12月18-21日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出戰(zhàn)略部署，指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的6大房地產(chǎn)舉措核心：化解房地產(chǎn)庫(kù)存

　　往年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都以一兩句統(tǒng)領(lǐng)全局的話(huà)如“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展”等帶過(guò)，今年大不同，既提出了總目標(biāo)——“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，又提出了具體的六大舉措。

　　在我們看來(lái)，這六條舉措還是太過(guò)抽象。很多時(shí)候，方向性的舉措不能簡(jiǎn)單按字面意思理解，還需通過(guò)創(chuàng)新制度，解決現(xiàn)實(shí)中的難點(diǎn)和瓶頸，政策才能真正落地。我們的解讀其實(shí)是指出這六大舉措背后的政策空間及可行的制度創(chuàng)新方向。

　　第一，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　【解讀】中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的第一條舉措，其核心思想是“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”。我們認(rèn)為，就三四線城市和大部分二線城市而言，推行“買(mǎi)房可入戶(hù)”政策實(shí)際上不存在任何障礙。吃透中央精神，以后這類(lèi)城市將可以實(shí)行“買(mǎi)房送戶(hù)口”政策，買(mǎi)房就送戶(hù)口，買(mǎi)的多送的多。購(gòu)房人群將“零門(mén)檻”落戶(hù)就業(yè)所在地，享受當(dāng)?shù)氐慕逃�、醫(yī)療公共服務(wù)。

　　該舉措的最大障礙在一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，因?yàn)閲?yán)格控制人口的需要，這類(lèi)城市不能全面放開(kāi)限購(gòu)，推行購(gòu)房入戶(hù)政策。但不能推行購(gòu)房入戶(hù)政策，不是說(shuō)不能允許非戶(hù)籍人口買(mǎi)房。在發(fā)展中，一切“兩難”問(wèn)題，都應(yīng)該通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)圓融解決。那如何制度創(chuàng)新，才能讓這類(lèi)城市即能有效控制人口，又能顯著加快去化呢？

　　我們認(rèn)為，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市即使不推行購(gòu)房入戶(hù)政策，也可以通過(guò)如下三個(gè)手段促進(jìn)外來(lái)人口購(gòu)房：1)購(gòu)房可為落戶(hù)加分。這不同于以往買(mǎi)房就可落戶(hù)，也不像現(xiàn)在買(mǎi)房跟落戶(hù)積分沒(méi)關(guān)系。如果購(gòu)房可以為落戶(hù)加分，那么一線城市的很多常住人口和外來(lái)務(wù)工人員就會(huì)積極買(mǎi)房。2)有條件放開(kāi)非戶(hù)籍人口的買(mǎi)房限制。以上海為例，在嘉定新城、松江新城等需要集聚人氣的新城允許非戶(hù)籍常住人口購(gòu)買(mǎi)普通住房，以加快新城人氣集聚，帶動(dòng)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展。3)降低酒店式公寓的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻和成本。在不取消限購(gòu)的前提下，不限購(gòu)不限貸的酒店式公寓最適合一線非戶(hù)籍常住人口或外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)。我們認(rèn)為，有必要讓酒店式公寓從商辦門(mén)類(lèi)中分離出來(lái)，相關(guān)政策應(yīng)向商品住宅看齊，比如降低首付至3成，二手交易費(fèi)率參照商品住宅，等等。另外，還可以參照海口的政策，外省市購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓也可以為落戶(hù)加分，如此必能顯著推動(dòng)一線城市和重點(diǎn)二線城市的樓市成交量。

　　第二，要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

　　【解讀】第二條舉措的核心思想是“允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)”。這里，“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口”即是通常意義上的“農(nóng)民工”。我們認(rèn)為，允許“農(nóng)民工”在就業(yè)地落戶(hù)在三四線城市和部分二線城市是可以做到的，在一先城市和大部分二線城市推行起來(lái)其實(shí)蠻難的。一方面，目前一、二城市普遍都處在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的轉(zhuǎn)型期，政策的著力點(diǎn)在吸引中高端人才落戶(hù)，而非“農(nóng)民工”；另一方面，是因?yàn)楸旧斫?jīng)濟(jì)條件限制，很多“農(nóng)民工”在一、二線城市既買(mǎi)不起房子也越來(lái)越租不起房子。為此，該舉措實(shí)行起來(lái)政策彈性較大。

　　建立全國(guó)統(tǒng)一的“農(nóng)民”和“市民”產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換制度。對(duì)于哪些愿意放棄“農(nóng)民身份”，并有能力在就業(yè)城市生存，原則上應(yīng)該同意其在工作地落戶(hù)。這主要借鑒了發(fā)達(dá)國(guó)家的移民政策：一是對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，購(gòu)房屬于其中一類(lèi)；二是有能力在落戶(hù)城市體面地生活。我們認(rèn)為，這個(gè)政策可以在一線城市中的廣州、二線城市和三四線城市全面鋪開(kāi)，一線城市中北京、上海、深圳可以選擇郊區(qū)縣和新城試點(diǎn)推行。

　　第三，要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。

　　【解讀】第三條舉措提到“明確深化住房制度改革方向”。我們認(rèn)為，未來(lái)住房制度改革的大方向應(yīng)該是打通戶(hù)籍和非戶(hù)籍購(gòu)房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類(lèi)住宅的購(gòu)置門(mén)檻，以及靈活進(jìn)行出售和出租的轉(zhuǎn)換。這需要?jiǎng)?chuàng)新性的制度重構(gòu)。限于篇幅，我們不延伸展開(kāi)。

　　這里“新市民”是指即將大量落戶(hù)的原非戶(hù)籍常住人口和“農(nóng)民工”。原非戶(hù)籍常住人口的“新市民”購(gòu)房和租房需求都會(huì)很強(qiáng)烈，原“農(nóng)民工”的“新市民”租房需求相對(duì)較強(qiáng)烈。為此，要建立“有購(gòu)有租”的住房制度。這里“租”不僅包括普通意義上的臨時(shí)租賃，更包括長(zhǎng)期性的租賃，即公租房。通過(guò)發(fā)展專(zhuān)業(yè)的住宅租賃市場(chǎng)，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口，尤其是外來(lái)務(wù)工群體，是促進(jìn)房地產(chǎn)去化的有效手段，也是一個(gè)城市保持勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的一個(gè)關(guān)鍵舉措。

　　第四，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。

　　【解讀】第四條舉措是此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)，也是最利好房地產(chǎn)去化的一個(gè)舉措。更為重要的是，該舉措可立馬執(zhí)行。根據(jù)我們的測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)流動(dòng)人口和城鎮(zhèn)中低收入群體的住房租賃需求高達(dá)109億平方米。根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后期成熟階段，住宅租賃收入會(huì)取代銷(xiāo)售收入成為行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。根據(jù)趨勢(shì)，我國(guó)也會(huì)演進(jìn)到該階段。

　　“鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房”和“鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)”其實(shí)都是為了推動(dòng)專(zhuān)業(yè)住房租賃市場(chǎng)的大發(fā)展。但要指出的是，該舉措未觸及核心問(wèn)題——住房租賃投資收益率過(guò)低才是制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的最大瓶頸。我們認(rèn)為，必須降低開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本，才能推動(dòng)專(zhuān)業(yè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。這又需要政府在土地出讓制度、稅費(fèi)征收、低成本政策融資安排方面做出相應(yīng)的配套。