人民幣貶值給房企帶來的負(fù)面影響正在逐漸顯現(xiàn)。2016年2月25日晚間，港股內(nèi)房企雅居樂發(fā)布盈利預(yù)警公告稱，預(yù)計(jì)2015年止的年度盈利將較2014年度將下降約70%，核心凈利潤(rùn)則將有可能下降約40%，盈利大幅下降的一個(gè)主要原

　　因是人民幣貶值，預(yù)計(jì)由此帶來的匯兌損失將達(dá)到約11億元人民幣。

　　公告披露次日，雅居樂股票大跌7.23%以3.59元收盤。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)背負(fù)龐大外幣債務(wù)的房企不在少數(shù)，在目前房企融資仍不樂觀的情況下，人民幣貶值會(huì)將給房企帶來多大的負(fù)面影響？

　　雅居樂業(yè)績(jī)預(yù)警

　　2015年雅居樂的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然差強(qiáng)人意。根據(jù)其公布的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年雅居樂的銷售規(guī)模仍然未有突破，全年實(shí)際累積預(yù)售金額僅442.3億元，未能達(dá)到其預(yù)期的年度銷售目標(biāo)。

　　而在規(guī)模之外，盈利的快速下滑也成為雅居樂的痛點(diǎn)。根據(jù)其盈利預(yù)警公告披露的信息，去年公司股東應(yīng)占溢利下降的主要原因有兩方面。一是平均售價(jià)較以往下降導(dǎo)致毛利率下跌；二是2015年下半年以來人民幣貶值給公司帶來了重大匯兌損失，預(yù)計(jì)截至2015年12月31日止，凈匯兌損失約為人民幣11億元。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年雅居樂實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)也就只有14.03億元左右，這意味著，僅匯兌損失一項(xiàng)就讓雅居樂去年將近半年的利潤(rùn)化為烏有。

　　“本集團(tuán)現(xiàn)正檢視融資策略以更好應(yīng)對(duì)中國(guó)迅速變化的金融狀況，更詳細(xì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)須在今年3月份刊發(fā)的年度業(yè)績(jī)中公布。”雅居樂方面表示，目前這個(gè)損失數(shù)據(jù)是根據(jù)當(dāng)前資料初步審閱及分析的結(jié)果，可能與即將披露的年報(bào)數(shù)據(jù)不同。

　　顯然，大量的外債是雅居樂此次遭遇重大匯兌損失的直接原因。從2014年開始，因債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，雅居樂成為了對(duì)外舉債最多的是香港上市內(nèi)房企之一。

　　根據(jù)記者梳理，僅2014年，雅居樂就有兩筆美元債券融資，其中包括一筆于2019年到期、票面利率為8.375%的5億美元優(yōu)先票據(jù)，一筆為期8個(gè)月、總計(jì)4.75億美元的定期貸款，此外，雅居樂當(dāng)年還從恒生銀行、匯豐銀行等處拿到一筆26.65億港元定期貸款融資。截至2014年年末，雅居樂新增的借貸總額達(dá)到了256.36億元，其中境內(nèi)借款占人民幣146.65億元，境外借款占人民幣109.71億元。

　　而進(jìn)入到2015年5月，雅居樂又與匯豐、渣打銀行、法國(guó)巴黎銀行及工銀國(guó)際訂立協(xié)議，發(fā)行了一筆5億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)，年息高達(dá)9厘。當(dāng)時(shí)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普給予這筆固息票據(jù)“cnBB”的評(píng)級(jí)，較雅居樂的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)低一級(jí)，以反映其結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)。果不其然，當(dāng)年幫助雅居樂渡過危機(jī)的這些救命錢如今正瘋狂吞噬著其微薄利潤(rùn)：自2015年“8·11匯改”后，人民幣至今貶值已逾6%，創(chuàng)下21年來的最大貶值幅度，最終導(dǎo)致雅居樂超過10億元的巨額匯兌損失。

　　“過去兩年雅居樂的境外融資策略稍顯激進(jìn)，但從其債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，也是其迫不得已的選擇。”有港股分析師對(duì)記者表示，若雅居樂今年不能及時(shí)贖回美元債券，匯兌給其帶來的損失恐怕仍將擴(kuò)大。根據(jù)摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌的預(yù)計(jì)，今年人民幣還將繼續(xù)貶值5%左右。

　　種種跡象表明，雅居樂已經(jīng)在開始著手調(diào)整內(nèi)外債務(wù)的比例。2015年10月22日，雅居樂公告宣布，就有關(guān)2019年到期的8.375%優(yōu)先票據(jù)及于2017年到期的6.50%優(yōu)先票據(jù)作出若干建議修訂，以放寬舉債相關(guān)的條款。今年1月11日，雅居樂進(jìn)行了首筆國(guó)內(nèi)融資，就早前獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)監(jiān)核準(zhǔn)發(fā)行的最多16億元人民幣境內(nèi)公司債券進(jìn)行發(fā)行定價(jià)，票面利率定為4.7%，遠(yuǎn)低于此前其所借外債的息率。

　　“即使雅居樂有能力提前贖回部分美元債券，其也要付出不菲的利息成本，而雅居樂當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和流動(dòng)性恐怕還不足以支持其做大規(guī)模的贖回。”上述港股分析師認(rèn)為，人民幣貶值對(duì)于雅居樂的負(fù)面影響恐仍將持續(xù)。

　　人民幣貶值沖擊房企利潤(rùn)

　　“大部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)美元債的同時(shí)并沒有做匯率的風(fēng)險(xiǎn)鎖定，因此一旦人民幣對(duì)美元貶值，企業(yè)就會(huì)承受由匯率帶來的非現(xiàn)金的虧損，這會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表上。”針對(duì)內(nèi)房企遭遇的匯兌損失，穆迪房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師梁鎮(zhèn)邦告訴記者，人民幣的貶值將給房企的報(bào)表帶來明顯的沖擊。

　　根據(jù)中投證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2013年、2014年房地產(chǎn)行業(yè)的美元債券融資金額僅次于銀行業(yè)，發(fā)債企業(yè)主要以民營(yíng)房企為主，而在港上市房企近兩年在本港發(fā)行的美元債務(wù)總額更是高達(dá)約590億美元，當(dāng)中有45%都將于2018年及2019年到期。不少分析人士均認(rèn)為，人民幣貶值的將使一些發(fā)行美元債券的房企面臨償債壓力增大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)記者梳理，除雅居樂之外，包括碧桂園、融創(chuàng)、SOHO中國(guó)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)奧園、中駿置業(yè)等在內(nèi)的港股房企都擁有數(shù)量不等的外幣債務(wù)，人民幣貶值給上述房企帶來的短期影響也開始顯現(xiàn)。

　　在雅居樂之前，越秀地產(chǎn)(00123.HK)也發(fā)出了盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2015年止年度盈利較2014年度下降約50%~60%，主要原因也是預(yù)期人民幣貶值給公司帶來了約4.5億元人民幣的凈匯兌虧損；而老牌港資房企新世界中國(guó)，在最近披露的截至去年6月底的中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，報(bào)告期內(nèi)錄得28億元的匯兌損失。

　　“人民幣貶值壓力若維持在5%左右，對(duì)在港上市內(nèi)地房企的業(yè)績(jī)影響將達(dá)到7%，不過，一旦長(zhǎng)期貶值幅度加大，房企將以境內(nèi)發(fā)行人民幣公司債和私募債償?shù)姆绞秸{(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，”國(guó)泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，人民幣繼續(xù)貶值將誘使房企回歸國(guó)內(nèi)融資。

　　事實(shí)上，調(diào)整內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)確實(shí)已經(jīng)成為目前房企最常用的彌補(bǔ)匯兌損失的方法。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年8月以來，萬科、中糧、融創(chuàng)、陽光城等內(nèi)地房企已經(jīng)陸續(xù)公布境內(nèi)融資計(jì)劃，14家上市房企境內(nèi)融資額度高達(dá)648億元。

　　而在內(nèi)地“找錢”的同時(shí)，房企也在加緊提前贖回美元債券：1月7日，融創(chuàng)中國(guó)宣布，悉數(shù)贖回本金總額為4億美元的所有將于2017年到期的票據(jù)，贖回價(jià)相當(dāng)于2017年票據(jù)本金額的106.25%；1月25日，寶龍地產(chǎn)亦宣布贖回于2018年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，贖回價(jià)相當(dāng)于其本金額的105.625%，此外，SOHO中國(guó)也在2月6日宣布悉數(shù)贖回2017年票據(jù)，贖回價(jià)相等于該等票據(jù)本金額的102.875%。

　　但對(duì)于那些反應(yīng)速度相對(duì)滯后抑或公司基本面較差，難以在境內(nèi)實(shí)現(xiàn)大額融資的房企而言，這一輪人民幣貶值所帶來的沖擊就不可避免。