2016年房地產行業有兩個關鍵詞：分化與去庫存。

　　房地產在政策與貨幣的呵護下，整體保持穩定，但各個城市間的房地產價格分化趨勢不會因此而削弱，房地產行業的并購重組將進入高峰期。

　　房地產價格保持整體穩定的原因之一是貨幣購買力下降，投資收益下降，從而使資產品的價格保持穩定。

　　這兩年利率與無風險收益率大幅下降，相應降低了房貸利率。2015年4次全面降準，相當于向市場釋放了大約3.18萬億元的流動性、5次定向降準，使用PSL、MLF等工具累計向市場釋放約5000億元的流動性。

　　自今年3月份以來，央行連續5次降息，絕大多數貸款購房者將從2016年1月1日起享受降息“紅利”。房貸基準利率從年初的6.15%一路下調至目前的4.9%，已降低到最低水準，而房租價格在提升，這意味著房地產投資風險略有下行。

　　政策總體對樓市仍較為呵護。3月的全國兩會上提出，今年政府工作的10項主要任務之一是穩定房地產，12月21日結束的中央經濟工作會議公告顯示，中國將努力化解過剩產能和房地產庫存，幫助農村居民在城市買房，鼓勵房地產開發商降低房價，以消耗部分庫存，推動地產商的整合，撤銷對房地產市場的過時限制措施。

　　去庫存是明年經濟工作五大任務之一，不過并非所有的樓市庫存都能輕易去掉，在城鎮化形成新城市群的過程中，一些城市可能被邊緣化，人口、資金等資源流失，經濟下行，這些城市目前恰好處在去庫存最艱難的時期。

　　2015年一線城市、核心城市與城市群周邊衛星城市房地產價格的上漲，是中國城市群興起的標志之一。

　　根據中原地產研究部統計數據，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元，而一線城市的占比首次突破了40%，高達44%。今年北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史紀錄，年內樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗，北京由此迎來樓市“頂豪元年”。未來，在一線城市拿地或將成為“豪門游戲”，而一線城市的商品住宅價格也在加速豪宅化。

　　上海同樣如此，上海鏈家市場研究部24日發布統計數據顯示，上海樓市整體快速升溫，豪宅迅速去庫存。截至12月22日，2015年上海總價在1000萬元以上的豪宅共計成交7606套，已超過去兩年之和。市場人士預計，今年上海千萬級豪宅的成交量有望達到8000套，而該數字將創下滬上年度豪宅成交最高紀錄。

　　一線城市不僅是核心區域，就連郊區衛星城或者核心城市的主要新區，房價也在不斷上漲。反觀三、四線城市庫存則居高不下。12月12日，國家統計局公布的數據顯示，截至今年11月底，全國商品房待售面積已經達到6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再次創下紀錄。

　　中國房地產城鎮化聯盟針對2016年市場做出預測，未來階段一、二、三、四線城市的房價將出現差別化上漲現象，具體表現為：一線領漲、二線普漲、三、四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌；城市分化、板塊分化、樓盤分化現象將持續。

　　隨著城市群版圖重構、經濟版圖重構，開發商也在進行重構。黃金時代已經過去，利潤逐漸降低到平均水準，這對風險控制力不強的開發商是個挑戰。2015年，約有10家房地產上市公司改名，被舉牌的上市公司中三成左右是房地產公司，投資界網站上房地產企業并購重組的信息多達199條。房地產界的并購重組方興未艾。

　　2016年的房地產市場分化可能一半是海水、一半是火焰。