日前，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，其中，“化解房地產庫存”再度成為全國樓市的關鍵詞。

　　記者從中國指數研究院（下稱“中指院”）獲得的數據顯示，截止到2015年11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米（以2.4的容積率計算），全國整體庫存約為63億平方米，按照過去三年平均銷售速度來計算，需要五年時間消化。

　　中指院發布的《中國房地產市場2015總結與2016趨勢展望》報告顯示，今年以來（截止到前11月）一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三、四線城市仍然為去庫存的“重災區”。

　　在經濟仍存下行壓力、政策促穩房地產的背景下，中指院預計2016年全國房地產行業的主要任務仍然為“去庫存”，城市分化將持續加重，一線城市住宅價格仍將持續上漲，而三、四線城市將面臨下跌預期。

　　庫存集中于三、四線

　　回顧今年房地產市場，冷暖不均成為今年樓市的一大特征，部分一線城市樓市過熱房價上揚，而三、四線城市卻庫存高企。

　　中指院數據顯示，2015年1-11月百城住宅價格指數累計上漲3.39%，環比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環比連續第四個月雙漲；在城市表現方面，一線城市累計上漲15.1%，二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一線城市例如深圳，其住宅價格指數累計上漲33.92%，領漲全國。

　　中國房地產指數系統辦公室主任黃瑜認為：“經過2015年的銷售之后，庫存水平稍有下降，但是整體還是沒有達到理想狀況。從現在的存量平均消化時間來看，一線城市約為9個月，二線城市約11.5個月，三線城市約為20個月。實際上三、四線城市的壓力還是非常大的。”

　　黃瑜認為，三、四線城市庫存高企分為兩類，一類是長期土地供應比較過剩，后續的需求基本飽和，加之人口增長乏力導致城市庫存壓力比較突出。而第二類是指短期庫存水平稍高，但是中長期來說，由于政策驅動和需求增長潛力，總體來說還有緩解機會。

　　在去庫存層面，中指院指出，從中央層面來看，短期內繼續出臺優惠政策，鼓勵住房需求，積極推進住房保障貨幣化改革、推進棚改及棚改貨幣化安置，促進庫存去化，長期仍依賴戶籍、土地、財稅改革等房地產長效機制逐步健全；從地方層面看，應暫緩土地供應，完善區域交通及生活配套設施建設，根據城市特點，優化房地產供應結構，促進產業結構優化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求；從企業層面看，應秉持理性和謹慎的態度，規避在高庫存三、四線城市的投資，并以消費需求為導向，加快產品升級，提升產品品質，迎合當地市場需求。

　　圖：2010-2015年11月50個代表城市月度成交量走勢

　　數據來源：CREIS中指數據

　　庫存存下跌預期

　　在經濟仍存下行壓力、政策促穩房地產的背景下，中指院預計2016年全國房地產市場將呈現銷售面積略有下降，新開工企穩，投資低速增長的特點。

　　需求方面，2015年市場超預期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應趨弱，預計2016年商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%。供應方面，2015年以來銷售回暖使新開工存增長動力，但庫存高位仍降低開工意愿，預計2016年全國新開工為15.4-15.7億平方米，同比增長0.5%-2.5%，房地產開發投資額為9.8-10.1萬億元，同比增長2.0%-5.0%。價格方面，隨著庫存壓力進一步緩解，價格將保持穩中有漲的態勢，全國銷售價格平緩上漲至7072-7276元/平方米，漲幅為4%-7%，一線及二線熱點城市領漲。

　　在城市表現上，明年樓市的分化也將更加嚴重，部分城市的去庫存壓力也將持續增大。從一線城市來看，由于經濟發展良好，人口聚集力較強，住宅價格存上漲動力。二線城市商品住宅市場分化明顯，除武漢、南京等熱點城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價將保持相對平穩；東北地區城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價存下行壓力。

　　在三線城市，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價格存在下跌預期，部分城市前期供應量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經濟、產業發展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流，2016年預計這些城市新建住宅價格存下跌預期，但不會出現斷崖式下跌。

　　圖：2010年至今20個代表城市可售面積與出清周期

　　數據來源：CREIS中指數據