2015年商品房市場火爆，土地市場卻是冰火兩重天，成交總量同比下降了30%，但熱點城市不僅沒有轉冷，反而進一步升溫，比如廣州、蘇州、廈門土地成交金額均超過2014年同期。但最火爆的還是要屬地王，今天我就從單價和總價的十大地王來分析一下地王是怎么煉成的。

　　2015年新地王：TOP10門檻提高，最高總價大幅下降

　　2015年全國總價和單價地王仍主要集中在京滬穗深等一線城市，TOP10門檻均有大幅提升，總價門檻由54億元提高到71億元，增長了31%；單價TOP10門檻也是由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。總價地王有所下降，今年底價成交的112億深圳地王，不及去年全國地王中民投地塊的一半，但是從更能反映市場熱度的單價地王來看，還是2015年更勝一籌。而這也印證了我之前的判斷：2015年土地市場量縮價漲、焦點城市重點板塊持續升溫。

　　企業拿地模式方面，為了規避風險實現優勢互補，近年來越來越多的企業開始選擇聯合拿地，融創、方興更是個中典型。但在2015年之前，聯合拿地更多的還是集中在中高端地塊上，對于舉足輕重的全國地王項目，大多數企業還是選擇獨自開發。但在2015年，可以看到在地王項目中，聯合拿地也開始越來越多的出現，這一方面說明企業間聯合開發的經驗越來越多，彼此間的默契程度越來越高，另一方面也說明目前好的拿地機會真是少，大企業都必須一人分一口才有飯吃。

　　近年老地王：僅不足三成進入銷售階段

　　在躋身2013、2014年總價單價地王TOP10的37幅地塊中，目前只有11塊地進入銷售階段，不足30%，從去化情況來看，賣的最好的上海大寧金茂府，目前備案成交也不到項目總體量的30%。總體來看，大部分地王還是處于開工未售、或是未開工的狀態，甚至還有少部分地王的土地一級開發尚未結束。并且這兩年的總價地王、單價地王也都沒有進入銷售環節，總價地王方面，2013年的新鴻基地王、2014年的中民投地王主要受開發規劃所累，所需資金量高，以致施工進度較為緩慢，以2013年的新鴻基地王為例，至2015年底還在尋求貸款支持項目建設。單價地王方面，2013年的蘇州0.51億袖珍地王仍未開工，而北京華嘉胡同目前也只是開工未售，對于此類高樓板價地塊，大多數企業還是選擇坐等板塊升值，真正能夠在一年內開盤的企業，還得看融創、金茂等高端專業戶（如北京融創中心、北京壹號院、上海大寧金茂府等項目）。

　　2015年地王點評：

　　從區域分布看，TOP10總價地王主要還是集聚在一線城市。其中北京和上海最多，均有3幅，其后是廣州2幅，深圳、南京各一幅。值得一提的是，今年總價地王大多出現在一線城市的非核心區域。比如，上海的3宗地王均位于非核心的次中心地帶，北京的3宗地王均位于四至五環間的豐臺板塊，深圳的1宗地王也位于原關外的龍華新區，只有廣州、南京的地王比鄰市核心地帶，但也算不上真正的核心區域。究其原因，主要還是一二線核心地帶土地極其稀缺，而次中心地帶和新規劃區尚有規模供應潛力，加之價格快漲，所以越來越成為總價地王的集聚地。

　　溢價率方面，2015年有4塊地王溢價率低于10%，較2014年少了兩塊，不過總價地王（深圳龍華商辦地塊）仍是0溢價成交，與2014年中民投地王相同。與一般中等規模地塊相比，總價地王往往在出讓用途、市政規劃上有著更為嚴格的限制，企業操作空間不大，因此除一線城市價格洼地外，低溢價成交仍是市場常態。

　　單價地王方面，從區域分布看，TOP10單價地王分布于一、二線。上海最多，有4宗單價地王上榜；北京、深圳、杭州各有2宗單價地王入榜。可以看到，單價地王最多的上海，受供應調整影響，不像去年一樣較多在盧灣、靜安等核心城區，清一色在楊浦、閘北、閔行等非核心區域。杭州去年因為行情調整沒有單價地王入榜，今年有2宗單價地王入榜，兩宗地都位于可以俯瞰西湖商業街區，稀缺性極高。

　　值得注意的是，按名義樓板價（成交總價/規劃總建筑面積）計算，2015年單價地王似乎不是特別貴，除了7萬多的地王，其余高單價地塊也就在4、5萬元/平方米，與目前一線城市核心區動輒7、8萬元的一手房價格相比，似乎也并不算很高。但如果把名義樓板價換算為實際樓板價（扣除配建面積），那就會看到另外一張表（見下表），不少地塊成交單價都到了6萬以上，而北京在單價TOP10中的席位也達到了驚人的7幅。這時候再看單價地王壓力就大了許多。想想2013、2014年的老單價地王現況，這些“剝殼”后露出來的單價地王，或許還是急不得，只能希望“慢工出好活”吧。