近日，CRIC研究中心發(fā)布了2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100排行榜。我們將進(jìn)一步解讀榜單中銷售均價(jià)最高的20家房企，和全國銷售均價(jià)最高的20個(gè)項(xiàng)目。

　　企業(yè)銷售均價(jià)TOP20

　　對銷售均價(jià)指標(biāo)，房企并不會(huì)像對銷售金額指標(biāo)般地刻意追求。決定銷售均價(jià)的因素更多，更像是房企產(chǎn)品、布局和定位等的綜合反映。不過，從銷售均價(jià)中能窺見房企中高端產(chǎn)品的品牌溢價(jià)水平，并對海外投資者心中的企業(yè)估值有一定影響。

　　1、銷售均價(jià)的門檻和均值均上升

　　總體來看，2015年房企銷售均價(jià)TOP20較2014年有所上升，與重點(diǎn)城市房價(jià)逐年上升的趨勢相符。門檻方面，2015年房企銷售均價(jià)TOP20的入榜門檻為1.75萬元/平方米，同比上升了0.14萬元/平方米。均價(jià)方面，2015年房企銷售均價(jià)TOP20的均值為2.44萬元/平方米，而2014年為2.27萬元/平方米。

　　細(xì)分來看，2015年，排名第一的鴻榮源銷售均價(jià)為4.91萬元/平方米，而去年并無均價(jià)超過4萬元/平方米的房企；均價(jià)在3-4萬元/平方米的房企僅有一家，較去年減少了三家；均價(jià)在2-3萬元/平方米的房企數(shù)量不變均為10家，但數(shù)值較去年提升明顯；均價(jià)低于2萬元/平方米的房企亦有此特征。

　　2、近半房企首次進(jìn)入銷售均價(jià)TOP20

　　和銷售金額、銷售面積等通常具有連續(xù)性的指標(biāo)不同，銷售均價(jià)的波動(dòng)較大，尤其對于一些規(guī)模較小的房企來說，單個(gè)項(xiàng)目可能就會(huì)影響到整個(gè)企業(yè)全年銷售均價(jià)，而連續(xù)上榜的房企往往長期深耕中高端項(xiàng)目領(lǐng)域。

　　在2015年的房企銷售均價(jià)TOP20中，有十一家為連續(xù)兩年上榜，如星河灣、融創(chuàng)、綠城、金茂等知名度較高的豪宅開發(fā)商，可見房企的定位直接影響了銷售均價(jià)的高低。閩系房企融信和泰禾的產(chǎn)品線中也涵蓋了剛改類項(xiàng)目，不過其布局的主要為一二線城市，因此銷售均價(jià)在連年進(jìn)入TOP20的同時(shí)還有提高。華僑城和星河灣的銷售均價(jià)較2014年下降較為明顯，但這并非是降價(jià)或定位改變造成，而是受到了新推項(xiàng)目區(qū)域結(jié)構(gòu)的影響。

　　相對應(yīng)的，其余九家均為2015年新進(jìn)TOP20榜單的房企，如深圳房企鴻榮源憑借壹方中心單個(gè)項(xiàng)目開盤后的巨額成交，不僅進(jìn)入了TOP20，也成為了2015年房企銷售金額TOP100排行榜中的一大黑馬；陸家嘴則因錦繡前程這一熱盤緊隨其后。凱德置地、九龍倉、和黃等老牌外資房企均因推盤結(jié)構(gòu)的影響而首次上榜。

　　3、銷售均價(jià)高的房企主要分為四類

　　銷售均價(jià)排名TOP20的房企存在一定的差異性，從規(guī)模來看包括了大、中、小型房企，從大本營來看有來自北、上、廣、深、杭、津、榕等城市；共同點(diǎn)則是基本以住宅開發(fā)為主，產(chǎn)品定位中高端。那么，為什么這些房企的項(xiàng)目能賣得貴？其中是否有規(guī)律可循？我們認(rèn)為，銷售均價(jià)高的原因有四類。

　　1)城市更新助力黑馬爆發(fā)

　　在土地日益稀缺、價(jià)格快速上漲的背景下，城市更新成為了2015年的熱門關(guān)鍵詞，尤其每當(dāng)深圳房企的城市更新項(xiàng)目開盤時(shí)，千人搶房、數(shù)十億成交的景象讓其他房企欣羨不已。城市更新項(xiàng)目通常位于市中心舊城區(qū)，地段優(yōu)質(zhì)有稀缺性，因此均價(jià)更高。城市更新項(xiàng)目占比大的房企自然也能獲取較高的銷售均價(jià)，如鴻榮源此次排在榜首便完全依靠了城市更新項(xiàng)目壹方中心玖譽(yù)，該項(xiàng)目全年銷售金額高達(dá)72.5億元；瑞安長期參與上海舊改，旗下翠湖天地、瑞虹新城等均已開發(fā)超過10年，位置極佳；卓越同樣在深圳有大量舊改土地儲(chǔ)備。未來，房企參與城市更新的積極性還將繼續(xù)提高，越來越多的房企會(huì)因城市更新項(xiàng)目而成為銷售均價(jià)“黑馬”。

　　2)單城市布局更易高均價(jià)

　　部分房企僅布局單個(gè)城市，但十分深入，在當(dāng)?shù)胤e累了一定口碑。這些房企如果布局的城市房價(jià)較高，并同時(shí)有多項(xiàng)目開盤，便能輕松入榜。如此次榜單中排名第二的陸家嘴為上海國企，原本為浦東陸家嘴區(qū)域的一級土地開發(fā)商，因此在上海浦東有大量的土地儲(chǔ)備，隨著浦東的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)、人口等日益成熟，房價(jià)上漲，陸家嘴旗下的土地價(jià)值也隨之不斷提升。濱江和京投銀泰均為第二次上榜，在去年的報(bào)告中我們就曾作出相關(guān)分析，這兩家房企盡管規(guī)模不大，但在杭州和北京的項(xiàng)目均是高均價(jià)，如武林壹號的銷售均價(jià)為6.30萬元/平方米，琨御府的銷售均價(jià)為6.55萬元/平方米。不過，大部分房企在當(dāng)前市場形勢下均會(huì)選擇進(jìn)入更多城市分散風(fēng)險(xiǎn)，濱江也已進(jìn)入上海，這一類房企的比例未來將減少。

　　3)地王買家也是豪宅專家

　　高價(jià)搶地王，專注賣豪宅，均價(jià)想不高也難。說到這類房企，業(yè)內(nèi)的第一反應(yīng)便是融創(chuàng)、金茂和泰禾。這樣的策略聽起來似乎很簡單，但實(shí)際則對房企的綜合能力有很高要求：1)資金實(shí)力強(qiáng)大，資金成本低，能承受高價(jià)土地和可能更長的開發(fā)周期；2)對城市市場有足夠的預(yù)判能力，才能敢于花更高的“地王價(jià)”價(jià)格拿下心儀土地；3)產(chǎn)品力強(qiáng)大，如果區(qū)域熱度不夠，靠自己的產(chǎn)品拉高區(qū)域整體價(jià)格是硬道理；4)品牌影響力，強(qiáng)勢營銷讓地王效應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)合成為熱點(diǎn)。他們能做到，你呢？

　　4)老牌房企穩(wěn)坐高均價(jià)榜

　　這一類房企主要包括星河灣、綠城、華僑城和仁恒，他們長期深耕中高端領(lǐng)域，表現(xiàn)穩(wěn)定，產(chǎn)品突出，品牌溢價(jià)率高，連年上榜在意料之中，原因也無須多作介紹。如星河灣，盡管并無有規(guī)模擴(kuò)張的訴求，但也使其始終能專注對項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升。星河灣的社區(qū)園林、建筑石材和內(nèi)部裝修的選材考究，交房后星河灣物業(yè)的服務(wù)也頗受高端客戶好評，有大批忠實(shí)的業(yè)主跟隨。如今，一線城市外均已取消限購，將為這些老牌房企帶來新的發(fā)展契機(jī)。