中國指數(shù)研究院1月25日發(fā)布《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)城市選擇》，截止2015年，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)布局的城市總量超過300個，其中恒大布局數(shù)量超過100個，萬科、保利、綠城等6個企業(yè)也均在50個城市以上。在百強企業(yè)布局的城市中，上海、北京、成都和重慶進入的企業(yè)最多，其中上海有超半數(shù)百強企業(yè)布局，企業(yè)數(shù)量達54個；北京46個，緊隨其后；成都和重慶均有42個。

　　1.中國房地產(chǎn)百強企業(yè)城市布局現(xiàn)狀

　　截止2015年，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)布局的城市總量超過300個，其中恒大布局數(shù)量超過100個，萬科、保利、綠城等6個企業(yè)也均在50個城市以上。在百強企業(yè)布局的城市中，上海、北京、成都和重慶進入的企業(yè)最多，其中上海有超半數(shù)百強企業(yè)布局，企業(yè)數(shù)量達54個；北京46個，緊隨其后；成都和重慶均有42個。

　　超過10個企業(yè)進入的城市有接近50個，其中位于長三角和珠三角地區(qū)的城市最多，如長三角的杭州、南京、蘇州、無錫、常州、寧波、紹興、徐州等城市和珠三角的廣州、佛山、深圳、東莞、福州、惠州、廈門、三亞、海口等；中部地區(qū)覆蓋武漢、長沙、南昌、鄭州、太原等城市，其中武漢有接近40家企業(yè)布局，長沙也近30家；環(huán)渤海地區(qū)除北京外，還覆蓋天津、青島、濟南、煙臺等城市；西南地區(qū)主要覆蓋昆明和南寧兩個城市；東北地區(qū)覆蓋沈陽、大連、長春和哈爾濱4個城市，其中沈陽有超過30家百強企業(yè)布局，為東北地區(qū)各城市中最多；西北地區(qū)西安入駐企業(yè)較多，接近30家。這些城市多屬于一線和二線城市，地理位置較為優(yōu)越，城市交通規(guī)劃便利，經(jīng)濟水平、人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人均可支配收入等多位居全國前列，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較好。

　　2.百強房企布局城市的機遇、風險分析

　　中國房地產(chǎn)百強企業(yè)布局的城市總量較多，這些城市房地產(chǎn)市場發(fā)展差異明顯，2015年城市間分化更加顯著，北京、上海等一線城市及杭州、南京等熱點二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升、庫存消化時間持續(xù)下行，未來市場發(fā)展依然向好；而其他城市受一些因素的影響，市場銷售乏力，庫存去化時間較長。基于此，我們在七大區(qū)域內(nèi)選取企業(yè)入駐數(shù)量較多且市場具有一定代表性的城市進行深入分析，并對其市場發(fā)展前景進行了預判。

　　(1)長三角地區(qū)：寧波、無錫等城市存在發(fā)展空間，徐州、紹興等面臨風險

　　長三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、城市化水平高，城市群發(fā)展較為成熟。上海、南京、杭州等重點城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)繼續(xù)向好，成交量價齊升，其中上海商品房庫存消化時間為11.6個月，商品住宅（不含保障房）的去化時間僅為7.4個月。寧波、無錫、常州、徐州、紹興等城市去庫存面臨較大壓力，其中寧波、無錫等城市住宅短期庫存消化時間在15個月內(nèi)，而土地存量略有偏大，中長期有所承壓，但在區(qū)域帶動下依然具有發(fā)展?jié)摿Γ恍熘荨⒔B興等城市房地產(chǎn)市場庫存量大，短期和中長期均面臨挑戰(zhàn)，其中徐州商品房可售面積為2085萬平方米，去化時間達22個月。

　　寧波：服務業(yè)快速發(fā)展，人均可支配收入高，住宅市場具有一定發(fā)展?jié)摿?/strong>

　　寧波作為浙江省的經(jīng)濟中心之一，也是長三角地區(qū)南翼經(jīng)濟中心，近年來經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人口不斷增加，房地產(chǎn)市場銷售活躍，吸引著眾多房企入駐，百強企業(yè)中有超過20家企業(yè)布局，其中包括萬科、保利、恒大、中海等企業(yè)。

　　第三產(chǎn)業(yè)占比提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2015年1-9月，寧波GDP為5581億元，同比增長7.1%，較2014年小幅收窄0.5個百分點。第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重較2014年提升2.5個百分點至47.1%，第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)占比出現(xiàn)不同程度的下降，其中第二產(chǎn)業(yè)下降2.4個百分點至49.4%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化升級。寧波服務業(yè)快速增長，前三季度服務業(yè)增加值同比增長10.6%，比GDP增速高出3.5個百分點，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率超過64%，其中盈利性服務業(yè)和金融業(yè)增加值增長均在15%以上。

　　人口方面，2014年寧波戶籍人口584萬人，較2013年增長4萬人，漲幅為0.6%。城鎮(zhèn)人均可支配收入高達4.4萬元，位居全國第六位。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2015年前三季度，寧波房地產(chǎn)開發(fā)投資額992億元，同比由2014年的增長18.3%轉(zhuǎn)而下降4.5%，占GDP的比重小幅提升0.3個百分點至17.8%。

　　商品房成交面積達2010年最高，首次高于新開工量。2015年寧波商品房銷售面積為1007萬平方米，同比增長38.7%；新開工面積為885萬平方米，同比下降39.8%；銷售開工比為1.1，為2010年來首次高于1。其中商品住宅銷售面積847萬平方米，占商品房銷售的84%，同比增幅超四成；銷售開工比為1.6。從商品住宅的價格來看，2015年12月寧波新建住宅平均價格為12223元/平方米，為2014年6月以來連續(xù)第19個月同比下跌，跌幅為1.6%，較上月小幅收窄。

　　120（含）-180平方米住宅成交占比提升。從不同面積段來看，100（含）-120平方米與120（含）-144平方米住宅占比最高，均超過25%，其中120（含）-144平方米住宅占比較2014年提升4個百分點，另有144（含）-180平方米住宅占比提升。90（含）-120平方米住宅占比共下降近7個百分點，下降最多。分區(qū)域來看，各區(qū)中100（含）-144平方米住宅占比均最高，象山縣、鎮(zhèn)海區(qū)、鄞州區(qū)80（含）-90平方米住宅占比也較為突出，比值超過20%；海曙區(qū)180（含）平米以上戶型占比接近30%，在各區(qū)中最高。

　　寧波主要地區(qū)住宅銷售面積同比增幅均超過30%，市場表現(xiàn)均較佳。分區(qū)域來看，2015年鄞州商品住宅（不含保障房）銷售面積占寧波總成交的比重超四成，在各地區(qū)中最高；北倉、鎮(zhèn)海和江東占比也在10%以上。銷售面積同比方面，海曙、江北因其銷售面積偏低，同比增長幅度在各地區(qū)中最大，增幅均在73%以上；北倉、江東、鎮(zhèn)海同比增長超60%，市場表現(xiàn)較佳；另外，鄞州同比增長32.3%，增幅也較為可觀。

　　住宅庫存下降，消化時間降至11個月。截止2015年12月，寧波商品住宅可售面積為584萬平方米，較1月下降55萬平方米，降幅為8.6%。庫存去化來看，2014年6月以來，庫存消化時間明顯下行，從34.2個月下降至2015年12月的11.3個月，縮短了近23個月，較2015年1月縮短2個月。

　　潛在庫存去化壓力大。土地成交來看，2015年寧波住宅用地成交542萬平方米，同比下降17.7%；成交樓面價為3907元/平方米，為2010年以來最高水平，同比增長51.5%，相比于持續(xù)下行的住宅平均價格，市場的盈利空間不斷被壓縮；溢價率為6.2%。從2010年以來土地成交面積與銷售面積的比值來看，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值達3.3，市場潛在供應較大。

　　總體來看，2015年寧波房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好，商品房銷售面積達2010年來最高，同比增長接近40%，其中商品住宅銷售面積增幅超四成；商品住宅可售面積下降，庫存去化時間縮短至11個月，但因2010年以來住宅用地供應量偏大，市場中長期去庫存壓力較大。在長三角地區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速升級的過程中，寧波住宅市場尚有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　徐州：土地供應過剩，庫存壓力突出，區(qū)域布局可側(cè)重于泉山區(qū)

　　徐州位于江蘇省的西北部，處于長三角地區(qū)和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟板塊的結(jié)合部，是我國重要的交通樞紐，百強企業(yè)中碧桂園、綠城等企業(yè)入駐。

　　經(jīng)濟增長有所放緩，人口外流。2015年1-9月徐州地區(qū)生產(chǎn)總值達3843.02億元，同比增長9.5%，增速明顯高于全國水平，較2014年的10.5%下降1.0個百分點。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值增長10.1%，高于GDP增速0.6個百分點，增加值占GDP的比重為44.0%；第二產(chǎn)業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)增加值分別增長9.9%和3.3%。

　　2015年1-9月，徐州房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7.5%，高于全國的2.6%，較2014年的23.2%明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重下降1.1個百分點至8.3%。

　　2014年，徐州常住人口為863萬，戶籍人口1023萬人，分別較2013年增加3.7和16.7萬人，常住人口與戶籍人口的比值為0.84，人口外流嚴重。城鎮(zhèn)人均可支配收入為2.4萬元。

　　銷售小幅回升，新開工保持平穩(wěn)，銷售開工比維持低位。2015年，徐州商品房共銷售791萬平方米，同比由降轉(zhuǎn)增7.1%；新開工面積為1074萬平方米，與2014年基本持平；銷售開工比為0.74，略高于2014年。其中商品住宅銷售685萬平方米，同比增長5.3%，銷售開工比為0.83。價格來看，2015年12月徐州新建住宅平均價格為5696元/平方米，環(huán)比、同比均繼續(xù)下跌，跌幅分別為0.26%和2.82%，其中同比已連續(xù)17個月下跌，跌幅收窄。

　　100-140平方米住宅占比最高，且占比較2014年提升。各面積段中100-120平方米住宅占比29%，與2014年持平；120-140平方米占比26%，排在第二位，占比較2014年提升3個百分點，提升幅度最高；60-90平方米和90-100平方米住宅占比分別下降2個百分點。不同區(qū)域來看，泉山、賈汪、云龍區(qū)60-90平方米和100-120平方米住宅占比高；銅山、沛縣、經(jīng)開等區(qū)域主要成交100-140平方米住宅；鼓樓區(qū)則側(cè)重于60-100平方米。

　　商品房庫存雖有所下降，但仍處于高位，去化壓力大。截止2015年12月，徐州商品房可售面積為2085萬平方米，較年初下降161萬平方米，降幅為7.2%；庫存消化時間高達22.0個月，較年初縮短4個月。其中商品住宅可售面積為1136萬平方米，庫存消化時間為13.6個月，分別較年初下降202萬平方米和7.2個月。

　　泉山區(qū)銷售面積占比高，庫存量大，但去化快。分區(qū)來看，泉山區(qū)商品住宅銷售面積占比最高為16.4%，邳州市和云龍區(qū)占比位列其后，分別為13.2%和13.0%。可售面積方面，云龍區(qū)、泉山區(qū)和邳州市庫存量最大，均超過130萬平方米；豐縣、鼓樓區(qū)、睢寧縣、賈汪區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)庫存量低于100萬平方米。庫存消化時間來看，泉山區(qū)僅需10個月就可消化庫存，時間最短。

　　土地成交增加，絕對量達近六年次高水平，中長期去庫存壓力突出。2015年，徐州住宅用地推出、成交面積分別為2477、2120萬平方米，均為2010年來次高水平，僅低于2013年，同比分別增長6.8%和10.1%；成交樓面價為938元/平方米，同比下降2.2%，連續(xù)第2年下降，溢價率保持低位。

　　2010年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力，去化難度大。

　　總體來看，徐州商品房庫存面積較大，消化時間長，再加上近幾年住宅用地供應過剩，在城市經(jīng)濟增速放緩、人口凈流出等不利因素的影響下，市場庫存去化困難。不同地區(qū)來看，泉山區(qū)住宅市場表現(xiàn)較好，銷售面積體量大，庫存消化時間較短。