[世聯行發布的2015年年報顯示，該公司去年一共發放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%]

　　由于春節前后的兩波利好政策，節后一線城市房價開始出現一輪上漲，隨后出現房東惜售和房產交易中心人滿為患的情況。上周上海鏈家等中介被曝利用“首付貸”等金融產品幫助客戶“配資”買房，而有坊間傳言認為僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進行買賣并增加了樓市的杠桿。

　　按揭貸款買房為大家所熟知，也是國家政策鼓勵的。但隨著一線城市房價快速上漲，購房起點越來越高，一些購房者開始更多利用首付貸等“場外”資金加大購房金融杠桿。

　　“雞生蛋”還是“蛋生雞”的市場爭論再起，有觀點認為發揮杠桿作用的“首付貸”等金融服務是助推近期一線城市房價高漲的“元兇”，增加房地產交易的邊際成本；也有業內人士認為正是一線城市房價快速上漲從而讓“首付貸”發展迅猛，進而反過來增加樓市風險。

　　過去一年首付貸快速發展

　　首付貸由來已久，開發商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發商為了盡快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯合金融機構為購房者提供首付貸，期限從一年到三年不等，開發商還會補貼購房者首付貸的部分利息。

　　隨著房價上漲、門檻太高，房產中介也逐漸意識到首付貸等產品的前景廣闊，除了平安好房、搜易貸等房地產互聯網金融平臺，世聯行、鏈家、我愛我家、搜房網、房多多、好屋中國、中原地產、悟空找房等線上線下房產中介紛紛推出包括首付貸在內的金融產品及服務。

　　從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是中介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

　　以世聯行為例，作為國內最大的一手房代理商，該公司從2012年通過股權收購的方式開始涉足金融服務，主要產品家圓云貸就是為一手房、二手房業主提供小額貸款。世聯行的官網資料顯示，家圓云貸——新房置業貸的額度一般為50萬~150萬元，期限3~36個月，購房者只要通過置業顧問代為申請，在資料上傳后的1~3個工作日內通過審批即可放款。

　　去年，隨著一線樓市強勁復蘇，世聯行的金融業務快速發展。2月28日，世聯行發布的2015年年報顯示，該公司去年一共發放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯行2015年全年收入的8.8%。

　　截至2月29日，鏈家理財平臺數據顯示，其成交金額為180.5億，發放收益17.9億，用戶規模31萬。

　　中原集團也在2015年推出了新金融業務，為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務，但與世聯行不同的是，中原主要是做金融中介業務，與工商銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行、平安普惠、眾安保險等金融機構合作，從中獲取服務費。

　　“中原主要負責做業主的背景調查，為業主的需求匹配相應金融機構的產品，從中獲取貸款額2%左右的服務費。”深圳中原董事總經理鄭叔倫告訴《第一財經日報》。

　　中原集團提供的數據顯示，2015年，該公司新金融業務總放款金額約30億元，2016年的目標是放款100億元，收益2億元。

　　杠桿的作用有多大

　　《第一財經日報》記者在采訪中發現，目前首付貸分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地產中介代理公司都給購房者提供首付貸產品。在一手房方面，首付貸主要是和開發商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發商沒有太大問題，一般不會存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房，由于之前房屋沒有售出，在短時間內存在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地產抵押，因此也比較安全，由于是短期資金需求更像是過橋貸款。而對于首次購買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現風險。

　　“這個就相當于把購房者的年終獎提前支取了一樣，每年春節后樓市容易出現價格上漲，很多購房者就想搶到節前購買，如果在首付方面差一點就可以應用首付貸這樣的產品，這個產品的初衷就是促進交易活躍，而一手房的購買由于有開發商擔保，很多開發商還會約定交房前要把首付還清，因此風險較小。”東方證券地產行業首席分析師竺勁告訴《第一財經日報》記者。

　　雖然如此，“首付貸”在一定程度上的確放大了杠桿。

　　如果購房者購買一套價值100萬的房子，在一線城市購房者需要準備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業貸款任意組合。但如果購房者目前只有20萬的現金，該購房者一樣可以購買100萬的房子，剩下的10萬通過“首付貸”這樣的金融服務解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿則是5倍。

　　由于在一定程度上放大了風險，因此首付貸更被認為是樓市交易的“場外配資”。

　　“這類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩定的市場。其次股票的配資可以多達10倍，但是目前首付貸一般只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付最多可以使用首付貸15萬元，這一類的風險控制能力還是很強的。”同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示。

　　多位業內人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應比“首付貸”要強得多。

　　盡管目前一線城市仍執行限購政策，但房貸利率已非常劃算。根據融360數據，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，執行利率降至4.30%，上海可辦理房貸業務的銀行30家，當前首套房利率9折以下的銀行19家，利率最低為平安銀行的8折，二套房利率最低為上海農商銀行的8.5折，房貸優惠力度進一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的銀行為23家，占比92%。目前，有15家銀行首套房貸款利率低至9折及以下，其中匯豐銀行以8.2折優惠最多，大新銀行8.5折優惠緊隨其后。