幅釋放，樓市總體回暖趨勢基本明確。從各線城市來看，政策對一線及部分二線重點(diǎn)城市的作用較為明顯，房價(jià)已出現(xiàn)快速上漲勢頭，而三四線城市影響較小，庫存壓力仍然較大，部分城市后續(xù)去化動力不足，仍需進(jìn)一步寬松政策助力。

　　我們認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)未來政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件；同時(shí)也將通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。而長期來看，三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項(xiàng)措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動地產(chǎn)需求。

　　2價(jià)格：百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.39%，二手房累計(jì)漲幅超新房

　　新房方面，今年以來在中央及地方多重利好政策推動下，樓市信心不斷增強(qiáng)，購房需求平穩(wěn)釋放，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲較多，1-11月百城均價(jià)累計(jì)上漲3.39%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月百城住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲3.39%，環(huán)比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月雙漲；一線城市累計(jì)上漲15.1%，二、三線城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計(jì)上漲33.92%，領(lǐng)漲全國。

　　二手房方面，十大城市二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲11.81%。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2015年1-11月十大城市二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲11.81%，漲幅超過新房3.80個(gè)百分點(diǎn)；6月以來二手房均價(jià)同比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅逐月擴(kuò)大。

　　總體來看，新房方面，一線及部分二線熱點(diǎn)城市住房需求旺盛、財(cái)富人群聚集、購買力強(qiáng)的城市改善性需求明顯釋放，高端項(xiàng)目熱銷，房價(jià)上漲較快；多數(shù)城市對政策反應(yīng)并不敏感，市場需求仍表現(xiàn)乏力，較高的庫存壓力下，房價(jià)多呈下跌態(tài)勢。二手房方面，政策的連續(xù)放松使得二手房需求平穩(wěn)釋放，市場回暖超過預(yù)期。在一線城市率先進(jìn)入存量房時(shí)代的趨勢下，考慮到未來持續(xù)寬松的貨幣政策，再加上土地市場火熱和庫存量的減少，熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格依然有上漲的空間。

　　3供求：市場持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)過剩壓力有所緩解

　　新房方面，政策刺激下市場快速升溫，成交創(chuàng)歷史同期新高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2015年1-11月，50個(gè)代表城市住宅月均成交接近2900萬平方米，同比增長近三成，絕對量為歷史同期最高水平。值得注意的是，11月，代表城市住宅成交在3500萬平方米左右，超過去年12月單月水平，創(chuàng)單月成交新高。二手房方面，整體成交大幅回暖。1-11月，十大城市二手住宅總體成交99.04萬套，同比大幅增長66.02%，增幅高于新房。二手房市場表現(xiàn)整體好于新房市場，深圳、上海、北京已經(jīng)步入存量房時(shí)代。

　　成交持續(xù)回暖，但供應(yīng)下降，今年以來需求大于供應(yīng)。2015年以來，市場供應(yīng)端面臨調(diào)整，1-11月，代表城市月均新增供應(yīng)1390萬平方米，同比下降10.7%，而同期月均成交1578萬平方米，同比增長28%，銷供比為1.14，較去年同期高出0.35，市場需求大于供應(yīng)。

　　總體來看，2015年以來，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交創(chuàng)歷史新高，且各類城市均出現(xiàn)顯著增長。二手房對于市場變化更為敏感，1-11月十大城市二手房成交同比增長近七成，回暖幅度超過新房。在供應(yīng)端調(diào)整而需求不斷增加的情況下，市場供求矛盾緩解，短期需求大于供應(yīng)。