一、中國房地產行業市場現狀分析

　　1、2016 年一季度行業杠桿率，即全行業土地購置金額占銷售金額比值繼續處于下行階段。該數據從2008 年高峰期的18.47%一路回落到2016 年一季度的6%。以上數據說明，在房價未明顯上行之前，開發商土地投資依舊保持謹慎。此外，部分項目去化完畢后資金未再進入地產，而是進行其他多元化投資。

2005-2015年全國土地購置金額占銷售金額比值

2013-2015年全國各類型城市漲價情況（單位：%）

　　2、2016 年1-3 月度全國房地產累計開發投資為1.77 萬億元，同比增長6.20%。相比2015 年同期同比增長8.50%而言，2016 年增幅繼續降低；1-3 月商品住宅投資1.17 萬億元，同比增長4.60%，占房地產開發投資比重為66 %。

2015-2016年全國房地產開發投資同比增速

2015-2016年全國房地產開發投資當月情況

　　3、2016 年1-3 月，全國房地產開發企業房屋新開工面積2.83 億平方米，同比增加19.20%；房屋竣工面積2.00 億平方米，同比增加5.8%。整體開竣工情況相比2015 年均有所回升。

全國房地產新開工、施工和竣工面積增速情況

　　2016 年1-3 月，全國房地產開發企業完成土地購置面積0.36 億平方米，同比減少11.70%；

　　土地市場與其他指標類似維持了回升的狀態。

2015-2016年全國房屋新開工增速情況

2015-2016年全國房屋竣工面積同比情況

2015-2016年全國土地購置面積同比情況

2015-2016年全國土地購置費同比情況

　　4、2016 年1-3 月，全國商品房銷售面積2.43 億平方米，比去年同期增加33.10%。3 月份，當月商品房銷售面積1.31 億平方米，同比增加16.29%。整體行業銷售情況明顯高歌猛進。1-3 月商品房累計銷售額達到1.85 萬億元，較去年同期增加54.10%。

2015-2016年全國商品房銷售面積同比情況

2015-2016年全國商品房銷售額同比情況

　　從銷竣比情況來看，截至 2016 年3 月銷竣比數據為1.21，較2016 年初的0.81 保持反彈。

2015-2016年全國房地產銷竣比情況

　　二、中國房地產行業發展趨勢預測

　　1、2015 年，房地產行業的政策更為寬松。在中央經濟工作會議中更是把房地產“去庫存”作為2016 年的五大工作任務之一，從國家層面確立了“去庫存”為房地產行業的主旋律。從2015 年以來，對非一線城市，分別從營業稅、貸款比例、首付比例等方面做出了新的調整，以此刺激房地產行業的發展。3 月份的銷售、房地產開發投資等數據也反應了行業受到政策刺激還是回暖，預計上半年行業增速可以持續。在寬松政策的帶動下，個別城市的房地產市場出現過熱的情況，特別是深圳、上海，房價快速上漲，還出現“首付貸”等加杠桿的情況。各城市也因此調整的行業政策，上海、深圳分別加大的限購政策的力度。

　　2、2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。首先，現有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業需求和投資性需求)正趨于弱勢。從2015年成交結構來看，改善性需求已經在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規模。從2014年改善型需求成交已經超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。

　　一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。三、四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前宏觀經濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。

　　3、房產稅會出臺，但對市場影響不大。由于絕大多數城市房地產出現了拐點，為了穩增長，國家不太可能出臺嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。

　　4、逆城市化很難出現。很多國家在充分城市化之后，會出現逆城市化。也就是城里人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。

　　5、從整體來看，2016 年的房地產市場仍將以穩為主，且分化明顯。一二線重點城市今年市場較為火熱，2016年預計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現低迷，預計寬松的政策將繼續加碼。去庫存是2016年房地產市場的重要任務。