在國際旅游島概念出臺前后，海南省作為中國最好的海景資源大省，本應大力發展旅游產業和服務業，成為“中國的夏威夷”，但海南卻患上了“房地產依賴癥”，房屋遍地、庫存高企。

　　在江西、福建、內蒙古等出臺去庫存省級版本后，2月23日，海南也發布了《關于加強房地產市場調控的通知》(下稱《通知》)，著力化解房地產庫存。

　　《通知》表示將實行“兩個暫停”：對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停新增商品住宅(含酒店式公寓)及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。

　　事實上，高庫存在海南的各個市縣幾乎普遍存在。過去十多年，來自全國的大中小開發商紛紛來到海南圈地開發，以住宅和酒店式公寓為主的產品占據了海南房地產存量的巨大份額。

　　房地產依賴癥

　　由于產業體系不夠完善，海南經濟對房地產的依賴度相當高。海南省統計局數據顯示，去年1-12月，海南房地產開發投資占全省固定資產投資總額的50.7%，比上年同期提升3.6%，這一比例在全國最高。

　　此外，去年全年，海南房地產開發投資對全省固定資產投資增長的貢獻率為85.4%，拉動全省固定資產投資增長9.0%。

　　據海南省統計局數據，2015年該省房屋待售面積1316.04萬平方米，增長近四成。包括外來投資企業在內，目前在海南有大大小小3000余家房地產企業，在建在售樓盤900多個。

　　來自海南建設廳的數據則顯示，截至去年底，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高于全國平均水平。其中，商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的有13個縣市，樂東縣消化期長達117個月；西部臨高、東方、儋州、澄邁等市縣，東部文昌、陵水2市縣待售面積增速大幅超越其他市縣。

　　上海易居房地產研究院認為，目前房地產市場在深度調整，2015年全國房地產稅收、土地出讓金增幅均由正轉負，類似海南這樣的區域土地財政“拐點”已現，房地產市場發展周期決定了難以像過去幾年一樣為地方財政帶來源源不斷的收入，地方政府必須加快轉型。

　　事實上，在高庫存壓力下，海南去年底便有開發商開始降價。一位當地項目銷售稱，海南最火的三亞樓市在2015年下半年開始下行，最早是從三亞一號和富春山居兩個項目開始，為快速去化，回收資金，推出10000多元單價的特價房。這兩個項目，成為三亞樓市的降價“鯰魚”，將三亞2-3萬的樓價打到了1-2萬的區間。

　　2015年底，恒大海南儋州海花島開盤，價格低至5688元/平方米，均價8300元/平方米，且可以做首付分期，低價吸引了很多島外客戶。

　　在春節期間，三亞和海南其他城市出現了更多的特價房、優惠房，甚至萬元以下項目。鴻坤在三亞的項目推出了14000元單價，60多平方米的小戶型春節期間賣了20多套。

　　魯能三亞灣微型別墅項目疊拼別墅的上疊總價120萬元起，加上贈送面積有近190平方米，每平米更低至8000元左右。

　　抑住宅扶產業？

　　海南省有關部門對外明確表示，此次新政出臺是為了去庫存。

　　CRIC研究中心認為，“兩個暫停”是海南去庫存戰略的升級版。對任何一個高庫存城市而言，只要不新增土地供應，隨著時間推移，庫存必能降到健康合理的水平。難就難在，一邊高喊去庫存，一邊上市大量土地，典型如沈陽，致使高庫存成為頑疾。“兩個暫停”就是取消商品住宅庫存消化期“超標”的市縣土地審批權限，對供應源頭形成倒逼機制。

　　海口市房地產協會常務副會長云天龍表示，從土地供應的源頭來調整普通商品房市場的增量，是非常正確的，未來應進一步細化商品住宅庫存消化及商品用地動工面積的計算方法，使政策更具可操作性。

　　然而，海南的問題不僅僅是去庫存那么簡單，如何讓這一濱海區域的寶貴資源，擺脫對房地產的依賴，真正變成受大眾歡迎的旅游島？海南省政府還有很多事可做。

　　三亞當地一位開發商人士表示，這次在政策里面很重要強調的一點是對經營性房產的配置額度會加大，將來會限制單純的商住房比例。這意味著，政府也意識到旅游產業配套服務的重要性。

　　恒大、華潤、雅居樂等在海南大量開發旅游地產的開發商人士則稱，海南必須向旅游產業和服務業轉變，在其開發的項目中，都不僅僅是做住宅和公寓，還包括項目繁多的休閑娛樂消費類公建的運營，目前在海南，大型房企正在轉型成為配套服務提供商。

　　仲量聯行認為，三、四線城市房地產的健康與否更多取決于“供給側改革”，這些改革將需要在勞動力、土地、資本市場、稅收制度、監管、管理等各方面做出變化，從而產生新的經濟增長引擎，以促進中國的長期增長前景。

　　想要在市場化經濟中取得長期成功，類似海南這樣以三、四線城市為主的區域，不能局限于只追求GDP增長，而需要將眼光放得更長遠，考慮更多要素，如吸引高素質人才、建造牢固的共生產業集群、創造良好的自然環境和生活環境等。如此這些城市才能轉變為更有吸引力，更適合居住、工作和發展業務的目的地。

　　無論這些要素如何組合，一個城市的吸引力決定了企業的入駐以及人口導入，從而決定了這些中國三、四線城市的房地產庫存去化能力。