一、2015年中國房地產市場形勢總結

　　1政策：金融財稅政策頻出力促消費，市場運行環境日趨寬松

　　2015年房地產政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出促進市場量價穩步回升，行業運行的政策環境顯著改善。從需求端來看，中央多輪降準降息、降首付、減免稅費等降低購房成本，推動需求入市；地方政策靈活調整，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。從供應端來看，土地供應控規模、調結構，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環境。

　　總體來看，當前經濟增速下行和高庫存壓力下，政府更加重視房地產在促進消費和拉動投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產消費潛能，鼓勵需求入市，進而恢復并帶動投資信心。在多重政策支持下，市場需求大幅釋放，樓市總體回暖趨勢基本明確。從各線城市來看，政策對一線及部分二線重點城市的作用較為明顯，房價已出現快速上漲勢頭，而三四線城市影響較小，庫存壓力仍然較大，部分城市后續去化動力不足，仍需進一步寬松政策助力。

　　我們認為，在中央提出化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的背景下，短期內未來政策仍將鼓勵住房需求，繼續放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件；同時也將通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場，鼓勵產業地產、養老地產和旅游地產等發展。同時，房地產供應端調節力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業投資方面的政策支持，繼續緩解企業融資壓力。而長期來看，三四線高庫存區域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮化和區域一體化機遇，推進多項措施發展產業吸引人口流入和就業保障，進而拉動地產需求。

　　2價格：百城新建住宅價格累計上漲3.39%，二手房累計漲幅超新房

　　新房方面，今年以來在中央及地方多重利好政策推動下，樓市信心不斷增強，購房需求平穩釋放，熱點城市房價上漲較多，1-11月百城均價累計上漲3.39%。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2015年1-11月百城住宅價格指數累計上漲3.39%，環比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環比連續第四個月雙漲；一線城市累計上漲15.1%，二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計上漲33.92%，領漲全國。

　　二手房方面，十大城市二手住宅均價累計上漲11.81%。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2015年1-11月十大城市二手住宅價格累計上漲11.81%，漲幅超過新房3.80個百分點；6月以來二手房均價同比由跌轉漲，且漲幅逐月擴大。

　　總體來看，新房方面，一線及部分二線熱點城市住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強的城市改善性需求明顯釋放，高端項目熱銷，房價上漲較快；多數城市對政策反應并不敏感，市場需求仍表現乏力，較高的庫存壓力下，房價多呈下跌態勢。二手房方面，政策的連續放松使得二手房需求平穩釋放，市場回暖超過預期。在一線城市率先進入存量房時代的趨勢下，考慮到未來持續寬松的貨幣政策，再加上土地市場火熱和庫存量的減少，熱點城市二手房價格依然有上漲的空間。

　　3供求：市場持續回暖，新房成交創歷史新高，供應過剩壓力有所緩解

　　新房方面，政策刺激下市場快速升溫，成交創歷史同期新高。據初步統計，2015年1-11月，50個代表城市住宅月均成交接近2900萬平方米，同比增長近三成，絕對量為歷史同期最高水平。值得注意的是，11月，代表城市住宅成交在3500萬平方米左右，超過去年12月單月水平，創單月成交新高。二手房方面，整體成交大幅回暖。1-11月，十大城市二手住宅總體成交99.04萬套，同比大幅增長66.02%，增幅高于新房。二手房市場表現整體好于新房市場，深圳、上海、北京已經步入存量房時代。

　　成交持續回暖，但供應下降，今年以來需求大于供應。2015年以來，市場供應端面臨調整，1-11月，代表城市月均新增供應1390萬平方米，同比下降10.7%，而同期月均成交1578萬平方米，同比增長28%，銷供比為1.14，較去年同期高出0.35，市場需求大于供應。

　　總體來看，2015年以來，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交創歷史新高，且各類城市均出現顯著增長。二手房對于市場變化更為敏感，1-11月十大城市二手房成交同比增長近七成，回暖幅度超過新房。在供應端調整而需求不斷增加的情況下，市場供求矛盾緩解，短期需求大于供應。