【研究視點】

　　12月成交新高使全年完美收官，地市翹尾行情再現(xiàn)

　　2015年收官之月，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)果然不負重望，重點城市成交總量環(huán)比繼續(xù)增量13%，甚至較2015年月均增長31%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，2015年樓市可謂完美收官。

　　經(jīng)濟壓力漸顯的新常態(tài)下，在這新舊年交替之際，房地產(chǎn)行業(yè)受到前所未有的關(guān)注，不僅高層頻頻發(fā)聲，中央經(jīng)濟工作會議、中央城市工作會議等等也為來年樓市定調(diào)。明年房地產(chǎn)政策面仍將圍繞“去庫存”展開。地方政府層面，云南本月政策調(diào)整力度較大，不僅省物價局取消了商品房備案限制，省住建廳也發(fā)文允許居民使用公積金支付物業(yè)費。同時，昆明市政府圍繞“去庫存”出臺了24條意見，政策調(diào)整涉及公積金貸款額度上調(diào)、加強棚改貨幣化安置、允許部分地塊調(diào)整規(guī)劃等等，政策力度較大。此外安徽、濟南等省市也就“去庫存”問題在棚改和稅費優(yōu)惠等方面有所動作。而樓市需求相對較為旺盛的江蘇省，本月出臺了價格條例草案，房價上漲過快的物價局可約談房企，各地政策略顯多樣化趨勢。

　　而從本月的市場表現(xiàn)來看，重點城市成交量在上個月高位基礎上繼續(xù)上揚，半數(shù)以上城市成交量超百萬平方米，不少城市成交量刷新年內(nèi)最高紀錄，其中一線城市表現(xiàn)尤為突出，而二三線城市也有諸多爆發(fā)點，武漢成交量更是刷新2007年以來的單月最高紀錄。整體市場成交量不僅同比有較大幅度增長，甚至高于2013年的歷史高點。而供應方面，前期“出貨”較多的北京和上海，本月商品住宅供應后勁不足；而庫存壓力較大的城市供應同比均是大幅下調(diào)，如沈陽、大連、貴陽等等；而供應不足的城市本月供應還是有較大幅度上調(diào)，如廈門、武漢等等，總體供應不及去年同期。在企業(yè)強勢營銷催化和供應的適度控制下，重點城市截至12月底的庫存及消化周期全線下滑，庫存壓力大為緩解，2015年實現(xiàn)完美收官。

　　土地市場方面，本月呈現(xiàn)明顯的年末“翹尾”行情，全國整體成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，特別是二線城市成交暴漲，對整體市場的拉動作用十分明顯，一線城市受供應量較小影響，成交反而有所下滑。而從城市來看，土地市場仍呈現(xiàn)兩極分化的格局：熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地、地王不絕于耳，部分熱點地塊溢價率甚至可高達200%以上，深圳寶安區(qū)一地塊以近8萬元/平方米的樓板價衛(wèi)冕全國單價地王，南京、上海、武漢、杭州、佛山等等均有地王產(chǎn)生；而南寧、成都等城市卻有大體量土地流拍，主要原因多是庫存、政府定價、以及周邊配套等等問題，特別是對于庫存較大區(qū)域，房企拿地尤顯審慎。

　　目前來看，2016年宏觀經(jīng)濟形勢仍然不容樂觀，經(jīng)濟增長仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底，因此，宏觀政策面仍將維持寬松局面，甚至不排除有短時扶持性政策。同時，房地產(chǎn)市場庫存問題并未完全解決，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)仍是“去庫存”，供應或在低位徘徊；而成交量在今年需求集中釋放影響下，或?qū)⒂兴�回落；價格在一面是熱點城市持續(xù)攀升，高庫存城市以價換量的影響，分化趨勢將進一步加劇。

　　【01經(jīng)濟】

　　地產(chǎn)投資增速跌跌不休，美聯(lián)儲加息不利海外融資

　　11月，房地產(chǎn)投資增速仍繼續(xù)下滑，政府針對源頭開啟去庫存攻堅戰(zhàn)。美聯(lián)儲宣布加息，結(jié)束了自2008年以來的零利率政策，房企的境外融資環(huán)境再度銳變。

　　1、房地產(chǎn)業(yè)投資增速依舊探底下滑，2016年仍將是經(jīng)濟增長“穩(wěn)定器”

　　“十二五”收官之年，中國經(jīng)濟下行壓力有增無減。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的最大支柱產(chǎn)業(yè)，其對穩(wěn)定增長、護駕結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要性也在與日俱增。然而，在政府的不怠救市下，房地產(chǎn)業(yè)呈“末端熱、源頭冷”態(tài)勢——樓市成交持續(xù)回暖，開發(fā)投資、土地購置面積、新開工等指標進入“冬眠期”。在經(jīng)濟增速下滑之際，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速屢創(chuàng)新低，連續(xù)4個月同比負增長且跌幅加速。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%。全年走勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速從年初開始下滑，屢創(chuàng)新低，已連續(xù)22個月下滑，并無企穩(wěn)跡象；從單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額看，自8月跌入負增長區(qū)間后，連續(xù)四個月負增長，11月更是同比回落5.11%，跌幅較10月擴大2.57個百分點，有加速回落之勢。開發(fā)投資與GDP有1：0.7的相關(guān)性，作為經(jīng)濟增長的“穩(wěn)定器”，2016年政府仍會堅決支持房地產(chǎn)發(fā)展。

　　2、美聯(lián)儲加息將加大房企境外融資難度和成本

　　12月17日，美聯(lián)儲宣布，提升聯(lián)邦基準利率25個基點至025%-0.5%。此次加息，距離上一次美聯(lián)儲加息長達113個月，加息空窗期創(chuàng)歷史記錄。這一事件的重大影響在于：出于鞏固“強勢”美元的考量，美聯(lián)儲必將啟動新一輪的加息周期，以吸引全球資本回流美國，參與美國的實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟再造。近十年來，其對全球經(jīng)濟的影響預計僅次于美聯(lián)儲的三輪量化寬松。

　　美聯(lián)儲新一輪加息周期將加大中國房企的海外融資難度和成本。據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計，2012年共20家內(nèi)房企發(fā)行25筆海外債券，融資總額高達600億元人民幣，同比增長10.23%；2013年和2014年內(nèi)房企海外融資總額均在2012年5倍以上。2012年-2014年期間，房企境外融資的成本很低，一些評級高的房企如中海、方興、越秀，境外發(fā)債票面利率維持在5%左右，一般的房企境外融資年息也普遍低于8%。但自2014年11月美聯(lián)儲宣布結(jié)束QE3后，房企境外融資每況愈下，低成本優(yōu)勢已蕩然無存。據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計，截至12月20日，2015年房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年的633億美元，跌幅達61.7%。房企境外融資案例顯著減少的同時，成本開始超過國內(nèi)銀行信貸，個別中小房企境外發(fā)債成本甚至高達10-13%，接近信托融資成本。

　　在中東、東歐動蕩的大背景下，美聯(lián)儲開啟新一輪加息周期，意在讓強勢美元資產(chǎn)成為國際資本的避險天堂。由于基本面穩(wěn)健，加之“一帶一路”戰(zhàn)略的積極推動，中國受影響程度預計可控，但國內(nèi)房企的境外融資難度和成本肯定會顯著提高。

　　【02政策】

　　最高層關(guān)注行業(yè)庫存，推六大原則性舉措化解

　　從中央層面看，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出促進農(nóng)民工進程買房、推進住房制度改革、發(fā)展住房租賃市場等六大針對性舉措。

　　舉措一：化解房地產(chǎn)庫存。按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　【解讀】該舉措的最大障礙在一線城市和部分重點二線城市，因為嚴格控制人口的需要，這類城市不能全面放開限購，推行購房入戶政策。但亦可通過3手段促進該類城市非戶籍人口購房：1)松綁限購，讓非戶籍常住人口在郊縣新城置業(yè)；2)購房可落戶加分，以刺激常住人口和外來務工人員買房；3)降低酒店式公寓的購買門檻和成本，如降低首付至3成，二手交易費率參照商品住宅等。

　　舉措二：要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。

　　【解讀】對于哪些愿意放棄“農(nóng)民身份”，也有能力在就業(yè)城市生存的農(nóng)民工，各城市今后原則上都應同意其落戶。但具體執(zhí)行起來，各線城市會有一定差異：二線和三四線城市可以全面鋪開，一線城市也可在郊區(qū)縣和新城推行。

　　舉措三：明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　【解讀】未來住房制度改革的大方向應該是打通戶籍和非戶籍購房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類住宅的購置門檻，以及靈活進行出售和出租的轉(zhuǎn)換。

　　舉措四：發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。

　　【解讀】這一舉措最利好房地產(chǎn)去化。要想動專業(yè)住房租賃市場大發(fā)展，還須降低企業(yè)開發(fā)運營成本，后者又需要政府在土地出讓制度、稅費征收、低成本政策融資等方面做出科學安排。

　　舉措五：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

　　舉措六：取消過時限制性措施。

　　【解讀】目前加在房地產(chǎn)行業(yè)的限制性措施主要有限購(一線城市)、限貸(二套以上)、用途和戶型限制三大類。諸如此類的限制，以后預計都將由城市自己根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H決定是否取消。

　　【03樓市】

　　12月成交再創(chuàng)新高，商品住宅消化周期全線下降

　　從重點城市商品住宅成交數(shù)據(jù)來看，今年12月市場高位上揚，整體高于去年同期高點，一線城市表現(xiàn)尤為突出，年底收官之戰(zhàn)成績顯著。而商品住宅供應方面，仍低位徘徊，整體供應量與上月基本持平，但同比遠不及去年同期。在供應低位而成交大增影響下，本月重點城市供求比再次下滑，庫存量也繼續(xù)下降，去庫存繼續(xù)推進，部分風險城市表現(xiàn)亮眼。

　　1、供應：整體供應繼續(xù)低位徘徊，部分城市井噴

　　12月，重點城市商品住宅供應仍未見回升，整體供應水平與11月持平，但同比下降明顯。分城市能級來看，一線城市增減參半，上海、北京同環(huán)比皆下滑，供應量處于較低位，都不足80萬平方米，而廣州、深圳供應大幅放量，環(huán)比增幅都在20%以上，尤其是深圳，本月供應近114萬平方米，再創(chuàng)今年新高。而二、三線城市來看，整體供應量較上月小幅回升1%，同比降幅也明顯小于一線城市。其中，重慶、佛山、西安供應井噴，不僅供應量基本在150萬平方米以上，環(huán)比漲幅也均在50%以上；此外南京、廈門、東莞等個別城市本月供應量同環(huán)比也繼續(xù)增長。

　　今年供應低位貫穿全年，主要受新開工大幅下滑、土地成交面積萎縮以及城市分化加劇影響。然而對于城市而言，其產(chǎn)生了兩個方面的后果，一者，對于合肥、成都、重慶等市場表現(xiàn)一向較好，供求較為平衡的城市來說，供應量的大幅下滑，直接阻礙其市場成交量的繼續(xù)攀高，尤其是合肥，今年市場明顯回升下，其成交反而出現(xiàn)下滑，這其中供應大幅下降導致產(chǎn)品供應不足就是重要原因。二者，對長沙、寧波、昆明、福州等去年市場壓力較大城市來說，今年供應量的持續(xù)低位對助推其市場去庫存起到了十分重要的作用，目前這些城市商品住宅去化周期都已降到12個月左右，尤其是寧波，在改善型需求推動下，再加上供應的大幅下滑，其市場狀況持續(xù)改善，供求狀況已維持基本平衡狀態(tài)。

　　而對于明年年初市場供應，一方面春節(jié)前后都是市場供應淡季，而更為重要的是，當前行業(yè)新開工面積持續(xù)下滑，土地成交面積也再創(chuàng)新低，因此，明年年初供應量仍將低位徘徊，明顯回升的可能性不大。

　　2、成交：整體成交再創(chuàng)新高，一線城市繼續(xù)強勁發(fā)力

　　從成交方面來看，重點城市商品住宅成交再次呈現(xiàn)“年末翹尾”態(tài)勢，本月成交量在11月基礎上再創(chuàng)新高，收官之戰(zhàn)完美結(jié)束。分城市能級來看，四個一線城市仍舊強勁發(fā)力，個個表現(xiàn)突出，環(huán)比增幅都在14%以上，尤其是北京和上海，本月成交面積分別達到140和170萬平方米，再創(chuàng)今年新高。而二、三線城市來看，整體增多減少。其中，成都、貴陽、合肥等城市表現(xiàn)相對較差，環(huán)比降幅都在16%以上；而南京、武漢、杭州、濟南等市場火爆城市，成交繼續(xù)攀高，尤其是武漢，本月成交量超過260萬平方米，為2007年以來單月最高值，市場火熱程度可見一斑。

　　12月的完美收官主要依賴于政策推動下改善性需求的崛起，而在我們看來，上海、深圳、南京、杭州、武漢等改善型需求能夠持續(xù)釋放的主要原因有兩點：一方面，從城市宏觀面來說，這些城市經(jīng)濟都比較發(fā)達，經(jīng)濟活躍度較高，尤其是在經(jīng)濟增速“換擋”下仍能保持較高增速，對外來人口具有相當?shù)奈�附能力，購買力充足，因而需求比較集中；而另一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展來看，這些城市基本都經(jīng)歷了城市的快速擴張期，市場發(fā)展平穩(wěn)，進入改善型需求釋放期，330新政后，這部分需求從政策上得到較大的鼓勵喝扶持，首付比例、利率等下降也實實在在降低購房者置業(yè)成本，因而，迎來難得的入市時機。

　　3、庫存：去化周期環(huán)比全線下降，上海等5城顯著供不應求

　　12月，近6成重點城市商品住宅供求比在上月低位基礎上繼續(xù)下降，而且，近8成城市供求比在1.0以下，尤其是北京、上海、成都、大連等城市供求比不足0.6。而值得關(guān)注的是，廣州、廈門、海口、西安等城市供求比明顯增長，助推成交繼續(xù)上揚。

　　在成交繼續(xù)上漲帶動下，重點城市整體庫存壓力持續(xù)改善，本月，庫存環(huán)比下降的城市超過7成，同比下降的更是近9成。具體城市來看，廣州、深圳等城市因為供應大幅放量，庫存量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但也都在可控范圍內(nèi)。而特別需要指出的是上海、武漢、東莞等城市，在強勁的需求釋放下，庫存量大幅下滑，尤其是武漢，近三月成交都在230萬平方米以上，本月庫存量再創(chuàng)新低，同環(huán)比跌幅都在19%以上。

　　消化周期來看，本月重點城市商品住宅去化周期環(huán)比全線下降，同比除重慶、南寧、西安、長沙四城外也是全部下跌，市場去化壓力持續(xù)改善。值得關(guān)注的是，長沙、寧波、昆明、福州等市場去化壓力較大城市，目前消化周期都降到12個月以下，尤其是福州本月消化周期下降到僅8個月左右，已基本處于市場平衡狀態(tài)。此外，上海、南京、蘇州、武漢、合肥等城市消化周期不足5個月，供不應求狀況顯著。

　　4、成交結(jié)構(gòu)：中檔產(chǎn)品占比大幅增長，各面積段占比表現(xiàn)相對穩(wěn)定

　　本月北京、上海和深圳三個城市各面積段除北京中小面積段產(chǎn)品大振幅波動外，其他均表現(xiàn)相對平穩(wěn)；而從價格段來看，中檔產(chǎn)品成交占比均有較大幅度增長，深圳中高檔和高檔產(chǎn)品占比仍大幅波動，其他價格段表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

　　在從價格段成交結(jié)構(gòu)來看，本月三個城市中檔產(chǎn)品成交比例均有較大幅度上漲；而上海中高檔產(chǎn)品和深圳高檔產(chǎn)品成交比例繼上月大幅增長后，本月均有下調(diào)；此外，深圳中高檔產(chǎn)品占比也由較大幅度增長；三個城市其他產(chǎn)品成交比例環(huán)比則保持相對穩(wěn)定。其中，北京表現(xiàn)最為穩(wěn)定，除中檔產(chǎn)品成交占比延續(xù)上月的上升走勢，大幅增長7個百分點外，其他價格段產(chǎn)品成交占比變動幅度均在2個百分點以內(nèi)。而上海中檔產(chǎn)品成交占比為三個城市漲幅最大，達8個百分點，同時中高檔和高檔產(chǎn)品成交占比繼上個月有不同程度上漲之后，本月均下降了5個百分點。深圳占比波動最大的為高檔產(chǎn)品，上個月大漲23個百分點后，本月又大幅下調(diào)11個百分點。中檔和中高檔則分別有5個百分點和7個百分點的上漲，波動也相對較大。低檔和中低檔占比則與上個月持平。

　　從面積段占比來看，本月上海和深圳成交結(jié)構(gòu)環(huán)比上月基本持平；而北京90平方米以下和90-120平方米產(chǎn)品成交占比由較大幅度波動，其他面積段產(chǎn)品成交比例與上月基本持平。其中北京90平方米以下產(chǎn)品仍然延續(xù)大振幅波動走勢，繼上個月大幅下降16個百分點以后，本月大幅回升14個百分點，達到49%，這與本月北京剛需型產(chǎn)品推盤較為集中有關(guān)，成交面積top項目多以低單價、小戶型為主，其中以小戶型為主的首開華潤花香四季一舉熱銷近1400套，衛(wèi)冕本月成交面積銷冠寶座。而深圳中小戶型產(chǎn)品成交占比也有小幅增長，90平方米以下和90-120平方米產(chǎn)品成交占比分別上漲5個百分點和3個百分點，；120-144和144-200平方米產(chǎn)品怎分別下調(diào)了4個百分點和5個百分點。上海成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)最為穩(wěn)定，各面積段產(chǎn)品成交占比波動幅度基本在2個百分點以內(nèi)。

　　5、本月小結(jié)：2015樓市雖完美收官，但2016去庫存仍任重道遠

　　年底市場再創(chuàng)新高、2015年樓市完美收官，尤其是一、二線大中城市去庫存取得突出進展，甚至部分城市已經(jīng)供不應求，不存在庫存壓力，但是對于多數(shù)二、三、四線城市來說，情況恰恰相反，其庫存量仍在不斷攀升，市場去化壓力仍不可小覷，可以說當前整體市場嚴重供大于求的基本面仍未改變，推進去庫存仍將是明年的工作重點。而且，中央政府也在加緊部署三、四線去庫存工作，也提出通過鼓勵農(nóng)民買房等方式消化現(xiàn)有存量，這也讓市場看到三、四線去庫存的希望，也使得開發(fā)商信心十足，憧憬三四線城市“春天”的到來。

　　但是，在我們看來，三、四線去庫存難度較大，一方面，其經(jīng)濟基礎薄弱，外來人口較少，因而市場需求有限，如果沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，需求短期內(nèi)積聚的動力明顯不足，可謂“僧多粥少”；另一方面，推動農(nóng)民工買房，關(guān)鍵還要看政策支持的力度，且不說在當前農(nóng)村戶籍價值不斷提升下，農(nóng)民愿不愿意進城買房，就算農(nóng)民進城，而這些城市短期內(nèi)在教育、醫(yī)療、娛樂、交通等生活配套很難在短期內(nèi)快速跟上，而“沒有配套的進城”又能否能留住農(nóng)民？。因此，我們認為，三、四線開發(fā)商切不可“靠天吃飯”，坐等政策推動來消化庫存，而是應該通過自身營銷力度的加強、資源的整合等來快速消化庫存，以期早日從三四線“解套”。

　　【04288指數(shù)】

　　房價指數(shù)加速上行，深圳高位小幅回落

　　2015年12月，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1109.7點，指數(shù)較上月上升4.3點，環(huán)比上漲0.39%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，同比上漲2.60%，漲幅亦有所擴大。

　　從各省區(qū)情況來看，全國31個省級行政區(qū)域中，一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為15個，較上月減少2個。而上海、北京、天津等16個省級行政區(qū)域一手房價格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。12月房價指數(shù)加速上行，一方面是由于近來土地市場火熱，地價飆升大幅提升房企和購房者房價上漲預期，不少項目加強年末營銷的同時，優(yōu)惠幅度大為收縮，部分項目甚至有較大幅度提價現(xiàn)象；另一方面，部分熱點城市中高端項目熱銷也對房價有較大的拉升作用。但總體來看，全國房價依然呈現(xiàn)冷熱不均態(tài)勢，城市間兩極分化的矛盾不但沒有得意緩解，甚至有進一步加深的趨勢。

　　分城市能級來看，一線城市依舊處于領(lǐng)漲地位，同環(huán)比漲幅均領(lǐng)先其他城市。其中，上海房價指數(shù)環(huán)比漲幅最高，達到1.94%，深圳12月房價指數(shù)雖然環(huán)比下跌0.13%，但同比上漲32.26%，依然傲居全國之首，而北京、上海、廣州同比漲幅也在12%左右，遠超其他城市。深圳房價指數(shù)環(huán)比走低更多是受到改善型需求回落的結(jié)構(gòu)性因素的影響，另外，作為移民城市，臨近年底買房需求下降以及人口返鄉(xiāng)均是房價下跌的因素之一。

　　二線城市方面，約七成的城市房價指數(shù)環(huán)比上行，依舊低于近幾個月八成左右的平均水平。可以看到，蘇州、南昌、南京、呼和浩特環(huán)比漲幅領(lǐng)先，均在2%以上。其中，蘇州漲幅再次高居二線城市之首，達到4.38%，主要項目仍集中在園區(qū)和新區(qū)兩個快速發(fā)展的城市新城。九龍倉時代上城、保利觀湖國際都是典型的熱銷項目。而相比之下，烏魯木齊、海口、哈爾濱等城市房價指數(shù)則依然沒有起色，環(huán)比均表現(xiàn)為下降。

　　從經(jīng)濟工作會議上透露出的風向來看，雖然目前房地產(chǎn)市場主要任務仍然是去庫存，但房價上漲的驅(qū)動力依然存在，而未來各線城市住宅價格分化將進一步加劇。一線城市和部分需求火熱的二線城市，地價快速攀升，而住房需求依然旺盛，房價上行壓力仍然較大，2016年房價或繼續(xù)上漲。對于深陷庫存壓力之下的二線和三、四線城市，例如哈爾濱、青島等，以價換量、加快資金回籠將是房企主流的運營策略，未來房價上漲空間有限，部分城市房價可能會出現(xiàn)回落。

　　【05土地】

　　年末翹尾、量價新高，二三線城市成交環(huán)比大漲

　　2015年12月，土地市場成交面積、成交金額創(chuàng)下年內(nèi)新高。一線城市方面，受北京、廣州供應回落影響，成交規(guī)模環(huán)比回落，但仍高于去年同期；二線、三四線城市方面，成交面積、成交金額均大幅回升，但受到“有供有限”政策影響，整體成交量、成交金額仍低于去年同期。

　　1、成交：量價創(chuàng)年內(nèi)新高，但仍不及去年同期

　　12月土地市場熱度不減，成交量價繼續(xù)向高處攀升，年末翹尾如期而至。至截稿時間，本月CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地公出讓605幅，較上月多了36%；成交建筑面積總和為6378萬平方，環(huán)比上漲48%，成交金額1943億元，環(huán)比上升2%，成交面積、成交金額雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高；受三四線成交占比上漲影響，平均樓板價跌至3046元/平方米。平均溢價率達到31.79%，為年內(nèi)第二高點，僅次于一線城市成交占比較高、土地市場縮量高熱的7月。但是若與去年同期相比，12月的年末翹尾還是不夠給力，本月土地市場成交面積、成交金額同比下降3成左右，延續(xù)了今年以來土地成交持續(xù)低位的走勢。

　　今年以來土地市場成交規(guī)模的持續(xù)低位，我們認為主要是源于三方面原因，從政策層面來看，本屆中央政府更多的還是強調(diào)去庫存，在有供有限的政策高壓之下，大多數(shù)城市土地供應低于去年同期；從企業(yè)角度來看，除一線城市和少部分二線城市之外，目前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場仍處于庫存過高的狀況，企業(yè)拿地興趣不高，如西安今年流標率高達五成即是明證；從貨幣市場來看，目前資金面雖然有所寬松，但企業(yè)還是更多的通過引入低成本的公司債，進行整體債務替換，降低企業(yè)的整體債務成本，真正轉(zhuǎn)化到投資上的，主要還是集中在少數(shù)一二線城市的熱點板塊。

　　2、分布：二三線城市環(huán)比大漲，一線城市超過去年同期

　　12月，一線城市土地成交金額、成交面積環(huán)比雙雙回落，但依然高于去年同期；二線城市方面，成交面積環(huán)比大漲84%，成交金額較上月增加63%；三四線城市方面，成交面積環(huán)比上漲44%，成交金額大增57%。與2015各月成交表現(xiàn)相比，二線、三四線城市的成交金額、成交面積均在十二月創(chuàng)下了年內(nèi)新高，但仍然不及去年同期。

　　具體來看，一線城市本月成交建筑面積450萬平方米，環(huán)比下跌37%，成交金額521億元，環(huán)比回落49%。本月一線城市土地成交規(guī)模的回落，主要是由于北京、廣州二市土地出讓減少所致，本月北京僅出讓了7幅地塊，較上月少了10幅，且鮮有大體量土地出讓，成交建筑面積、成交總價均環(huán)比回落超過7成。但是從溢價率指標來看，本月一線城市平均溢價率高達37.95%，為年內(nèi)第二高點，仍遠遠高于三四線城市，并且即便是高總價地塊，也往往是高溢價成交，如龍湖以46.5億拿下的上海嘉定宅地，即是以108%的高溢價成交。

　　二線城市方面，11月成交建筑面積為3410萬平方米環(huán)比上漲84%，成交金額991億元，較上月上漲63%。當前的市場熱點城市，如杭州、南京、天津等市均是成交量大增。但是從成交均價角度來看卻是不升反降，究其原因還是郊區(qū)的大體量土地出讓增多所致，以目前最為火熱的南京土地市場為例，本月出讓的2015年總價地王僅三輪即告成交，平均樓板價不足7000元，遠低于地價動輒破萬的下半年市場常態(tài)。

　　三四線城市方面，本月土地市場繼續(xù)上行，成交建筑面積2517萬平方米，環(huán)比增加44%，成交金額423億元，環(huán)比上漲57%。年末三四線城市成交的快速上升，主要還是受市場周期影響，不少三四線城市還是選擇在年末集中推地，如攀枝花、定安等市，2015年超過半數(shù)的土地都是集中在12月出讓。

　　對比2015年全年土地市場，12月各線城市成交規(guī)模均處在相對較好的位置，但是若與2014年同期相比，二線、三四線城市還是不及去年同期，僅一線城市表現(xiàn)較佳。究其原因還是受政策面影響，對于商品房市場供不應求的一線城市，政府有意推地緩解供應不足的困境，企業(yè)也更希望再此拿地規(guī)避風險；而對于供應結(jié)構(gòu)性過剩、庫存壓力更大的二線、三線城市，不論是政府還是企業(yè)，對于拿地投資的態(tài)度還是比較謹慎。

　　3、重點地塊：上海宅地瘋搶下溢價頻頻沖高，南京巨無霸地塊溢價率不足1%

　　年末土地市場集中發(fā)力，上海、深圳表現(xiàn)搶眼。2015年12月，300城土地總價TOP10門檻為29.6億元，較11月份下降20%，僅南京建鄴區(qū)一幅地塊總價超過50億。在成交總價TOP10地塊中，一幅南京商住地塊和兩幅深圳純住宅地塊都是接近0溢價成交，其中南京建鄴區(qū)NO.2015G61地塊是為華僑城打造的文化旅游項目，限制條件較多，開發(fā)周期相對較長，僅三輪競拍即告成交。其他地塊溢價率均在50%以上，上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊溢價率甚至達到220%，市場熱度可見。

　　單價TOP10方面，本月上海占據(jù)一半位置，值得注意的是，上海的土地溢價也非常高，除了“2015年125號”是商辦地塊，溢價率只有8%，其他四幅住宅地塊，雖均位于外郊環(huán)，房企競爭仍非常激烈，溢價率均超過100%。另外，深圳本月土地成交也非常突出，繼9月成交高峰后，又迎來一個小高峰。我們看到，本月深圳供應地塊有三幅稀缺宅地，本應面臨高溢價瘋搶，事實上卻是都以底價成交，這與土地未動遷，房企開發(fā)前期成本較高、周期相對較長直接相關(guān)。

　　2015年12月17日，2015年132號公告奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊開拍，該地塊共吸引到18位申請競買人參與現(xiàn)場競價，分別是招商、金地、新城、中南、龍湖、建工、東原碧桂園聯(lián)合體、寶龍、紅星、保利、中電建、旭輝、蘇寧、中鐵建、禹洲、中駿、遠洋、象嶼。最終由中鐵房地產(chǎn)集團上海置業(yè)有限公司以38億元競得奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，樓板價19179元/㎡，溢價率220%。從項目要求來看，根據(jù)出讓條件規(guī)定，建筑限高60米，地塊為三類住宅用地，可以建設4層帶電梯的住宅，地塊無限低要求，但不得建造低密度住宅建設項目。最少套數(shù)1809套，其中，中小戶型占比50%，需配建建筑面積5%的保障性住房，全裝修住宅建筑面積應占總建面的30%以上(不包含保障性住房等)。本地塊所處西渡地區(qū)未來還有400余畝住宅用地可供出讓，未來該地塊周邊居住氣氛濃郁。

　　從周邊來看，地塊周邊近兩年無住宅地塊出讓。項目方面，該地塊所在的西渡區(qū)域內(nèi)無新盤在售，周邊新盤主要分布在南橋板塊和一江之隔的紫竹科技園及老閔行板塊。其中，南橋老城板塊新盤售價均在20000元/平方米以上，南橋新城板塊新房售價在18000元/平方米左右，本地塊樓板價已然接近成熟板塊的銷售價格，而地塊周邊二手房價格也僅在15000元/㎡左右，從成本上來看，本地塊未來堪憂。但是，從需求上來看，因地塊周邊近期沒有地塊出讓，且無在售項目，競爭壓力相對較小，而周邊新南家園等住宅居住氛圍較為濃郁，隨著地鐵交通等市政規(guī)劃的發(fā)展，未來這塊區(qū)域的價值潛力非常高。

　　2015年12月23日，南京2015年第18號建鄴區(qū)NO.2015G61地塊開拍，該地塊僅有2家房企參與競拍，經(jīng)過3輪競價，最終由華僑城以83億競得，樓面價7249元/㎡，溢價率0.48%。從地塊定位來看，地塊要求旅游文化類物業(yè)總計容建筑面積不少于14萬㎡，該部分物業(yè)及酒店須整體持有，不得銷售，不得轉(zhuǎn)讓，同時旅游文化類設施設備投入不少于10億元，是典型的南京旅游文化主題項目。從出讓條件中也可以看出，地塊對競買人的資質(zhì)要求也非常高，競買人須具備房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)，且該地塊不得聯(lián)合競買。整體來看，本巨無霸地塊也應該是為華僑城量身定制，未來有可能打造升級版的華僑城歡樂海岸。

　　從周邊地塊來看，建鄴區(qū)河西南部魚背地塊，5月金地商置以0溢價獲取一幅33萬㎡的商住地塊，樓板價6145元/㎡。從周邊項目來看，近期開盤入市項目較多，魯能公館、仁恒江灣城四期等住宅項目價格在28000-37000元/㎡之間，匯金中心等類住宅項目價格則相對較低，單價僅16000元/㎡。本幅地塊作為為華僑城定制的項目，7249元/㎡的樓面價并不高，華僑城在旅游文化方面的項目操盤經(jīng)驗也非常充足，未來發(fā)展并不成問題。

　　4、本月小結(jié)：土地成交仍處同比低位，來年各線城市分化將進一步加劇

　　2015年12月，土地市場成交再度刷新年內(nèi)新高，平均溢價率也來到了年內(nèi)高點，各線城市土地成交均處于年內(nèi)高位。年末土地市場的火熱，我們認為主要是基于三方面因素，其一，供應的增加，一方面是因為不少城市還沒有完成全年土地供應計劃，另一方面也是受行業(yè)規(guī)律影響，三四線城市年底集中供地是年末常態(tài)；其二，企業(yè)補充存貨需求，經(jīng)歷了2015年的成交旺季，目前大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)到了需要補充土地儲備的時候，那些項目周轉(zhuǎn)速度較快、業(yè)績總量較大的規(guī)模性企業(yè)更是如此；其三，資金面的支持，目前公司債的放松，項目銷售的轉(zhuǎn)暖大大改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面，讓更多的企業(yè)有能力關(guān)注到土地市場上。

　　對于2016年的土地市場展望，我們主要有以下幾點判斷:其一，全國土地市場供應和成交總量仍會低位徘徊。受樓市行情持續(xù)向好影響，地方政府有加大土地供應的動力。但在供求失衡的大背景下，地方政府土地供應仍會延續(xù)“有供有限“的調(diào)控思路。而在在較大的去化壓力下，房企普遍會繼續(xù)遵循謹慎的拿地策略，但整體來看還是會維持在低位。

　　其二，成交結(jié)構(gòu)上，各線城市進一步分化。在有供有限的政策指導下，我們認為一線城市土地供應量仍有小幅上漲的可能，不過內(nèi)中環(huán)內(nèi)的供應越來越少，郊外環(huán)占比會繼續(xù)上升。不少二線城市的庫存銷售周期會因為商品房成交量快升而恢復到健康水平，加之國家新區(qū)和一帶一路建設推動，二線城市的土地供應量預計會有一定程度的放量。至于三四線城市，地方政府迫于財政壓力有加大供應的需求，但迫于庫存壓力仍會普遍控制供應。

　　其三，政策層面會提高土地“變性”的靈活度。政府會加強供應端調(diào)控，同時提高土地“變性”和戶型變更靈活度，以促進行業(yè)轉(zhuǎn)型和增強房企行情適應能力。但與此同時，政府會根據(jù)本區(qū)域各類需求的趨勢變化，靈活調(diào)整某一時期特定類型戶型的供應比例。比如上海，為加強剛需和改善供應而提出調(diào)高中小戶型的供應。