編者按去年底召開的中央經濟工作會議指出，2016年經濟社會發展要抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，突出強調要化解房地產庫存，提出加快農民工市民化，擴大有效需求；建立購租并舉的住房制度、發展住房租賃市場。那么目前房地產庫存壓力大在哪兒？農民購買商品房的意愿和能力如何？回購商品房做保障房是否可行？采訪組以河南省為研究樣本，深入進行調研采訪。

　　近來，農民工進城買房成為熱門話題，議論者眾。其中一個疑問就是：農民工進城買房潛力有多大？

　　為回答這些問題，經濟日報調研組赴河南蹲點調研。之所以選擇河南，主要因為河南是我國人口第一大省和勞務輸出大省，加上河南出臺政策早，在鼓勵農民工進城買房方面已經有一些積極探索。

　　城里人買不了這么多房

　　調研組先到鄭州，再到漯河、濮陽兩個省轄市，還到了縣級市禹州市和臨潁縣。每到一個城市，直撲眼簾的無一例外都是高聳的新樓。

　　這些樓房時髦、洋氣，大多高30層左右，頗有點直掛云霄的感覺。多、密、新，構成了我們對河南中小城市房地產市場的最初印象。

　　“河南房地產市場區域分化很明顯，縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市，鄭州壓力相對要小很多。”河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說。

　　據河南省房管部門統計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

　　按地產界通常的說法，去化周期12個月左右說明供需相對平衡，超過這個點，就會有去庫存的壓力。

　　在鄭州新區，高樓林立，現代化都市已具規模。

　　河南正商置業有限公司副總裁郭偉說，鄭州市近年住宅供應在整體商品房供應中占比不大，作為省會城市剛性需求很旺盛，所以房價一直穩步上漲，庫存壓力不大。相比之下，商業用房供應量大，去化速度比較慢，去化周期大約有80個月。

　　省轄市住宅庫存的壓力則大了許多。“2014年年中是最難熬的時候，全市有7個月銷量負增長。為啥？房子降價，退房的比買房的還多！”濮陽市房地產管理中心主任宋洪斌說。

　　數據顯示，濮陽市商品房庫存量260萬平方米，其中市城區庫存162萬平方米。同時，開發企業資金短缺，投資意愿不強，固定資產投資下降。

　　在漯河，2015年前三季度商品房預售面積168萬平方米，同比增長近14%，實際銷售78萬平方米，同比降低28%。同時還有大量已經形成投資的在建和待建項目。2013年和2014年該市共批準99個項目，總建筑面積1867萬平方米，這些項目雖未全部開工，但已實際形成投資。“這么算的話，這些投資已經可以滿足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局長陳興和說。

　　對于縣級城市來說，去庫存的壓力更為嚴峻。2015年上半年，禹州市商品房銷售面積同比下降了35.3%，低谷時全市一個月僅賣出40多套房子。目前在售商品房112萬平方米，即使按2015年政策推動下銷售30萬平方米計算，也需要將近4年才能消化。

　　“房地產牽一發動全身，這么大的庫存量靠城里人根本沒有辦法消化。”李學軍說，在這個背景下，河南各地開始探索加快農民工市民化，推動以滿足新市民住房需求為出發點的住房制度改革和政策激勵。

　　農民工為啥愿意進城買房

　　房令江在濮陽市打工已有20多個年頭了。他給飯店配菜，每天騎著三輪車穿梭于大街小巷，常常夢想在城里擁有一個屬于自己的房子。

　　當房令江在位于濮陽繁華地段的海斯頓公園和我們談起這些時，禁不住開心地大笑起來。2015年7月他剛剛在這里買了一套三居室。

　　“我們這些外出打工的農民，沒有不想在城里安家的。都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”房令江說，“這是我們的動力！”

　　2015年4月開始，濮陽市出臺了一系列政策鼓勵農民進城購房，要求開發商合理降價，讓利于民。購買首套住房的，每平方米政府補貼150元，還減免交易服務費。

　　在臨潁縣天成逸家售樓處外面，偌大的廣告牌上打出了樓盤最大的賣點：小區配套了幼兒園，小學明年交付使用，以后還會有初中。公司副總經理邵永宏說，這里的房子70%是附近的農民購買。

　　河南省住房和城鄉建設廳調查發現，縣級城市里農民的購房意愿很高，比例高達60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農村青年結婚。

　　“農民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們的購房意愿很高。而且，現在農村結婚已經不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產管理中心主任宋洪斌說。

　　2015年10月份，在各地探索的基礎上，河南省出臺了鼓勵農村轉移人口住房消費的政策，采取改善金融服務、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進農民進城購房。

　　但是雖然有政策上的優惠，農民能買得起城里的房子嗎？

　　房令江說，這次買房，政府補了1萬多，自己首付20多萬，每月還貸1000多，壓力并不大。兩口子一塊干，算下來，每月家里還有不少節余。

　　“現在農民工已經更新換代了，有技術的藍領工人工資很高。比如建筑工地的小工，每天掙300多塊是常事。”河南正商置業有限公司營銷中心總經理郭麗敏說，現在他們公司人工成本增加很快，其中很大一部分是農民工工資增長。

　　從我們走訪的情況來看，縣級市房價普遍在每平方米3000元左右，如果配以相應的金融支持，很多農民有在城里購房的意愿和支付能力。